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随着总部经济的发展，中国企业自用总部基地（企业拥有产权并进行统一管理，集合企业核心事业部门并用于支持企业办公、餐饮、教学、文娱、居住等活动的建筑与设施）体量越来越大，使用功能越来越全面，建筑特点越来越有个性。对于主要的设施使用者——企业员工而言，企业自用总部基地里的设施已不再局限于为他们提供办公场所，而是提供办公环境——以企业员工高效办公为核心的硬件设施及制度、观念、行文准则等非物质因素。在传统物业管理向现代物业管理的转变中，掌握环境管理的核心内容是对使用者需求的充分了解并依此对设施环境进行科学管理，这将彻底转变类似“养活花草等同于环境管理”这样把设施硬件管理与环境管理划等号的习惯性思维。
阿里巴巴淘宝城位于杭州市余杭区文一西路，占地面积约26万平方米，设施类型包含了办公室、食堂、礼堂、体育馆、展览馆等。阿里巴巴集团综合服务部副总裁王培向《现代物业》介绍：“淘宝城建设在西溪湿地边上，为了最大程度地尊重原始地貌特征，淘宝城规划和建设时就保留了西溪湿地的原貌，我们做了一些景观改造，使得这部分成为了淘宝城的一道风景，经常会有员工到这里来散步，释放工作压力。”如图1及图2所示，环境管理应该体现着人与自然的和谐、共荣，同时，在保留原生环境的基础上进行一定程度的改造，使其能够满足设施使用人的雅好或有益于身心健康的活动，才能促成使用人自发保护设施与环境的行为。
图1 淘宝城兼顾自然生态与使用功能的自然环境管理模式
图2 淘宝城的自然景观给设施使用人带来好的心情
深圳市龙岗区坂田华为基地作为华为自用总部基地，虽然并无得天独厚的自然景观，但同样营造出自然景观与办公场所互融的环境，在图3中，人工湖、办公场所、绿化植被的交相呼应呈现出独具中国气息的景观。对于传统环境管理而言，绿化植被的护理与装饰远远满足不了使用者的需要，绿化设施闲置并造成使用者反感的情况屡见不鲜，结合阿里巴巴淘宝城与华为基地的自然环境来看，物业及设施管理者需要从使用人的特点出发营造环境，例如IT企业的员工需要免于外部干扰、能够高度集中注意力的工作环境，同时能够有亲近自然、放松心情的机会。
图3 华为基地内，人工湖、绿化植被、办公场所交相呼应呈现出独具中国气息的工作环境。
企业自用总部基地的建筑与商业地产项目的建筑在基础物业管理及设施维护方面有着共同的工作流程，但是如图4所示，企业自用总部基地的办公楼通常更具个性，这要求物业及设施管理者关注建筑外环境的整体运营，使其包括绿化、景观、隔离等多种使用功能得到高效发挥，并且管理者应该早期介入规划设计的工作，提供建议以避免日后高成本的改造。在图5中的绿化设施将建筑外的空旷地带隔离出有序的行车或行人通道，并且靠近建筑物的绿化带将建筑与外界隔开，这些绿化带的护理工作需要管理者的时刻关注，否则会使整个环境变得十分凌乱，图6所展示的华为办公楼同样也用绿化带明显标示出建筑与道路的界限。而如图7所示，对于绿色植被的选择，同样也应该与建筑结构、建筑外墙颜色等元素和谐搭配。
图4-1 阿里巴巴现代化办公楼宇
图4-2 华为办公楼采用的欧式建筑
 
图5 淘宝城内用绿化带规划出道路，绿化景观需要时刻关注和护理。
图6 华为办公楼与道路之间通过绿化隔开
图7 淘宝城绿化同样需要美观效果
（未完）
原载于《现代物业•设施管理》2014年第10期
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