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物业经理的烦恼与快乐（二十九）
本案例无疑是一个响亮的警钟，并非因为你是一名义务工作者，自认为是在为大众谋福祉，就可以忽略或漠视有关法例的存在，很多时候可能只是为一时之气而酿成大错，就更得不偿失了。
业主董事会成员玩弄权术被重罚
文/Joanna Yu
最近，有关共管公寓大厦的罕见案例引起了大家的关注。安大略省伦敦市一座公寓大厦的业主董事会五名前董事被法庭重罚，必须支付合计36,300加元罚款。法庭特别申明的是，该罚款必须由五名前董事自掏腰包。身为义工，贡献时间精力，分毫不取，却惹上官司，钱包受到重创。究竟何罪之有？
事件缘自该大厦的漏水维修工程。根据大厦工程师报告，大厦必须进行有关维修，防止漏水情况进一步恶化，整项工程预计需要75.5万加元。
但大厦的储备基金（Reserve Fund）可谓杯水车薪，难以一下子应付这突如其来的巨额开支。因此，业主董事会召开全体业主大会，知会各业主，大厦将会进行此项重大维修，但鉴于大厦储备基金不足，必须向银行借贷60万加元。
业主大会上，尽管各业主对进行漏水维修工程的必要性表示理解，但却明确否决了业主董事会关于向银行借贷60万加元的动议。与此同时，一群自发组织的业主更对如此昂贵的工程维修费用提出质疑，对业主董事会的工作表现强烈不满，并要求召开另一次全体业主大会，推翻现有的业主董事会。
按照安大略省共管物业法的规定，如有超过15%的业主书面提议，要求就有关重大事宜（譬如推翻现有的业主董事会）召开全体业主大会，现业主董事会必须就该提议于35天内召开业主特别大会，或把该特别议案包括进例行的年度业主大会议程内。
但是，对剥夺全体董事会成员董事资格、挑战其大厦权威领导地位的建议，该业主董事会使用各种手段，百般阻挠业主特别大会的举行，并向法庭申请委派大厦以外的行政人员接管大厦的管理工作。
大厦业主与原业主董事会最终对簿公堂，经过旷日持久的冷战，双方都已身心疲惫。法庭最后判决，原业主董事会为个人私利，千方百计阻挠业主要求召开特别大会撤换原业主董事会的要求，并阻止选举产生新的业主董事会，此举实属违法。
此外法庭还判决，原业主董事会自行聘请大厦以外的行政人员接管大厦管理工作也属违法。因此，原业主董事会全体董事被勒令取消大厦董事资格。
新一届业主董事会进一步申请，原业主董事会成员必须私人负责两次法庭诉讼的费用，法庭亦接受此项申请。判决指出，原业主董事会恶意阻挠剥夺其董事资格的业主特别大会的举行，此诉讼的法庭费用为15,000加元；另一法院判决申明，在已被剥夺董事资格的情况下，原业主董事会仍一意孤行，为私利及意气行事，违法下令他们的律师聘请大厦以外的行政人员接管大厦管理工作，显然是恶意及欺诈行为，因此重罚原业主董事会21,300.52加元， 五名原业主董事会董事须各自从私人账户中每人支付7,260加元，因为此恶意行为显然不属于大厦保险承保范围。
笔者在加拿大从事物业管理逾十六载，这可算是其中遇见的一件非常极端的案例。业主董事会是不领任何薪酬的义务工作者，是公而忘私、受人尊敬的一群人，为确保他们的日常工作顺利进行，大厦专门为业主董事和管理人员购买责任保险，通常保险金额为500万-1,000万加元，使为大厦工作的业主董事义工们没有后顾之忧，不必为一些无心之失或疏忽负责，更不会伤及董事们的私人财产。
本案例无疑是一个响亮的警钟，并非因为你是一名义务工作者，自认为是在为大众谋福祉，就可以忽略或漠视有关法例的存在，很多时候可能只是为一时之气而酿成大错，就更加得不偿失了。
身为业主董事会成员，是大厦业主选举出来的代表，凡事必须以大多数业主的利益为出发点，绝不可以紧盯一己私利；共管物业法赋予业主权利可以解散独断专横的业主董事会，业主完全有权当家作主选举自己属意的董事会；大厦业主间的纠纷演变成法庭诉讼，实属不幸之事，不但破坏邻里间的和谐，更劳民伤财，损失不菲。
事实上，业主董事会的运作应高度透明和公开。一般来说，大厦日常运作中需要向业主保密的事宜都非常有限，透明、公开、公正的运作模式，一定可以避免以上令人叹息的案例再发生。毕竟，业主董事会是一群热心大厦公益的义务工作者，卷入官司，更伤及私人腰包，实属不值，令人惋惜。
原载于《现代物业·新业主》2013年第5期/总第257期
(责任编辑：现代物业) |
