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效率和底线
——能源的管理成为大型零售业的巨大挑战
（美国《建筑运行管理》2012年7月号）
作者：格里格·吉摩曼（Greg·Zimmerman）
随着技术的进步，能源效率管理的能力也在逐渐提高。然而，当我们的管理中牵涉了成百上千的设施时，寻找并应用一套正确的管理技术就成为了当务之急。沃尔格林（Walgreens）和Nike两家公司都在着手安装一套精密的能源管理系统（EMS），该系统将被安装于所有零售商铺的监测中心内。这种举措的好处是多种多样的。Nike的区域设施管理经理肖恩·布朗宁表示，Nike安装EMS系统的动机非常简单明确，“将最大化节省成本，同时将客户对店内业务的负面体验最小化。”Nike有200家零售商铺，截至目前，其中的170家已经安装了EMS系统。另外的30家是出租商铺，相关的开业事宜正在与出租方进行协商。
在过去的4年中，Nike旗下所有商铺的EMS系统已经全部安装完毕。布朗宁和其团队为确保计划的顺利施行，一直与商铺的经理们保持着密切的联系。“我们的工作甚至包括表述设备包的具体外观以防止出错。”布朗宁说。
“事实上，这些店铺就是我们的客户，”布朗宁说，“因此我们的目的是让安装在店铺内的EMS系统为其节省大量的开支。”例如，一部暖通空调的温控单元发生故障，店面经理或许不会马上得知，但是EMS将在第一时间检测到。故障部分将直接得到远程排除或根据故障程度决定是否委派技术人员上门排除。更方便的是，这名技术人员可以提前知道故障问题以及修理的具体办法。
根据日常的考察与检测，EMS系统可以方便轻松地进行有效的能源管理。例如，当早晨关闭安全报警控制面板时，它将打开占相当于总数50%的灯，并在30分钟之后将所有灯全部打开。（当该面板激活时，将反向执行。）布朗宁表示，EMS系统的应用可以成功节省10%到33%的能源成本。Nike的目标是使季度平均能源节省率达到12%。
维保道路上的梦魇——雇佣非专业人员时需谨慎
（美国《公寓管理杂志》2012年7月号）
作者：帕特里克·麦克米林（Patrick·McMillin）
最近，一位公寓业主决定雇佣一名租户进行一些公寓的修复维保工作。该租户作为服务提供方，要求每小时10美元的报酬（材料费等计算在内）。这只是一个简单公寓维护保养工作，却花费了近一个星期的时间，最后的成本为615美元。然后，我们所雇佣的具有丰富经验的维保人员只用了3天时间，花费也仅仅只有420美元。
为何业主会作出这样的选择？原因在于按小时计费的方式带来的影响。雇佣业余人士，每小时只需10美元，但是我们的职业维保人员提供的服务则需要每小时35美元到65美元不等。每小时10美元应该是更好的选择，但是往往有着非常悲惨的结局。
这样的充当着临时工角色的居民像我们大多数人一样，喜欢修理。他们还提供各种各样的物业维保服务，这又恰恰和很多人“少花钱多办事”的心理相符合。然而，这将可能导致诸多问题。
原则上，我们禁止这种临时工进行物业维保是出于多方面的考虑的。业主需要自己考虑清楚，提供服务的人是出于何种目的进行服务提供的。他们当中的大多数人都是诚实并有能力的，但是时常也会有潜在的动机。
“天下没有免费的午餐”。在接受业余人士的维保服务前，有些问题是必须清楚的。他是不是能胜任这个工作？我们需要的是简单的修理还是专业范畴的维保工作？最简单可行的办法是：将其完全视为商务事宜，而不是个人的或者情感上的事情。
如果意外伤害事故发生了怎么办？雇佣的业余维保人员现在声称在维保过程中受伤，业主雇佣无执照非专业人员进行维保工作，在法院看来，整个过程非常朦胧无法裁决。然后保险公司也被牵扯进来，然而，相关的保险条文中可能并不包含对此种情况进行赔付的要求。继之而来的是什么？工人赔偿要求以及诉讼！毫无疑问。
至于那些想从这种维保中获利的业余工人，联邦政府相关部门正在寻找此类违反规定或相关法案的人，不要让你自己成为下一个。
我的建议是：一定要雇佣持证的、有相关保险的、经验丰富的专业人士；确保他们清楚自己的职责和做法；商定价格，尽快完成维保任务。
设施管理企业应专注于碳排放量
（英国《设施管理世界》2012年7月号）
作者：格雷姆·戴维斯（Graeme Davies）
副首相尼克·克莱格宣布了政府的近期计划，强制伦敦证券交易所上市列表中的全部1,800家公司正式地发布其碳排放量数据信息。这对很多公司来说是一个巨大的挑战，但是在另一方面，也促使他们更认真地思考其业务对环境可持续发展的重要性。并且，这将为降低碳排放量领域的专家们带来空前的机会和广阔的市场。
但是这条通告的发布也给一些公司，尤其是那些忙于准备下一年度节能减排保证计划（CRC）相关费用报告的公司，造成了不小的困扰。事实上，该项计划是前任政府的未尽工作计划，甚至曾由于前任政府组织和发布“温室气体发生源数量竞争名次表”对低名次公司进行罚款而饱受争议。
前任政府清晰地感觉到在控制碳排放量的计划中采取“大棒”政策的必要性，但是现任政府显然对此认识不足。大型商务组织，例如英国工业联合会和英国地产联合会，都极力支持CRC的推行。他们明确表示，强制的碳排放量例行报告，从2015年开始将必然作用于其他大型商务公司和组织，因为他们同样将面临公众对于其碳排放量的关注以及详细审查。
绝大多数设施管理公司近几年来在环境保护技术方面都发展良好，强制碳排放量报告机制的引入无异于一项福利。考虑到该报告机制将在极短时间内引入，大多数商务公司以及组织若想达到业务合格标准必然会将其碳排放量保证计划外包。排放量数据的公布将促使这些商务公司和组织以一种更加严肃的态度来对待碳排放控制计划。毫无疑问，这将给在该领域有成熟技术的设施管理公司带来空前的商业机遇以及合作。
近几年来，诸多拥有成熟技术专家团队的设施管理公司得到了大批希望在市场中增加优势的商业公司和组织的拥护。这些设施管理公司的“客户公司”在强制报告机制的压力下，对具有实用技术实力的设施管理公司更变得青睐有加。
暖通空调的更换——管理紧急替换项目
(美国《专业零售店维保》2012年5/6月号)
作者：克特·皮卡德（Curt Picard）
近几年，经济持续低迷，零售店销售额持续走低，各大零售商的资本预算降低非常明显。投入到预防性维护项目中的资金也大幅度缩水，这直接缩短了设备的预期使用寿命。较短的契约续期和门店数量的持续减少使商家很难建立一个商务计划进行全新暖通空调设备（HVAC）的投资。
紧急替换项目最大的障碍是要求在极短的时间内完成，然而，更大的挑战存在于大多数的HVAC故障都发生于极端时期，例如恰逢酷暑和严冬。你的商店在这样的极端气候下将多久没有空调系统？维保进度的完成速度取决于整个商店所拥有的HVAC设备数目以及故障设备所处的具体位置。如果在店内有多个HVAC单元，则维保的时间相对宽松，但是如果发生故障的设备是店内唯一的设备或者它主要作用于主要销售面积以外的某个区域，维保的要求时间则非常紧迫。
为了在紧急替换项目中采用合理的维保方法，设施管理、设施维护专家必须要很清晰地掌握当前设备的运行信息、设备型号及维保历史等数据情况。主要部分，例如压缩机、热交换机以及线圈的最近一次维保或更换是否已经完成，是在什么时间完成的。掌握这一切之后，我们可以假设完成了非常详细且必要的设备检查，并且作为最后的结论，设备的更换是正确的选择。
由于时间的紧迫性，设施管理人会面对诸多的需要对其作出快速反应的挑战。现有设备的具体信息，新设备的各项功能，设备预案的提交和批准，批准文件和设备安装结构复查，所有这些内容都需要设施管理人进行直接处理。需要注意的是，要赶时间错误就不可避免。HVAC设备的紧急替换项目的真正挑战不仅仅是要对维保事务本身作出快速的反应，准确、专业地完成维保任务更是重中之重。
设施管理以及维保人员为快速应对紧急替换状况，最关键的日常准备是时常对现有运行中的设备进行测量并建立一个所有资产信息的专业数据库。数据库中不应只包括设备品牌、型号以及工作容量等简单数据，更应包含工作电压、热类型以及热容量、鼓风机马力等符合当地市政规定的各种具体设备信息。
（翻译、编辑/李楠）
原载于《现代物业•新业主》2012年8期/总第231期
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