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曾有记者采访一位来自香港的专业人士，这位专业人士说，对于“设施管理”这个概念目前各国同行仍有争论，比较合理的解释是，通过对某个企业（或某个社区和楼盘）中的人力、运作以及资产开展有效整合，最终达到客户需求以及使该企业实现其策略性目标的一种管理方式。
另有消息称，鉴于上海、北京等一线城市房地产市场竞争日趋激烈，优质的物业管理正在成为楼盘促销的大卖点，而一批跨国企业进入上海、北京市场，他们对物业管理的要求越来越高，市场需求也越来越复杂，单纯的物业管理已不足以应付。而“设施管理”则对楼盘运行进行成本分析、空间规划、标准制订、能源审核、风险控制和发展策略分析等，对投资者开展全面管理和服务。这就需要一批“全懂行”的专业人才参与其间。
笔者认为上述情况属实，物业管理需要引入新的概念和方法，但是“设施管理”这个概念，并不应看成是新的概念和方法。
从概念上看，设施管理是物业管理中的一项主要内容。没有设施管理，何谈物业管理？“设施”一词，从语文角度分析，有名词和动词两种解释。作为名词，设施是指为某种需要而建立的机构、系统、组织、建筑等，例如军事设施，卫生设施，防洪设施；作为动词，“设施”有安排、布置的意思，这种用法在古代使用较多。“设施管理”则是围绕设施的规划、设计、建设、使用、维护、优化改造而进行的一系列计划、组织、指挥、协调、控制等活动，以达到提升设施使用效率、延长设施使用寿命、设施保值增值、设施的综合效益最大化。
在概念上，设施管理与设备管理有相同之处，只是“设施”的外延大于“设备”。设施可以包括建筑物和构筑物，而设备则不然。设备是指机械、器具、工具等相对独立的装置。小型手工工具一般不称为设备。
再看设备管理的概念。设备管理是以设备为研究对象，追求设备综合效率，应用一系列理论、方法，通过一系列技术、经济、组织措施，对设备的物质运动和价值运动进行全过程（从规划、设计、选型、购置、安装、验收、使用、保养、维修、改造、更新直至报废）的科学管理。其基本职能是，合理运用设备技术经济方法，综合设备管理、工程技术和财务经营等手段，使设备寿命周期内的费效比（费用/效益比）达到最佳程度，即设备资产综合效益最大化。
因此，设施管理可以说是“设备设施管理”或者“设施设备管理”。设施管理是物业管理的基本内涵，不是新的概念。物业管理不仅仅是对业主和使用人的服务，其重点是对物业设施的管理，寓管理于服务之中。
所谓“物业”，就是不动产。具有财产、资产、地产、房地产、产业等方面的含义。按照物业类型的不同可以简略地分为土地和建成后物业两种。显然我们这里所探讨的物业属后者——建成后物业，即：已建成投入使用的建筑物、建筑物配套设施与附属设备及相关场地。
建筑及其设施设备管理养护的好坏是物业管理成功与否的重要标志。物业价值的体现、功能的保证及物业的保值增值均在于建筑及其设施设备的管理养护，其次在对业主和使用人的服务。目前很多人对物业管理的认识有所偏颇，可能由于物业服务人员的文化素质、社会地位、生活待遇普遍偏低等因素造成，服务质量也难以控制，所以大家都把关注重点转移到对人的服务上，忽略了物业管理的重要内涵。
从上述分析来看，设施管理已经包含在物业管理之中是肯定的。只是，目前很多物业公司在设施管理上并不是很专业，虽然已经在做设施管理工作，但是做得还不够好，或者技术力量还不够，还需要委托更专业的承包商来进行设施维护。
设施管理具体专业类别，如：建筑物防水设施管理，墙体、地基测量和维护管理；电梯管理、空调制冷设备管理、消防设备管理、供配电设备管理、通讯设备管理；停车场设施 管理、溜冰场、游泳池等体育健身设施管理。目前已经有相关的专业公司提供设施管理服务。
目前比较公认的物业管理的概念是，物业管理经营专业机构和人员受物业所有人（业主）的委托，依照有关法律、法规，按照合同或契约，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施有偿管理活动的总称。这里讲到“管理房屋及其附属设施”，可见，物业管理是包含设施管理的。从实际操作上看，物业管理活动主要内容之一就是设施设备管理和维护。无论是住宅小区，还是商场、写字楼、公寓、工业厂房，在进行物业管理时都要配备配电室值班员，以及空调、消防等各类设备运行管理员和维修工。这些技术人员和维修工每天所从事的工作，就是巡视检查设备运行状况，发现问题及时调整和采取维修措施，排除设施设备的故障。
原载于《现代物业·设施管理》2013年第6期
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