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第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二十八条 房屋的所有权人为业主。
建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第二节 业主大会
第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第三十二条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）选聘、解聘物业服务企业;
（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；
（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。
第三节 业主委员会
第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）执行业主大会的决议、决定；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）业主大会赋予的其他职责。
第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。
第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会会议决议；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况；
（五）法律、法规规定的其他资料。
物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。
第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。
业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十一条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（二）拒不履行委员职责的；
（三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；
（四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；
（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第四十六条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
第二节 住宅物业的装饰装修
第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；
（二）允许施工的时间；
（三）废弃物的清运与处置；
（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；
（五）禁止行为和注意事项；
（六）装修保证金的收取和退还；
（七）违约责任；
（八）其他需要约定的事项。
第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。
第三节 车库与车位的使用
第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。
业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第四节 业主自治管理
第五十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第五十五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。
第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。
业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。
第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第五十九条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第六十二条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第六十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第二节 行业自律
第六十四条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
第六十五条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项：
（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案的保管；
（八）其他物业管理事项。
第六十七条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。
第六十八条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；
（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（三）移交物业服务用房；
（四）清算预收、代收的有关费用；
（五）法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第二节 物业服务收费
第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。
实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。
第七十二条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。 (责任编辑：现代物业) |
