前言

　　在台湾城市集合式住宅大楼迈向高层化、高密化、混居化的发展趋势下，居住总体空间依据公私特性划分为两类：大家公共使用空间(A)，与自家私用空间(B)。大家公共使用空间面积(A)与居住总体空间面积(A+B)的比值(A/A+B)，在台湾称呼为“公共设施比例”，简称俗称“公设比”。

　　当前台北房价高涨，社会新闻为何报道公设比的高低问题?公设比过高的集合式住宅面临哪些问题?从物业管理面向窥探公设究竟隐藏哪些服务的商机?这就是本文论述的主题与内容。

　　社会新闻为何报道公设比的高低问题?

　　台湾一栋数十户或数百户的集合式住宅大楼，居民户数(或称居民总人数)与设置公共设施种类、用途、楼地板面积、管理经营方式等的对应关系，在当前并没有一套明确可依循的规划准则与管理规范。因此决策大楼公设比的高或低，经常取决于不动产开发商对市场销售的观点，并非完全依据购屋者的需求，官方也消极采取回归市场机制的对应策略。那么，近年来(尤其台北市)大楼公设比究竟发生了哪些问题?敬请参阅以下几则新闻报道：

　　【2014年10月23日】台北公设比吓人 庶民叹住鸟笼

　　香港人住鸽笼，台北人也好不到哪里。根据最新统计，台北市今年推案平均公设比达34.5%，再创新高，有建案甚至高达53%，等于民众每买两坪就有一坪是公设;但台北人付了大钱在根本不实用或不会用的花园、游泳池、交谊厅甚至花台上;换算实际每人平均居住面积仅6.29坪，在亚洲只胜过香港的4.5坪。

　　【2014年10月23日】基地小公设高 住宅大楼像鸟笼

　　大楼公设比逾30%，甚至高达近50%的建案所在多有。住展杂志分析，最主要是法规对安全逃生梯的要求，以及建筑基地过小，或是与建商增加设施有关，以致北市房的居住空间如鸟笼。寸土寸金的大台北推案几乎全是集合式住宅大楼，但大楼小区过高的公设比最令购屋族诟病。因为房价居高不下，购屋者降低标准、房屋坪数越买越小，又逢公设比逐年攀高，使大台北民众实际居住面积越来越小。

　　【2014年10月23日】公设比台湾特别高 招致民怨

　　大台北建案公设比频创新高引民怨，世界多地公设比计入房价，除了台湾，香港、大陆也有，只是名称不同，但台湾占比特别高。若以台北市新建案平均每坪房价单价93万元，推案平均公设比达34.5%计算，等于其中有32万元在买公设，如果民众买卅坪房子，等于花960万元买公设。瑞普国际副总苏瑞强表示，香港近来也因建案公设比达20%～30%，引起民众反弹，港府希望开发商尽量以使用面积出售。

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　　原载于《现代物业•新业主》2014年第11期/总第307期