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地陷现象如若发生在物业管理区域内，物业管理者仅有坐以待毙的份儿吗？判断地陷的成因及责任，需要深厚的地质及工程学专业背景，似乎物业管理者无从介入，但从设施生命周期后段的使用维护管理观点看，无论是土木物业或建筑物业基础信息，有关数据保存、整理、更新、使用之存在需求，这才是物业管理服务值得发挥的价值。
前言
天有天文、地有地文。天文有气流、水文有水流。天上的气流影响气候，气候变迁是造成天灾的原因之一。同理言之，地下的水文与水流，也是造成城市地层下陷主要原因之一。因此，地下水与水流之水文、地质、土壤等课题，乃从事任何地上土地利用、城市规划、工程建设乃至居住生活，人人必须学习的知识并须掌握的常识。
城市居住小区的地陷灾害事件，究竟是天灾或人祸？回顾台湾灾害事件个案而言，引发祸因非常多样，很难立刻分析祸因，但居住小区地质工程信息，如何传递给后续居住使用管理者，确实是重要课题。本文将报道台湾城市地陷的灾害与纠纷事件外，同时也提出物业管理者如何对应城市地陷课题之对策。
城市地陷
《现代物业》曾策划“城市地陷”话题，提问物业管理人员可能的贡献面向有何？的确是好问题。如果定义“地陷”归结为道路破洞，小区建筑的裂缝、歪斜或不均匀沉陷，乃至造成建物整体沉陷、垮塌等现象，探讨地陷定义之各种现象与城市建设、建筑设计、物业管理三者间之关系，能够发现确实存在居住安全的管控盲区。
究竟城市发生地陷的情况有哪些种类？原因何在？是否可以在事故发生前作出预警并采取有效的避险措施？作为建筑物实际“守护者”之物业管理人员，是否有可能成为建筑物周边安全影响的预警员？这一职责需要物业管理人员具备哪些专业素养和新的工具？
本文首先从台湾发生城市地陷之新闻事件着手分析，针对三年来曾经发生过多次地层下陷新闻事件，仅选择代表性的几则新闻报道如下：
新闻事件
【2013年6月28日，高雄】高市路面下陷 漏夜抢修
高雄市鼎金国小前的快车道今天疑因下水道破裂，导致路面地基遭淘空下陷，并造成一名机车骑士摔伤，现场漏夜抢修中。
鼎金国小前鼎山街靠近分隔岛的北上快车道内侧，下午路面突然下陷，形成宽约80公分、深近3公尺的坑洞，附近柏油路面由于地基已被淘空，也岌岌可危。路过车辆见状纷纷闪避，改走慢车道，陈姓男子骑机车路过，绕过前方车辆，变换至内侧快车道，不慎误闯坑洞，前轮一头栽进坑洞，整个人摔出车外“犁田”，造成下巴及全身多处擦伤，机车也严重损坏。
……
道路坍塌原因经水利局初步分析，应是附近下水道系统破损，外泄水流淘空路面地基所致，现场已设安全围篱，正漏夜抢修破损管线并回填下陷路面。水利局表示，将漏夜尽速完成初步抢修工程并恢复通车，并将全面检修附近下水道，防止意外重演。
关键词：地下水管破裂、地基淘空、路面下陷、抢修破损管线
【2010年2月25日，台北】捷运信义线施工损邻大楼龟裂柱面挤压碎裂
捷运信义线施工造成临近的家美信义大厦墙壁多处龟裂，一楼地板、柱面挤压碎裂，协调此案的台北市议员林奕华25日召开记者会，痛批捷运局南工处与承造的大陆工程公司根本在“唱双簧”，置住户性命安全不顾。捷运局南工处周文彬副处长承诺，将要求大陆工程3月中前开始进行损邻鉴定。
林奕华表示，家美信义大厦位在捷运文湖线大安站旁，信义线自2007年在附近开挖后，住户室内、大楼公共区域和地下停车场陆续出现龟裂的现象，有些裂痕甚至出现在大梁上，以及一楼骑楼地板挤压碎裂，柱子的大理石砖面也多次崩落，令住户惶惶不安，深怕捷运施工已大大影响建物结构，更怕哪天一地震，大楼便应声而垮！
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由于昨天傍晚骑楼柱子大理石砖面又快要掉落，大厦龟裂情形也愈加恶化，林奕华请捷运局要求大陆工程立刻开始进行损邻鉴定工作，不然就扣下其工程款项，改由捷运局处理并将大陆工程列为不受欢迎名单；若捷运局再不积极作为，林奕华不排除将全案移请“政风处”调查。捷运局南工处周文彬副处长承诺，将要求大陆工程3月中前开始进行损邻鉴定。
关键词：地铁工程、大楼墙面龟列、墙面石材崩落、施工损邻、损邻鉴定
【2009年12月8日，台中】地层下陷减缓 厂商松口气 对于将在彰化设厂的国光石化、行经云林的高铁，及台塑六轻厂等影响皆减轻
台湾西部沿海地区2009年的地层下陷情况，已缓和下来。官方水利部门昨（7）日透露，2009年西部地区的地层持续下陷面积，已由2001年的1,539平方公里，锐减至520.1平方公里；同样地，2009年最大的年下陷速率，也由2001年的17.6公分再锐减至7.4公分。
水利部门表示，云林县境的高铁沿线3公里宽的范围内，累计封填深层水井29口，停用39口，使得高铁墩柱的地层，2008年下陷速率，已由2005年的10.6公分，减缓至7公分。至于高铁该路段沿线最大累积下陷量约达50公分，还在高铁可容许计划范围内。
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水利部门说，地层下陷防治执行方案，自1995年起至2000年止，累计违法水井封填口数达2,895口；另自2001年至2008年累计违法水井封填口数达1,677口，上述的封井措施，的确可减缓当地地层下陷恶化的情况。同样被列为地层下陷较为严重的彰化大城，彰化县大城乡公有合法水井封停实施计划，将办理水利会渠道改善工程，并增设旧浊水溪“倒伏堰”，藉以加强地面水的供应，累计封填深层水井为22口。
关键词：地层下陷、违法水井、超抽地下水、封填深水井、加强地面水供应
藉由前述台湾三则报道地陷新闻，可以分析归纳地层下陷（地陷）的几种现象：
一、地陷范围：面积有大有小，面积大者跨越县市辖区，超过一千平方公里以上，面积小者小至道路上的几个坑洞。
二、地陷速度：有快有慢，速度慢者十年间下陷十几公分，速度快者几乎无预警地发生下陷灾害。
三、地陷因素：主要为工程建设、地下水两因素，因为地下水文遭受地表各类型工程建设的扰乱，改变了地下水的水文系统，造成扰动后的地下水流冲刷地下层的土壤，例如沙质土壤即容易遭受扰动流失，以致淘空地基土方，造成地陷。
其实地陷灾害在中外及世界各地普遍存在，大陆2011年10月，福州晋安紫阳新园小区发生地陷，被曝与相邻商场建设开挖地下车库有关。2013年1月，广州地铁施工工地发生地陷，导致地上建筑物整体掉入坑中。尤其2013年4月，报道过深圳景洲大厦小区发生地陷，导致一名物管保安丧生。我撰写本文时无意中也发现如下一则新闻报道，确实相当震撼人心。
【2013年4月7日，许昌】轰！房屋塌陷形成水坑 老翁遭溺毙
河南省许昌县武庄村发生一起民宅离奇塌陷的事故，一名83岁的老先生来不及逃出，跌入塌陷形成的水坑中溺毙，目前塌陷面积仍缓慢扩散，已经达到12公尺宽，18公尺长的面积，周围42户村民不敢回家居住，怀疑地面塌陷与村头铁矿开采有关，不过官方表示，塌陷原因还在调查中。
……
怎么平地会突然塌陷，民众怀疑，是附近挖铁矿挖出来的，河南省许昌县武庄村民：“他都是随便挖矿的，整个村庄基本上，都被掏空了。”只是对于居民的揣测，官方极力撇清，河南省许昌县武庄村官员：“不可能这一家突然掉下去，等到专家结果出来，现在谁也说不清楚怎么回事。”目前当地的灾民全被安置在帐篷里，等候官方厘清真相。
关键词：民宅地面塌陷、铁矿开采、地基掏空、塌陷鉴定、安置计划
经由城市地陷新闻报道，藉由关键词归纳地陷主要影响因素，我尝试自问自答，提出下列五项问题，说明台湾城市的地陷事件，探讨作为建筑物实际守护者之物业管理人员，是否有可能成为建筑物周边安全影响的预警员，以及这一职责需要物业管理人员具备哪些专业素养和新的工具？
问题探讨
一、台湾是否发生过居住小区内部地陷的事件？都是何种原因造成？
台湾各城市的居住小区内部，确实曾经发生过地陷事件，事件发生时间可划分为施工中与启用后两时段，主要原因说明如下：
施工中——小区开发兴建施工中，营建单位未能事先妥善检测并掌握地下水位的变化，造成施工基地地盘不均匀沉陷，或工地开挖地下室后四周的边坡不稳定，产生挡土墙垮塌并危及周边的邻房，造成损邻的公安纠纷与赔偿事件。
启用后——当小区居民入住建筑后，居住小区内也会产生地陷事件，造成原因往往涉及基地内部或毗邻周边进行工程建设，譬如城市地铁施工、开辟道路、兴建大楼时做地下连续壁、开挖地下室等。由于进行地盘深开挖大地工程，影响地下水位高低变化，改变了地下水流动之水文系统，以致造成地陷工程灾害。
二、营建单位应该对建设项目的地质结构和地理位置有怎样的判断？应该如何将这部分信息传达给项目的后续管理者？
城市规划与建设是一件多样且复杂的整合性工程，可划分土木与建筑两类型工程加以说明：
土木工程——城市整体规划、小区团块设计之阶段，属于规划设计前期阶段的专业工程师，必须汇整国土或区域范围的大地盘地质数据，譬如有无地震记录、地震震度等级、地盘有无断层带（特别重视有无活断层）、地质特征与土壤种类、台风风速与雨量数据、水灾记录与水文数据……土木工程师及营建单位，均须基于前述各项基本信息，判断地理位置的地质结构，从事基础工程规划设计、施工营造。一般这部分信息会保存在政府主管部门，提供给项目的后续管理者使用。
建筑工程——城市土木工程建设的专业与责任，在于整理出提供人民安全且可持续使用的土地，从事房地产建筑开发与建设。此种层级的开发规模之地质结构信息，在台湾有相关的法令规定，一般于施工阶段必须执行地质钻探，依据开发建筑面积的大小，决定必须执行地质钻探孔数。此专业属土木领域的大地工程师，依据大环境的地盘地质数据，结合开发基地内新增的地质钻探孔数后，依据所得的地质数据分析地质特征、绘制地质结构立体图、厘清地下水的水位高低及潜在位置，以作为建筑师从事地上物建筑设计之依据。地质钻探这部分信息相当技术性，县市政府经常仅保存部分数据而已。
因此，谈营建单位如何将地质结构数据传达给项目的后续管理者（系指工程竣工后仍有意使用此类专业数据者），在台湾必须划分成土木类与建筑类，土木数据（无论是纸本或数字数据）公部门保存尚称完整。建筑数据理论上公部门仍须完整保存，但涉及非常专业且数据数量庞大的内容，例如土壤样本、钻探报告书等，当前公部门并无完整保存，但一般的建筑师事务所、营造厂单位等，也不会长期保存，确实是一项盲点也是问题。反之，若从设施生命周期后段的使用维护管理观点，无论是土木物业或建筑物业基础信息，有关数据保存、整理、更新、使用之存在需求，这才是物业管理服务值得拓展之商机。
三、项目营建过程中，施工监理单位如何对潜在的地质危险发出预警？如何对施工行为可能造成的事故进行估量和评判？
如果自问这个问题，内容本质已经偏属施工阶段的营建管理领域，也许远离了从事物业管理服务范畴。换言之，施工阶段的工程究竟有哪些信息必须传给后阶段物业管理来承接，也许就是一项问题。
项目营建过程中，施工监理单位对于工程地质的危险与风险，须有一套完整的监测系统，取得实时的信息发布预警，避免造成事故与灾害。施工工地及涉及影响范围事前规划设置监测系统，就是当前营建监理单位的技术性操作。监测系统包括：（一）地盘土壤动态——水平位移或沉陷；（二）地下水位——挖井设置监测地下水位高低的监测器；（三）噪音量测——施工位置若在人口密集的都会区内，要求工程噪音必须低于规范分贝以下；（四）定期检测邻房建筑物是否因工程施作造成倾斜或不均匀沉陷，避免进入损邻鉴定的恶局。
四、台湾如若发生类似景洲大厦的地陷事故，造成事故的营建单位应该承担何种责任？是否有相应的约束和惩戒机制？
深圳景洲大厦小区2013年4月发生地陷导致一名物管保安丧生。2013年6月11日有一篇新闻报道：
深圳市福田区一小区26日下午发生地陷，一名小区保安不幸坠亡。目前，对该地陷坑洞正在进行填埋作业。
记者在事发现场了解到，凹陷的“地洞”直径约6米、深约4层楼，目前已经拉起警戒线，不少工人正在往坑里填埋沙袋。景洲大厦于1999年完工，与小区地陷发生2米远处是一处在建工地。据事发小区深圳景洲大厦业主大会执行秘书邹家健讲述，不幸身亡的保安为深圳市之平物业发展有限公司保安员，地陷发生后，保安去附近为居民设置警戒线，地陷坑进一步扩大致使保安坠落，最终抢救无效不幸身亡。
目前，塌陷造成小区近400户居民停水。记者看到不少居民提着水桶从小区附近装消防用水回家，正常生活尚未完全恢复。
依据新闻报道内容，深圳景洲大厦小区工程已经竣工，400户居民迁入居住的小区，导致小区内地陷的原因，究竟是原营建单位或邻近一处施工营建单位之责任，两者关系的厘清是必要的。依据台湾的案例经验，造成景洲大厦小区地陷的主要关键，必须厘清下陷区的水，究竟是否属于小区内部给排水管的破裂，造成土壤冲刷流失导致地陷灾害。若属实则景洲大厦小区原营建单位必须承担责任。
反之，若怀疑拟追究景洲大厦小区地陷发生2米处，邻近的一处建筑工地，因为工程施作导致损害邻地，造成地盘地陷，下陷地洞的水就是邻地流入的地下水，则须提出相当有利的证据，否则相当难打官司。
五、物业管理人员是否可以承担物业建成后安全预警员的职责？这一职责需要物业管理人员具备哪些专业素养和新的工具？
在台湾，物业管理人员被要求承担物业建成后安全预警员的职责，首先必须界定物业管理人员担任何种专业与角色。譬如台湾一般公寓大厦的物业管理保全人员、保洁人员，可能没有能力从事所谓安全预警员的职责。因为预警员专业职责贵于会发觉现象，记录问题、转达决策。然而，单就发觉现象除了有心、用心想做好，仍然是不够的，必须仍拥有一定水平的专业知识才行。举例言之，若能发觉建筑物的龟裂现象，譬如隔间墙壁的龟裂或承重柱梁的龟裂，同样是龟裂现象，问题的严重性及急迫性则相距百千倍，一般没有专业、经过训练的物业管理人员，很难做好。
若以地陷为例，此类现象的发生是会有征兆的（当然突发事件也有），因此一般容许有时间详细对应处理。当前台湾社会正迈入人口高龄化、房屋也高龄化的时机。台北市政府正积极推动老屋健诊的防灾预警机制，房屋健诊作业一般委托专业第三方。从建筑物用途与类别出发，依据每年、每季或每月的个案需求，从事建成环境的使用后评估。从事此类型的专业素养，要求必须拥有建筑病理学知识，以及从事过建筑整建维护的实务经验，也经常要使用高科技的健诊检测仪器，包括非破坏检测仪器、红外线侦测器、管线内视镜、数字摄像机等新工具。藉由这些新工具记录问题，转达决策层峰。
结语
地陷事件仍是大地工程的难题之一，主因归结于地下水、地质土壤、工程建设三者之间的互动关系。虽然建筑物实际守护者之物业管理人员，可能有机会发觉潜伏的地陷现象，但是否一定需要将此类型的职责，也勉强纳为小区防灾的预警员？颇有存疑。仅此浅见，敬请指教。
原载于《现代物业·新业主》2013年第7期/总第263期
(责任编辑：现代物业) |
