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住宅小区从未召开过业主大会，怎么就无端冒出个业主委员会？沈阳市和平区和平湾家园的业主张先生和李先生代表小区的800多名业主为此状告沈阳市和平区房产局，要求撤销房产局关于成立小区业主委员会的批复，确认“业主委员会”违法。法院经两次开庭审理，于2005年11月8日对此案做出一审判决：被告沈阳市和平区房产局作出的批复行为无法律依据，应予撤销。
事件起因：物业公司状告不交费业主！
业主张先生是2003年6月购房搬入和平湾家园的，他说：“住进来没多久，院内草坪就被破坏了几十处，还有好多楼的楼面都坏了，成了花脸。为了少雇保安，物业公司把各个大门关上，安上了铁刺网，恐怖极了。停电是小区的常事，到现在煤气还没开通呢。”张先生认为，这样的物业公司根本没尽责，因此，他自2004年5月1日起就没有交过物业费。与张先生有同感的业主也不少，业主李先生说：“2005年5月份，我们小区有一天就有7家被盗，还是在白天。丢自行车也是常事，最多一家丢了5辆，丢了2、3辆的家庭有不少。”
由于部分业主不交物业费，负责和平湾家园物业的沈阳三利物业管理有限公司（以下简称三利物业公司）在2005年7月份分批将欠费业主告上了法庭。三利物业公司要求业主张先生缴清拖欠的物业费835元，并交付滞纳金600余元。张先生提出反诉。法院根据《物业管理条例》的相关规定，判决张先生缴纳物业费并支付滞纳金。
双方对峙：800业主要炒掉不称心的物业公司！
同张先生一样，被告上法庭的业主都败诉了，大家觉得很窝囊决定炒掉不称心的三利物业公司。业主张先生和李先生等人给全体小区业主发了1000多份调查问卷，结果收回了800多份，大多数业主对物业公司的服务不满意，而且有2/3以上的业主都认定现在的业主委员会不是选举产生的，要求重新选举业主委员会，然后换掉物业公司。
关键疑问：业主委员会是怎么产生的？
业主们意识到，要换掉物业公司就要先换业主委员会，在要求选举新的业主委员会过程中，业主们发现了关键的问题。目前的小区业主委员会是由沈阳市和平区砂山街道办事处玉屏一社区委员会于2003年12月15日向沈阳市和平区小区办提出申请，并由沈阳市和平区房产局于2003年12月26日作出批复成立的。和平区房产局《关于成立和平湾家园业主委员会的批复》（以下简称批复）的内容包括：同意和平湾家园业主委员会成立，并确定了业主委员会成员名单。和平湾家园的业主们认为：“我们从来没有召开过业主大会，业主委员会怎么来的？业主委员会产生过程都不合法，房产局怎么能批复呢？这都不合法呀！”业主们认为：业主委员会的成员并不是业主们选举产生的，房产局作出认定小区业委会成立的行政批复，侵犯了业主的合法权益，属违法行政。
行政诉讼：业主们状告房产局！
业主们认为业主委员会成立不合法，和平湾家园的业主张先生和李先生代表小区的800多名业主于2005年7月31日将和平区房产局告上了法庭，要求撤销和平区房产局对成立小区业主委员会作出的行政批复。在此案中，玉屏一社区委员会与和平湾家园业主委员会被列为第三人。2005年10月31日，和平区法院对此案进行了审理。和平湾家园的数十名业主赶到法院旁听，表达了他们对业主委员会成立的程序不合法的关注。
法庭辩论：房产局“批复”成立业主委员会是否合法？
在庭审中，原、被告双方围绕房产局“批复”成立业主委员会是否合法问题展开了激烈辩论。
原告业主方称，依据我国《物业管理条例》和《业主大会规程》的相关规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。而和平湾家园的业委会却不是业主们选举产生的，因此也是不合法的。房产局批复成立这样的业委会，其行为违法。其代理律师，辽宁金源丰律师事务所王乃龙律师认为，根据国家《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主公约等材料向当地房地产行政主管部门进行备案。法律中没有区、县人民政府房地产行政管理部门对备案行为进行行政批复的规定。所以，被告作出的批复是没有法律依据的。房产局不具有对业主委员会备案行为进行行政批复的权力，若作出批复则属违法。
被告方和平区房产局则辩称，房产局下发“批复”并不违法，根据《物业管理条例》规定：县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其所作出的“批复”是在法定职权范围内的行政行为。
法院判决：撤销批复、业主胜诉！
11月8日，沈阳市和平区法院对此案作出判决。法院经审理认为，根据《物业管理条例》的相关规定，被告是负责和平区域内的小区物业管理活动的行政主管部门，对成立小区业主委员会仅具有指导、备案登记监督管理职能，故被告作出的本案被诉的批复行为无法律依据，属于超越职权。法院作出一审判决：撤销被告沈阳市和平区房产局于2003年12月26日作出的沈和房【2003】50号“关于成立和平湾家园业主委员会的批复”。
原载于《现代物业》杂志2006年1期总第43期
(责任编辑：现代物业) |
