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和谐社区发展中心（GOCO）现代物业简讯：应北京市领袖硅谷小区业委会的邀请，和谐社区发展中心于2008年12月13日下午在领袖硅谷小区居委会会议室召开“齐心协力构建和谐社区研讨会”，与领袖硅谷小区业委会成员、业主代表、物业公司的代表等人共同探讨小区业主大会、业主委员会建设事宜。
和谐社区发展中心赵静主持会议。领袖硅谷小区业委会主任吴凤鸣介绍了小区情况，指出小区当前的主要问题有：一，业主委员会刚刚成立，缺少经验；二，小区遗留问题多；三，需要制定和完善业委会的各项规章制度，加强业委会的自身建设。和谐社区发展中心理事长蔡若焱作了题为“业主委员会的沟通”的演讲，提出业委会成立之后，首先要找到业主委员会的定位在于业主对专有区域之外的共有部分的共同管理权；业主委员会成立后第一件事情是把家底弄清楚；要知道合作者干什么；委会、居委会、物业公司要相互、理解和支持。和谐社区发展中心学术委员王嘉吾就“住宅小区业主委员会的组织建设和财务管理”一题发表见解，包括“怎样取得小区公共财产的管理资格和收益权”、“对于已经形成的收入如何进行管理”、“业委会理财方略”等相关问题。交流讨论时间，代表们结合本小区实际向两位主讲老师提出问题，蔡若焱、王嘉吾一一解答。
会议主题：齐心协力构建和谐社区
——领袖硅谷社区业委会成立后工作思路研修
会议时间：2008年12月13日 下午13：30—17：00
会议地点：海淀区西二旗中路6号领袖硅谷居委会
会议转播简要记录：
赵静：非常高兴大家能在周末的时间参加这个活动，我们首先请和谐社区发展中心理事长蔡若焱老师来介绍一下我们中心的情况。
蔡若焱：首先祝贺大家备案成功。业主委员会在北京市的发展，这几年有建档，到目前经过10年的发展，成功的比例才25%左右。其中有多方面的原因，有行政方面的原因，有社会方面的原因，有业主方面的原因，所以每成立一个业委会对小区的稳定都有帮助。
和谐社区发展中心，原来是中国人民大学社区项目组在海淀登记的一个非盈利机构，这个非盈利机构在全国来讲是第一家，也是到目前为止唯一一家。
我们之所以叫和谐社区，理论研究和探讨，包括一些规章制度，治理模式，组织建设等等，经过几年的探索，总结出了一些理论，每年会出一系列研修活动的报告。我们现在发现在社区当中业主委员会的出现，对中国来讲是划时代的，从根本上说《物权法》，在西方人眼里，它的权利来源跟物权是不可分的，中国的原始概念不是，不是说财产权，而且在中国人眼里的财产西方人的解释也是不一样的，我拿到的东西，我能用的就是财产。包括在物业管理当中碰到的很多问题，咱们根深蒂固的思维模式，对财产的权利和与前来相对应的义务，大家是没有认知的，为权利而付费大家不愿意，为使用而付费大家容易接受。
下面我们请社区业主委员会主任吴女士介绍一下！
吴凤鸣：我汇报一下我们小区的情况，从2005年初开始，很多业主做出了不懈的努力，我们的工作进展顺利。2008年10月7日—16日，全体业主就有关事项进行了表决，领袖硅谷小区业主大会规则，实际都达到操作小区业主总人数的三分之二和从投票权的三分之二。投票结束后，我们按有关规定，于11月8日推选了一个主任，两个副主任。也递交了材料，备案过程也很顺利。
当前我们存在的问题和我们的对策：
业主委员会是新生事物，大家都缺少经验，需要学习进行培训，以便于业委会正确理解相关法律法规，并接受业主代表的正确监督。
小区里遗留的问题不少，有些公认的问题，还有房产证代办费的问题，物业方面也积累的一些问题，对这些我们要及时沟通，有计划，有步骤的解决。从我们小区业主组织总体水平比较高，但是也存在一些问题，像随意停车，楼道，不遵守公共道德，这些现象还是存在的，也影响了邻里关系。
业主委员会的成员，我们要提高自己的公信力，除了需要加强培训，宣传力度，更重要的是我们必须完善业委会的规章制度，一个靠我们自立，还得靠大家的监督帮助。业委会是一个执行机构，我们必须坚持公开公平公正，依靠全体业主居民，认真处理好各方面的关系，做好我们该做的事情。
赵静：先由蔡老师讲，因为我们业委会工作是一个工作网络，要处理方方面面的关系，可能与物业公司，与居委会打交道比较多，所以如何能更好的合作非常重要，所以我们蔡老师也非常多的实践经验，也有很多的理论东西。大家欢迎！
蔡若焱：业主委员会在我们国家属于新生事物，包括物业公司，具有特色，不完全等同于西方式的物业管理，也不完全等同于西方的物业公司和物业经理人。尤其是业主委员会成立之初，都是斗争的需要，在前期无可厚非，他需要一个凝聚力，但是在成立之后，大家一定要找到业主委员会的位置。所以在处理关系之前，最重要的一点就是认清各方的定位，尤其是业主委员会的主任，只要把这三者定了位，然后咱们才能说关系，大家不要越位，也不要缺位。
那么业主委员会定位在哪儿呢？业主委员会代表了一个权利，什么权利呢？就是业主对专有区域之外的共有部分的共同管理权，这个是《物权法》对物业管理权的一种诠释，也就是所有业主的共有部分的管理，而不是使用支配和处分，仅仅是管理，这个定位一定要有。涉及物业管理，必须有权利人的授权，也就是业主大会授权。甚至有些社区已经打过官司，业主委员会代表业主来打开发商遗留的官司，这些官司虽然打了，还是诉讼代理人的身份去打，谁签字委托你打，你才能打这个官司，而不是说你天然的代替。
所以这里面有一个很重要的区别，业主委员会定位在哪儿？物业管理。物业管理是什么？对公共区域的管理。那么共有区域的管理提出之后，大家就提出一个概念，业主委员会核心的职能是什么？共有区域管理，那么首先要做的工作是什么？你要知道你的共有区域是什么？电梯、水泵、绿地，包括门房、围墙等等一系列共有的这些产权关系，一定要搞清楚。所以业主委员会成立的第一件事情抄底，把家底弄清楚，知道要干什么。
知道了自己干什么的，接下来就要知道你的合作者都是干什么的。那我说的这个合作者，业委会、物业公司、居委会，首先物业公司是干什么的？他是物业管理的一个专业实施人，为什么叫专业实施人？如果他不专业咱们也不会去请他，也没必要去请他。所以在这一点上，必须要定位他专业，而且必须依靠他专业，而且物业公司必须为专业承担责任。
第二个看物业公司的定位，物业公司是一个专业的管理公司，同时它是个盈利性公司，想办法挣钱是正常的事，挣钱的前提，就要完整地履行合同。
从物业公司看来，前期维持现状，很多物业公司觉得很不平衡，业主提出了很多苛刻的条件，这得两说了。一方面业主太急于求成了，仅仅考虑的一方面的条件，物业公司难以接受把所有东西都颠覆性的修改，这时候谈判就很难达成协议了。但是大家冷静下来，看过往的事情，所以物业公司和业主委员会不要互相妖魔化，要善于求同存异，原则上的问题坚决不能让步，有哪些利益相同的地方，能固定下来的就固定下来。比如说小区安全的问题，物业公司也需要。
有些地方有张有驰，要在统一的价值体系内公平的谈判，我让你挣钱，但是你这些要给我算清楚，而且是所有的都算清楚。同时对物业公司来讲要接受这一点，为什么要接受这一点？目前在全国范围内物业管理费的标准是偏低的，这个要接受，要发挥能动性，把成本压下来。所以双方有一个互谅，互让的一个过程，所以大家要对整个物业公司的准备，有一个通盘的了解，才能跟物业公司达成价值上的取向。
业主委员会经常把物业公司等同于开发商，虽然物业公司在进入的时候，承接了很多开发商很多不愿意承接的职能，但是就不能等于物业公司就是开发商，哪怕物业公司老板跟开发商是两口子，或者是哥俩，但是在法律上是独立的。跟开发商的问题，一定要直接面对开发商，因为他在前面挡着，只有坏处没有好处，但是作为物业公司聪明的话，他应该想到要帮着业主委员会，如果他想继续在这儿干，他应该积极的帮助业主委员会。
将来只有业主肯定会存在70年以上，没有一个开发商敢拍着胸脯说我能生存70年，没有。但是在美国来讲，为一个小区服务几十年的职业经理人是有的，所以在美国的话，职业经理人他属于在社会收入阶层是中等偏下的水平，就是收入不是很高，但是在稳定职业排行榜上是排在前面的，他是最稳定的一个职业，业主一般不愿意换，就跟家里请一个保姆似的，一般不愿意辞掉，口味，都很清楚什么东西在哪儿，包括地下管网，他都很清楚，你换一个新的来，交接难不说，所有的设备都得重新登记，这是一个很繁重的事情。
所以作为物业公司来讲，他一方面应该帮助业主，业主也要留住物业公司。在跟物业公司博弈这个过程当中，我刚才讲到博弈这个词，大家一定要讲究方法，博弈一定不要用斗争的方法，博弈不一样，我可以有让步，有妥协，但是我一定要在别的地方收回来，达到利益的平衡就可以。我跟你在谈判桌上谈，下来咱们还是朋友，物业管理这么多小项，总有一项在哪一天会谈成的，而且物业公司的出发点一定是利润，但是业主我希望大家不要把眼睛仅仅盯在钱上，我要的是效果。咱们物业费多少钱？
吴凤鸣：两块多。
蔡若焱：我给你两块多物业费，那好，或者我这个社区给了你300块物业费，我只要达到我的目的就可以了，真正在谈判上抠细账，那个没关系，但是真正在实施过程中抠细账，那个没有意义。业委会千万别为了面子去干活儿，而且物业费总趋势一定是上涨的，因为CPI一直在上涨。所以尽可能的维持物业费，业委会干吗？业委会就是保证物业费每一分钱都花在他该花的地方，都花出去。朝阳有一个社区，你为什么这20万预算没花？我看到他们有一个说明，就是03年的非典，他们当时的预算里面，每一个季度要刷一次楼，但是赶上非典就没有人来刷楼了，那个钱就省下来了，一栋楼十好几万，省下来怎么处理，直接反馈到公共维护流动金账户，因为这个钱就是花的，你没有花完留作养老金。
所以业主委员会干吗？就是监督他，退给我钱，我把这钱退给业主，业主他干吗？所以业主委员的功能，就是监督物业公司怎么花钱。哪儿该花的你就给我花上去。你给他少点钱，根本就不知道，说电梯维护费我少给你5000，没有问题，肯定能做到，一个普通锭才15，一个真正的标准的锭200，上好几百个锭，钱一下就省出来了。跟真正的商业公司去拼这个利益的时候，你拼不过他，物业公司在这儿经营，在这儿入住，他唯一的标准就是我能保证在这儿不损失，所有物业管理成本中都是可以压缩的，那么压缩到的基础，我给起了一个名字叫破坏性维持，哪儿停水了，赶紧修水泵，保养、预防性的都没有了，这些钱我都不用花了。
如果停车费不在物业费总测算当中的话，一个物业公司在一个小区能维持，只要有5%的人交物业费，我就可以让它维持。所以为什么大量的业主不交物业费，物业公司不走，为什么？他可以维持。任何一个机构，一个人都好安置，但是这一大摊子人安置，对任何人来讲都是难事，所以他把这些人养住就行。大家想一想，利益永远是可以达成一致的，实际上物业公司的需求特别简单，最基础的挣钱。
第二档的追求，树品牌，树形象，只有在一定的大品牌的物业公司，做一些公益慈善，用其他的渠道，来体现他自身的价值。如果他做了那些事情，合同上没有定他干了，他挣钱了，你也要理解，只要不违法法律，不违反你们的约定，在许可范围之内就可以了，如果这个许可你们认为不好，下一次可以修订，因为所有的物业管理委托都是可以解除的。这方面当然牵扯到学术问题。我觉得物业管理是什么？授权的过程，那么这个授权的过程，实际上最关键的他还是一种管理行为，咱们物业管理的价值在哪儿？大家一定要知道业主委员会要做什么？一定要坚决的保护那些守原则、守规则业主的利益，因为只有他们的利益是最容易受到侵害的，那些所有的跟社区内不守规矩的业主，他们的利益就不用你保护，他已经是不当得利者。
很多事情国家的法律没有办法界定，但是业主公约可以写进去。还有一个授权的问题，业主大会获得授权，然后让物业公司执行，物业公司用专业的手段，发现物业管理正常的需求以后，他一定要汇报给业主委员会，通过业主委员会获得相应的权利。
咱们整个业主委员会、物业公司、社区居委会，三方关系当中最重要的就是要认清各方的定位，物业公司干吗的？挣钱来的，你挣钱就要挣明白，而且物业公司也不要不好意思，我来就是为业主服务的，没有穿这个外衣，我就提供最专业的服务，而这个服务当中，体现的亲善和睦，这是一个公司品位的象征。一个大的，有名的物业公司，不是说他为人民服务的思想，而是他挣够钱了。所以你要他合理合法的挣到钱，真正出现意想不到，或者意外的事件，这个时候要靠大家的道德，同时也靠大家一贯良好的关系。
在整个过程当中，居委会同样也是一个非常重要的职能，咱们今天居委会也没有来，居委会是非常重要的一个机构，因为有了居委会以后，居委会和业委会联手相得益彰，事半功倍，只有这样这个社区才能和睦，只有这三个机构和睦，社区才能和睦，我说的和睦在利益上达到某种平衡。
赵静：下面是大家交流讨论的时间，大家如果在听的过程中有什么问题，可以想蔡老师提问，然后我们提问的时候简明扼要。
提问：我问一下，蔡老师讲的，物业公司最基础的可能就是挣钱，那么他盈利的利润有没有一个范围？不可能说100%的盈利，有一个什么范围呢？
蔡若焱：最少的5%，最多的20%，这个还得跟物业公司谈，一级资质和二级资质是不一样的，跟正常的商业活动是一样的，虽然说好货不便宜，便宜没好货，但是也有一定的可行性。跟物业公司谈是这样的，因为物业公司自己手里多多少少会掌握一些公共收益，那么这些公共收益会补贴的收入，但是在整个计算过程中，业主委员会不要固定在这方面纠缠，因为很多的公共收益，大家一定要有一个原则，对产权没有界定清晰的，我建议对物业公司也好，对业主委员会也好，搁置产权，共同收益。收益方式很多，商业利益一个方面，还有公共利益，比如跟业主活动场所，这都是收益的一种方式。收益的方式是非常非常多的，包括物业公司，可以从开发商那边争取到很多的支持，有时候物业公司在某些层面上他完全站在业主的角度说，因为他需要业主的支持。
要什么样品质的生活，你就要付出什么样品质的代价，业主委员会要防范的是，我代价付了但是没有花出去。
提问：比如说现在我们这个小区，分ABC三个区，有很多人侵占了公共绿地，这件事既成事实了，而且楼道是公家通用的，他通到自己家门口去了。这个事归业委会管还是物业管？
蔡若焱：通过业委会监督物业公司，但是从实际情况来看，物业公司往往管不了，尤其对小区既成事实的问题。作为业主委员会，已经发生的请求居民委员会的调节委员会，不断跟政府协调，交给他们，没有发生的别让他再发生。而且这个时候，业主委员会一定支持物业公司，否则物业公司他拿不出胆量来管业主，物业公司在每一个业主面前，实际上都是弱势，你别看他那么横，都是外强中干。
提问：我感觉在这个小区里做了四年，可能我们这个小区也有我们自己的特点，因为前面的A区、B区还有C区，我不知道物业费差别有多大，但肯定是有差别的。比如前面C区，那边从硬件设施更安全，但是A区这边从安全性上来讲，硬件设施差一些，但是他们希望是一致的，但是物业费交的也不一样，像您经历的类似这样的小区，他们是怎么解决的？
蔡若焱：这里面有几个问题，大家要知道。
一个有可能是历史遗留的问题。
这时候需要你们真的坐下来谈，物业公司也要实事求是，如果是历史遗留问题，我建议大家要会同各方坐在一起，一块儿解决，这不是一个短期内就能完成的问题。包括居委会，物业公司，开诚布公谈，而不是说非得今天把事情解决了，有时候心急吃不了热豆腐。
第二，在能够倾斜的方面，物业公司根据需求不同应该有所倾斜，因为高的物业费应该享受高质量的服务和管理。所以在能倾斜的地方倾斜，在尽可能的基础上，但是逐渐的大家要有一个统一，这种情况因为是历史遗留的，有些是开发商遗留的，有些是政府遗留的，这个方面，物业公司和业主是一致的。
提问：侵占公共绿地的，前面的B区、C区，开发商这块地方已经送给我了，我想干吗干吗，A区也没有这样说，可能物业有时候管理说有他的难处。凭您的经验，现在业主委员会面临着跟开发商有很多东西需要搞清楚的一个问题，在这方面您提什么建议？
蔡若焱：我的建议，非常现实的建议，就是维持现状，这是最可行的方式，谁也不要改变现状，就我现在来看改变现状非常困难。尤其开发商，尤其现在《物权法》都采纳了维持现状的原则。
吴凤鸣：不是说一楼赠送花园，他有一个规范给的，各家差不多，但是现在有些业主自己扩张了。
蔡若焱：拿出一个规范来，比如说本来得到都是齐的，这边突出一块，抓住一个，真正少数的你给他清理了，这没问题，特别过分的。你要把一楼全拆了，根本不可能，而且这个你会丧失掉很多业主的支持，因为他们也是拿着投票权的，最后在业主当中就会形成两派。所以我觉得作为业主委员来讲，不是让业主委员会来改变什么，而是业主委员会要根据业主的意见来改变什么，这个业主委员会要强于业主的时候，限于被动，要中庸，维持现状，对于那些特别破坏原则的问题，要坚决纠正，但是一旦选择的需要坚决纠正的项目，那就一定要给他办到。
提问：作为物业公司来讲应该是以服务为主，不应该是有专制的权利。问题是什么呢？随意改变我们的行程路线，原来我们是双向行车，现在他改成的单向形成，对于这个问题，我们几十户居民联名反映，但是无济于事，而且我们已经反映到总部，应该到现在会被解决，甚至到昨天把我们部分业主告到法院去，法院谈判，仍然提出问题，业主回答，我们不改变。
蔡若焱：您什么要求？
提问：恢复原来的归案，因为我们小区里规划，我买的是东南门那一块的小区，当时那个门所谓消防通道一般不开，相对那一块车辆也很少。实行单行线之后，那个房间特别吵，吵得要命，特别到夏天，南面出动，北面也出动了。
蔡若焱：原则上讲，物业公司在管理权限内，对整个社区的出行行为进行规范，这是他的权责所在，但是对于规划内容的重大变更，必须通过业主大会。像你刚才说的两个问题，一个是行车路线，路线问题是人家的权利，你授权他管理。对于开门，如果对原规划有重大改变的话，有两方面的问题，一方面必须对你有所补偿。
第二个，你可以要求他恢复规划原状，但是这也需要法院确认，是不是他这地方有真正不是规划的门，因为一个小区改门是最麻烦的事。
提问：你无权改变别人的行程路线。我翻到物业的手册，他没有经过我们居民同意，他有一条在尊重规划的前提下，来进行物业服务管理，你现在改变人家的车行路线。
蔡若焱：车行路线实际上不在规划范围之内，尤其是竣工图是没有这方面内容的。这个可以在物业合同中协同的，我相信物业管理公司在这方面的改变，也有他们的说法，所以我觉得你们之间缺乏一个沟通。
任何一个出行习惯的改变，都会对某一部分人造成伤害，所以这方面我感觉，物业公司是很不治的，有治的物业公司，他不会改变现状。但是有很多时候跟交通管理局，政府有相关的冲突。我们社区为什么进出口大调换？这儿有一个公共汽车站，人家交通局说了，你这儿不能再入了，你这一入就影响公交车的出行了。
业委会成立了，就这个事情可以马上进行协商，该怎么履行就怎么履行，业主大会决定，由业主大会决定，跟公司谈一个建议，通过法定程序来解决这个问题，每个业主的需求都不可能是一样的，不可能满足每一个业主的需求，咱们唯一能满足的就是程序的需求。
提问：即便业主委员会要大部分人来同意，这种可行吗？
赵静：投票啊。
提问：如果投票过半了，合理吗？
赵静：合理。
提问：在这个问题上不追求，99%的人都同意，1%的人不同意都不行，我当时买房的时候，你是按照你的行程路线来买的，你不能因为99%的人同意就改变路线。
蔡若焱：咱们不争论这个问题好不好？我提一个建议，咱们这个不争论，我只能跟您说什么呢？您说的没错，但是你说了两个概念，我刚才说的程序更正，你这是侵权问题，业主大会的改变，侵犯了你的利益，咱们的《物权法》都规定了，可以向物业公司提出上诉。
所以，一个是程序争议咱们必须履行，二是法律争议，这是需要你主张的。
赵静：下面我们请王嘉吾老师给我们讲一下住宅小区业委会的组织建设和财务关系。
王嘉吾：首先，要搞清业主委员会的性质、权利、义务和职责。依法在业主选举产生业主大会的执行机构，业主委员会向业主大会负责，并报告工作，受物业管理区域内全体业主和业主大会的监督，一个是接受授权，另外是接受监督。业主委员会接受业主大会委托，代表本社区各业主的利益，向社会各方反映有关权利需求。在小区监督物业合同的执行，对本小区共同设施，实施有效的管理。
谈业委会的组成，干部就是决定的因素，最好要有较高的文化程度政治素养，个人具有专业特长的，能够形成一定互补更好，能促进业委会的工作效益，还有一个成员的年龄梯度，最好是老中青结合，老同志比较稳健，中年精力比较充沛，年轻同志思想比较活跃，业委会的委员为人要正直，要有公益心和时间。
业委会既然一个组织，就要有一个制度和一定的分工，业委会最好要有办公地点，联系电话。有关业委会职责的规定外，还要根据小区自己的特点，制定相关的工作制度，这个工作制度是一定需要的。例如业主委员会委员的自律条例，有的小区确实业主委员会出现了一个问题，所以我提到一个自律的条例。还有一个工作例会的制度，公章使用条例，这个很重要，要有秘书工作条例，还有一个文件档案保管里，财务管理制度，使业委会的各项工作都有法可依。业委会为什么执行委员的自律条例？业主委员会是小区公众人物，首先要认真履行业主义务。
实行民主化管理，用少数服从多数的表决形式，决定管理公共物业和监督物业的一切公共事项，这是必须的。
第二，规定业主委员的分工。
第三，规定业主委员会公章使用程序。
第四，会议召开的时间。
第五，必须经过半数以上委员同意。避免你说我知道，我说我不知道。
规定业主委员会公文送达归档的程序。
必须要业主委员会所做的决定，向小区的全体业主进行公告，并确定公告的形式。
确定业主委员因制定和执行的各项管理制度。
规定业主委员会换届选举后，上届业主委员会将有关文件和资料，移交给下一届业主委员会的时间和工作程序等等，制定好这些工作制度和工作条例，是做好小区业主委员会的基础。
每个小区每年都要开一次例会，要广泛听取业主的建议，作为正式提交业主大会的表决议案，在小区公示15天以上。在小区逐一向业主各户发放收取表决票。既不能盲目的维权，也不能丧失维权的原则，任何小区业主大会，选举出的业主委员会，都不是一个独立承担法律的组织。业主大会的工作法宝就是少数服从多数，应该最忌讳的少数人给多数人当家。下面我给大家讲一讲小区业委会的财务管理。
首先要讲业委会应该怎样取得小区公共财产管理资格和收益权？要做好这一项工作，小区业委会要通过各种渠道，查清本共有的家底，建筑面积，各楼的共有公用设施，设备的数量和使用状况等，一定要掌握已经界定为业主共有财产部分有哪些。取得小区公共财产的管理资格，使小区业主的公共利益受到最大限度的保护。小区业主公摊面积和公摊部位，电梯中的框架公告，视频公告，物业用房的出租等取得的收益，还有一些网络设备进小区。经营单位返给的利润，经营的地上停车场收入等，业委会向物业公司支付一定管理费，不超过10%。要有监控设施，所以这些是经营成本，要把这些经营成本扣除以后，归全体业主所有。这个真正反映到业主公共的利益。
第二个，对于已经形成的收入进行管理。根据国务院颁布的物业条例有关规定，小区业委会应该根据小区实际情况，制定一个制度，供业委会成员共守。业委会成员在了解资金来源后，经过业委会会议商定后，决定是否选用。资金来源以后，由推选人做协商谈判工作，收入情况报业委会通过，才能签订协议。如果对小区业主生活带来一定影响，还须经过小区业主大会表决。协议或合同签订后，收入资金由业委会的主任，还有业委会的专职秘书负责催收，收入情况随时向全体委员通报，做到收入的高度透明。
第三，业委会用于小区整体的大项开支，经过小区业主大会三分之二票权通过方可支出，一定要向全体委员通报，须得到业委会半数以上的委员同意才可室外。购买办公用品时，需办理验收制度，保管人要在办公品上签字，绝对不能一个人说了算，因为一个人说了算会出问题。咱们大家得知道，有一个小区，因为业委会主任一个人说了算，实际这个事情不是什么大事，但是由于他一个人说了算就出了问题。对于业委会成员是否可以领取报酬和报酬的标准，可以本小区具体情况，由业主大会表决和业主委员会例会决定。
第四，资金的管理和使用范围，在收到缴款单位的资金后，由管账人员进行账目登记。一定要讲扣缴税，谁收入谁交税，业委会一定要注意这个。记帐人员负责资金的登记，财务收支报表要做。把议案和财务收支情况，一定要在公共宣传栏里公示。这是资金的管理和使用范围。业主委员会的所有收入必须要国家交税，因为他不是一个法人单位，无法到税务机关购买发票。没有发票，根据合同可以找本小区的物业公司帮开这个发表，代扣税。
第三，业主委员会要有理财方略。小区的投资一金额巨大，而是时间长久。要求我们每个业主委员会要有管理方略，公共部位的广告，小区停车场的收益，公开面积和地下室的出租，允许一些网络设备进入小区经营，让这些单位返回一定利润。在保证小区广大业主生活不受影响，为小区公共物业广开财路，以物业养物业。小区物业公司还可以开辟一些其他的公共收益，来冲抵他的物业费。小区通过公共收益，也得到了一定的补偿，这就变相减低了咱们小区居住成本，这是很好的办法，但是前提不要影响小区公共物业的整体形象，或者影响到某一个业主个人。
每个小区都有一笔数目可观的资金，需要各小区业主委员会高度重视，学会操作，这就是20062号文件中住房专项维修基金。独立存储小区专项维修金，当然要做好这项工作绝对不是一个简单的事情，因为在购房的业主在购房时，交纳了2%的维修基金，这个钱不是交付，是缴存。也就是，交了多少钱，产生了多少利润，都在你这个账里头。被制定为统一维修基金管理上，很多业主房子住了五六年，但是这笔钱只能取得活期的利息，这就是很不公平的一件事情，07年以后两会代表提这个问题提得太多了，从07年以后，如果小区还没有转存的，差不多拿到3%的利益，以业委会的名义转存以后，是一年期的，如果咱们自己做是五年的，或者10年的，那么这个利息就高了。
公共维修基金怎么使用已经规定清楚了，这个事情一定要通过开业主大会，向业主们把这个事情说清楚，作为业委会，我们要对广大业主负责，因为这笔基金储存期长，使用方向明确，账户外延相互封闭的特点，业委会的管理责任重大。根据小区的实际情况，还有一个应急预案，这都是必须的。包括每区业主银行利息增加的核对，我们不能只听银行的一面之词。
小区业委会的工作，其实是很专业的，但是由一群很不专业的热心的业主在从事，这就是住宅小区业主大会业主委员会工作的最大矛盾。怎么使这些不专业的人员，尽快承担起专业的工作？可以借助为满足实施民主化管理城市，社区业主自治制度的强大需求，让他们承担起提高业主-维权意识，促进业主有偿享受物业消费的观念，接受业主大会授权的小区业主委员们，可以不专业，但是小区业主委员会的各项工作必须是专业的，如果你不专业的话，这个小区肯定要乱套。
提问：我觉得确实应该给业主委员会的人开工资，因为在这个市场经济的情况下，他因为付出了很多劳动和时间，这样的话使他产生一个可持续的动力。
第二个方面是资金的应用，在市场经济下，大家都要生存，为了顾家，要挣钱，所以怎么保持一个可持续性的付出？你们有没有这样的一些案例？
王嘉吾：有。我们聘请的专职秘书是有劳务费的，像我们小区的收入，一年拿出12000，我们就是1000块一个月来给我们的专职秘书，我们的专职秘书是老同志，作为我们业委会委员，我们半年给大家发交通补贴，完了以后发一个通讯补贴，这两项是固定的，但是工资是没有的，就是这么一个情况。
业委会有一些简单的办公设备，像电脑，都是业主委员自己家的。补贴半年发一次，按照工作量的大小，你比如主任500，副主任400，其他是300的，拿到交通费和通讯费以后，所有电话都是向小区业主公开的，而且是一天24小时不许关机的。
如果没有任何报酬的话，市场经济了老让别人学雷锋也不可行。
提问：你们目前把这个资金管理？
王嘉吾：因为小区业委会都没有专职账户，通过有些单位可以给你，如果物业公司和业委会的关系很好，也可以请咱们物业公司来做这件事情，就把钱寄到物业公司，让物业公司转换。现在一定要以业委会的名义来办这个事情。
蔡若焱：我理解了，他可能为的维修基金这一块。
王嘉吾：这块还要业主大会，要去基金管理中心办手续，办完手续要开业主大会，使用不用你担心，因为2号文件已经规定很好了，怎么转存？像你这个小区，大家都搞清楚，比如我们有700多户，每一户交多少钱，负责任的时候还要专业公司，他给你把这个账核对清楚以后，但是你这边一定要有一个业主大会决议的，你把业主大会决议所有手续拿过去以后，他就可以给你转。你转的话，北京市规定有七家银行可以做这件事情，那就看你们业主大会选哪家银行转这个账，是就近，还是联系自己人呢？因为这个东西没有什么产生附加值，这个钱是大家个人的，这个钱是封闭的，从资金管理中心这是一个整账，拿过来以后，就进入了小区维修管理费了。
但是这个利润很可观，我们小区是1600万的专项维修基金，才一年的时间，就增加了，一年就有70多万收入，如果你们业委会有财务专业人员的话还行，如果没有的话还做不了，因为你们必须要有小区业主的同意。像我的话，我们小区的业主我随口就说出来，总额除去户型的面积，马上就知道你一平米多少钱，如果你低于均价肯定就是特殊关系。我们小区虽然是1932户，但是基本上我们这个业委会成立五年来，不停的搜集信息，搞物业档案，1932户，我们业委会基本上知道七八，是这么一个程度，而且我们小区还建立了业主短信群发，我们1932户，我们掌握了1426户人家的手机，所以这些工作都需要业委会投入大量的热情。但是热心的时候，一定还要专业，不专业的话，你手上拿道这些信心，你不知道怎么使用。
提问：您刚才说到，很多事先都要召开业主大会，我们必须要在召开业主大会的时候讨论这件事情，还是随时都可以？
王嘉吾：业主大会每年召开例会是一年一次，得把议案拿出来，临时业主大会一般一个议案。20%的业主提议要召开临时业主大会，比如有一个什么议案，你也可以召开临时业主大会，但是临时业主大会只能解决一个议案，一个要公示15天；一个一定要真的广泛争取业主的意见。
提问：因为我没有参与这个合同，但是我感觉他会组织这些业主大会的的话，好像难度非常大，有没有什么经验可借鉴呢？
王嘉吾：难度大就是我说的，不要怕有难度，还是要多宣传，业主委员会有一个公告栏，让这些业主养成习惯。另外咱们这种社区肯定都有邮箱，公开信的形式投在邮箱里，还有短信群发。
蔡若焱：这个我补充一下，一般的人认为召开业主大会很难，但实际上多方协同之下，召开业主大会不是很难的事情。美丽园跟你们差不多？
吴凤鸣：1000多。
蔡若焱：美丽园是1600多。这里有一个问题，以往感觉业主大会召开难，他有几个原因。
一、业主委员会过分超前，他的提案都不关心，写了那么一个提案，结果你就很难取得表决票。换句话说，业主委员会的意志，不能强调业主大会的意志太多。
还有一个问题你刚才提到维修资金理财的问题，维修基金他的本质是养老金，这笔养老金他的理财、幅度、方式、受益期，大家要做慎重的考量，因为他的首要任务不是理财，不是受益。当然做得好，业主都没有意见。还有一种理财方法，我也可以告诉大家，但是现在国内目前没有，国外有，叫信用理财。那么信用理财实际上维修基金数是零，这是在维修基金用完了以后，我不在你这儿存钱，但是我先用，用完了以后要还，当然每年有一定的年金，比如我每年有5000万的年金，我借钱用，反过来算也是核算的。所以资金的理财可以考虑，但是不要太过。
还有一个业委会工资的问题，业委会有三种形态：
一种是业务性，一种是权利性，一种是专业性。这三种形态三种定位是不一样的，从它本身的法律定位来讲是业务性。权利性就是咱们国内普遍愿意采用的一种形式，物业公司做什么得到我批，他不专业，反正你让我批。专业性这种整合是一种发展方向，就是职业经理加职业决策人的形式，职业经理人他补偿标准是由业主大会来定的，就是大家得觉得你这个机构的存在是有必要的，同时我不给钱又没有人来做的时候，业主应该给钱。
第三个，资金的管理模式。业委会主任要有严格的管理制，同时得有签字权，比如业委会我今年在财务管理预算一万两万，这两万要我来做说明，我怎么花，他不用承担责任，当然要违反财务管理制度他应该承担责任。业务他不管，权利得管，因为这个固定资产是社区的，不是物业公司的。
另外一个收益的问题，我个人认为应该是收支两条线。中国人有一种比较习惯的方式，咱们所交纳的物业费，是对所有物业管理成本的分摊，所有业主分摊的，具体到由于物业管理公司的问题，对该业主造成的伤害，是单一的，那么这种单一的伤害和业务损害，不能免除他自身的分摊义务。但是对物业公司来说，不管有多少人不缴费，也不能免除合同业务。因为什么呢？对物业公司来讲，所有业主对他保有的是债务，也就是说他享有的是债权，债权在钱就在，你不能说他没交，债务并没有免除，除非你声明不缴费的业主，我不要了这钱，我不干了，你没有权利。
提问：比如电梯噪音，现在噪音和刚刚出来不一样，它有响声。同样每天保安，现在保安好像数量减少了，但是作为业主本身交了费的人，那就亏了。
蔡若焱：任何一个业委会没有成立的小区，摩擦都是很多的。所以我建立大家，要真的建立经常性的沟通机制，达成一种默契，以后有一定的合作空间，没有摩擦，没有纠纷是不可能的，你不合作是不行的，你请他们来干吗？就是因为他专业，他不专业你请他干吗。同时要承认物业公司，在科学管理方面的投入，他们的收益。业主委员会是业主大会的眼耳鼻口四肢，就是不要做脑袋，我要看着你干活，我要把你干的活儿告诉给业主，我要听你说什么。
王嘉吾：但是这个得要有基础。
蔡若焱：不能按自己的意念去行事，这种立场和身份的转变可能会很痛苦，可能不被有些业主所认同，但是必须要这样做。
吴凤鸣：包干制和酬金制有什么区别？
王嘉吾：一般开发商指定的都没有酬金制，都是包干制，酬金制合同首先认定利润，按照北京市建委的一些建议的文件，我们给8%的利润。咱们说物业管理说的都是公共部分。物业公司的办公费，他要办公的话，也应该消耗水、电、气这些东西都是要有的，所以把这些成本每一项都细化了。而且除了8%的利润之外，我们做了一个10%的预见费，如果他们都做好了，你要扣，但是也要有奖。如果做酬金制的话，是非常不错的。
蔡若焱：这个补充一点，酬金制有几种方法，一个是固定酬金。还有中比例提留制，这是不一样的酬金制计算的方法。但是他建立的一个基础，就是业主委员会业主大会层面，要有一个完整的预决算制度，包括结余和不足的补偿方式，包括备用金。
王嘉吾：我们也想做一个计算模式，随着小区入户的时间，随着入户的时间长了，人员工资上涨了，应该有一个百分比，而且有要合理。
提问：我们的业主委员会成立了，到现在还没有一个办公环境，你们那边是怎么做的？
王嘉吾：我们知道哪一块地方是业主的公摊面积，所以我们直接跟物业公司说，你拿到这个东西真的去找他，他不可能不给你。
赵静：今天我们的会议就到这里，大家对公共维修基金感兴趣，但是这个话题比较长，可能需要一个专题来讲这个。
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