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江苏哥伦布商业管理股份有限公司（NEEQ：831112，以下简称哥伦布公司）是专业从事社区型购物中心定位、设计、招商、运营全流程的第三方服务商，公司开创的“哥伦布模式”参照股份制公司的模式将租售型物业的使用权与所有权相对分离，通过统一定位、统一招商与统一经营管理，为业主创造更大的投资回报，为商家带来营业额的稳定提升。
《现代物业》对话哥伦布公司董事长、总裁孙旭东，他强调虽然电商改变了人们的消费习惯，但只会改变社区商业的格局或者业态的配比，不会完全取代满足居民日常生活消费的服务类商铺，社区里面的商铺会在很长一段时间内存在，因为社区里的商铺比电子商务更高效，对于刺激消费、引诱消费的这种功能还是很强大，而且快捷、方便。
对话哥伦布公司总裁孙旭东
——社区里的商铺比电子商务更高效
江苏哥伦布商业管理股份有限公司总裁孙旭东
《现代物业》：您提到社区型的商业可以分为区域型、街镇型、邻里型，这三种类型有哪些具体的特点与区别？招商策略有何不同？
孙旭东：社区商业的定义有两个要素，一个是服务特定区域的居民，目标客户群是特定区域的居民，另外一个是满足居民的日常生活消费。目标客户群需求的定义，不是“高大上”的类型，是日常的生活消费，基本上每个礼拜都要来1次-2次消费，这样的才是社区商业。核心商圈的区分主要看辐射的半径（辐射的商圈），可分为邻里型、街镇型、区域型，辐射的居民范围在2公里-3公里的一个半径内，就叫区域型；辐射范围在1.5公里的范围是街镇型；邻里型在1公里范围之内。
辐射的范围不一样，需求不一样，满足的群体也是不同的。商业区的覆盖面积是不一样的，邻里型的商业体量面积在两万平方米左右，街镇型一般在五万平方米左右，区域型大概在七八万平方米左右。区域型业态比较全一些，里面配有超市、电影院等。街镇型就更小一些，可能里面超市也没那么大，有些业态没有那么全，不像区域型购物中心有七八个主力业态，街镇型只有三四个主力店，邻里型可能就没有主力店。邻里型，因为比较小，主要的就是菜场、生鲜超市一类，会配套一些儿童主题以及老人服务的设施。
因为满足不同的需求，招商策略是不一样的，区域型购物中心里的主力店可能会设置七八个，比如说它会有一个两三万平方米的大型卖场，类似沃尔玛、家乐福，有几千平方米的大型电影院、宴会酒楼，有儿童的零售中心、游乐中心等很大体量的儿童业态聚集，还有很大体量的餐饮。邻里型购物中心满足的是1公里范围之内的老百姓的需求，可能也就两三万人，商业体量大了以后，是没办法运营起来的，运营的效率会不高，因为就为这么点人服务，那么就必须要配置，比如大城市里面叫做生鲜超市，中小城市就是菜市场；还有就是很多社区配套的比如洗衣服、修鞋、配钥匙、手机充值、卖药的“超外”服务，“超外”也就是超市外面的那些小店铺，不用去超市，回家的路上就可以办了，方便快捷；还有儿童的游乐中心，楼上的孩子要到楼下去玩，可能周末家长才会去大的休闲购物中心，但平常有可能今天孩子想玩个半小时，在邻里型配套的商业里面就可以实现，我们要去满足，它的体量不会很大；社区餐饮，我们形象地把它叫做“食堂”，其实就是快餐，快餐和特色的东西，休闲饮料可能也会有一些。街镇型就在这个区域型与邻里型之间，在一头一尾的中间有一些业态。
社区配套的“超外”服务。“超外”也就是超市外面的小店铺，顾客购物不用去超市，方便快捷。
《现代物业》：现在电商已经改变了我们的消费习惯，社区商业更贴近居民的日常消费，就零售业来说，电子商务对社区商业的冲击是否要比对大中型购物中心的冲击要小一些？
孙旭东：电商影响到了方方面面，不是一个产业的问题，影响到所有产业，因为它是一种生活方式，生活方式变了，就会影响所有经济领域。原来我们把整个产业链来看，商业是什么？商业是工厂把它的产品做完了以后，把它送到消费者手里，中间这一段我们就把它叫做商业，那是对产品来讲。还有一种是对服务，服务来讲，它现场就产生，然后直接你去体验，这个叫服务，但是它也是产品。但是服务它是现场你去体验，服务产品本身也是现场生产与现场体验揉在一起的，工业品不是的，工业品是在工厂里生产好了以后，直接送到你手里，中间是流通环节。现在电商这一部分，主要讲的是工业品，工业品原来是怎么送到你手里的呢？传统的做法即用商铺、产品展示等方式供消费者选择购买。这样当然也少不了批发商，也叫零售商，还有物流的配送等。随着技术的发展，另外一种模式就出现了，通过互联网在生产商那里直接下订单，然后通过物流来运送，物流没跳过，还是要有的，运输到你家，只是中间跳过了零售商。也就是说，在商业里面又出现了另外一种方式的交易——电子商务，大家都想要来分“蛋糕”。
那么对工业品来讲，是不是最后就变成了只要这种模式就可以了？商铺这一块就不存在了？我认为商铺尤其社区里面的商铺会在很长一段时间内存在，因为社区里的商铺它比电子商务更高效，从消费者的感觉来讲，比如说我要买点东西，我刚好回家路过这个商铺，我拐进去一下，看着还挺好的，于是把钱付掉就直接拿回家马上就可以用了。不像电子商务，你看了以后，至少得有个提前链。从消费的角度来讲，社区的商铺对刺激消费或者引诱消费的功能还是很强大的，可以让你马上掏钱出来买，你很理性。服务类的这种产品的购买那肯定是需要商铺的，网上没办法做到。
互联网影响了生活方式后，商铺里面经营什么？购物中心，以前可能“购”叫做购物中心，以购物为主的，购物购什么？是购工业产品，你买的都是工厂里面生产出来的东西，我们把它叫做购物，把吃不叫做购物，去弄个头发，去做个按摩，去修个指甲，其实都不叫购物，其实是购买服务，你也是在消费了。可以不要叫购物中心，叫做消费中心、会客中心、休闲中心等，就是去逛逛、发发呆、看看书，顺便喝杯咖啡，这种场所还是需要的，就是打发时间，因为购物中心讲到底，本身它是一个建筑，建筑这个空间是公共活动的场所，提供了很多附加的服务，建筑就具备了功能性，就变得有价值，现在在电商冲击之下，在购物中心里面，我们现在做的社区型购物中心不完全是购物，我们每周都有活动，不同人群都会有不同的活动，尤其儿童的活动每周都在做。
无锡崇安五洲哥伦布广场(无锡五洲国际)
《现代物业》：您认为类似顺丰“嘿客”和京东自提这样的“虚拟实体店”会改变社区商业的形态吗？他们的出现对社区商业的招商会产生哪些影响？
孙旭东：会改变社区商业的格局，或者业种的配比，原来的社区商业你可能会看到还有很多卖服装的，有些品牌服装、小店、潮店等，现在会发现越来越少了，它没有消失，只是改变了一些业种。它变成了其他的店，可能多了几家咖啡厅、干洗店、手机充值点等。没有说因为电商发展到今天，以前的沿街商铺全部关门改成住人的，还是很红火的在那里做着，需求还是有的，体验消费也是成几何级数在增长。
《现代物业》：对于租售型物业(例如商铺)，有开发商持有部分，又有一部分是散售，开发商和小业主的关注点有区别吗？
孙旭东：应该是一样的，资产升值最后还是靠经营，经营决定资产价值，闹市区的资产关了5年后，它卖得出去吗？有人经营马上就值钱了，所以资产的评估是根据租金来决定的，等到真正营运的时候，问题就来了，现在的资产严重偏离了租金，这是一个奇怪的现象，我们叫做资产泡沫化，从2014年开始，慢慢逐步在回归了，尤其像商铺，它本身就是一种经营的工具，和住宅不一样，住宅是消费品，商铺还是要完全回归到租金决定资产价值的这个规律上来。对于小业主、大业主关注的点，最后追求的都是租金，现在竞争这么激烈，不是说只要有商铺，就有租金，供需矛盾反过来了，市场上大量的商铺，而开店的需求就这么一点，因为最近这几年野蛮生长造成了这种情况。
(责任编辑：现代物业) |
