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物管费促销
“老百姓愿意交物管费，当然不仅仅是因为这一点优惠。都说取之于民，用之于民，物管费当然要和服务成正比。”
——杭州江干区闸弄口街道春晖社区居委会主任兼物业项目部主任钱妙金解释春晖社区物管费促销效果好的原因。春晖社区规定，只要小区居民按照标准交满当年的物管费，就能享受多项优惠，包括：每年每户可以返回10元钱冲抵公用电费；停车管理费享受5折优惠；业主可享受物管个性化的低偿服务；困难、低保家庭还可以减免物管费……通过这些方式使物业服务得到增值，春晖社区的物管收费率从不到40%提高到70%。
一个人的物管
“她说，‘要我走，可以，先给一百万元！’”
——广州市海珠区新港西路顺景雅苑小区的业主陈女士义愤填膺地说。“她”指的是该小区物管处主任高彦春。2009年11月，广州汇利物业管理公司被顺景雅苑业主委员会解聘，但其小区管理处主任高彦春却不肯撤离，并导致新的物业管理公司在12月底仍不能进驻。高彦春表示，汇利公司签字撤场的事情她从来没听说过，并且她已同汇利公司签了承包合同，拿到了顺景雅苑小区的物业管理权，同时此前管理处的调查结果显示80%的业主满意当前的服务，她要待即将重选后的业委会与她续约，而即便撤离，顺景雅苑也应交齐一百万元物业费欠款，因为目前小区物管处的员工是她个人聘请的。
吐痰丢房
“随地吐痰、吐口香糖不管对谁来说都同样是坏习惯,不管是谁乱吐痰、吐口香糖都应该罚款,但是用这个条件限制廉租房的居住权没有道理。”
——《广州市保障性住房小区管理扣分办法（试行）》（以下简称《办法》）征求意见稿一经公布,立即招来一片质疑声。《办法》规定了乱停车、乱倒垃圾、高空掷物等29种扣分行为，两年内累计被扣分数达到20分就要收回保障房使用权，其中乱吐口香糖、吐痰扣3分，这意味着吐七次可能会被收房。不少市民认为此规定完全没有可操作性且涉嫌“歧视穷人”。广州市住房保障办则回应称，政府有义务加强保障性住房小区的管理，营造良好的居住氛围，这是对低收入家庭应有的尊重，而且《办法》并未将福利资格和公共道德挂钩，同时还要在广泛征求市民意见后再另行制定具体实施细则。《重庆时报》时评称，“这次的口香糖扣分办法，更像住房保障办使的一次障眼法，想以此卸掉身上太多沉重的责任。他们比谁都清楚当前政府在保障性住房领域的责任。但由于保障性住房属于‘中央请客，地方买单’，各地都缺少积极性。历史欠帐日甚，现实需求不减，夹在中间的住房保障办自然难办。”
单身证明
“想退电梯费就得开单身证明，这是哪跟哪的事啊？”
——沈阳市大东区居易新青年小区业主被物管的一项规定搞得哭笑不得。2009年7月，居易新青年小区业主在办理入住手续时，物管公司按两人标准收取了每户每年288元的电梯费，并承诺只是预收，届时将依据实际入住人数多退少补。2010年1月10日业主接到物管公司通知办理电梯卡时，单身业主要求物管退还多收的电梯费，却被告知需提供单身证明。物管公司解释这是无奈之举，“我们无法鉴定房子有几个人住，只能拿出证明手续。”
难啃的“蛋糕”
“明算就有这么多，如果加上政府的4,000亿元民生工程保障性住房也按照节能标准建设的话，那么建筑节能的这块蛋糕相当之大。”
——上海节能信息网总经理陈宏称，由于我国各地建筑节能改造尚有很大的余地，因此每年用于节能减排和生态工程的资金约有2,100亿元。荷兰皇家哈斯康宁工程咨询有限公司总经理于兵则认为，当前的节能改造工作仍面临三重阻力：未能成为考核地方官员的硬性指标，地方政府缺乏积极性；公共建筑运营资金不足，地方政府的改造补贴模式难以在全国普及；民宅改造方面，存在供热办、发改委和房管局等行政部门协调不力、业主一致表决困难，以及费用由谁支付等问题。
“合分抉择”
“十几年来，物业管理企业都是靠开发商给钱养活，单靠物管费连工资都发不了。”
——桃源居实业（深圳）有限公司董事长李爱君称，自1997年桃源居首期入住以来，桃源居实业共向下属物管公司补贴资金约1,980万元。
2010年1月4日，桃源居社区举行投票大会，表决是否实行各区统一管理、统一物管费标准。由于部分业主强行闯入会场使会议被迫中止，此次会议成为激化社区物管处和业主矛盾的“引信”。其后又发生业主认为“被代表”及2,000名业主签名罢免业委会等一连串事件，从而暴露了这个包含20多个小区并数次获得联合国大奖的大社区“善治”背后的问题。桃源居社区历时十多年的分期分区开发导致物管费标准形成了10个不同层次，而在统一的物业管理下，业主质疑享受同样的物业服务却支付不同费用的做法。同时这种“同区同权不同责”，以及部分小区管理费标准过低的局面，给物业管理正常运行造成了压力，而统一管理和物管费标准的改革意味着占44%的老区将上调物管费。
住宅办公
“企业可在住宅小区里办公所带来的社会副作用是很多的。因此，我们一定也要向上海效仿，禁止企业在小区办公，从而提升城市档次，增加老百姓的住房供给。”
——2010年1月11日，武汉市政协常委谭树海在武汉市政协会议分组讨论会上提出意见，他认为武汉市住宅物业紧张，原因之一是很多企业选在居民小区里办公，整个写字楼市场反而因需求不足出现尴尬局面——现有项目无法快速增值，新增项目开发乏力。目前连武昌区中南路、徐东路等繁华商业圈，建筑形态仍以住宅为主，缺乏高档写字楼。
13选13
“业委会的选举单上面列出了13名候选人，要求从中选出委员13人，这种选举方式还是头一次听说，不是摆明了糊弄人嘛。”
——2010年1月13日，青岛市百通馨苑小区业主对业委会 “等额选举”的做法提出异议。一些业主表示完全不认识选票上所列的13位候选人。“起码得让几个候选人和咱们见个面，才发票吧？最好能组织这13名候选人站出来和大家说说小区以后的建设，怎么为大家服务。不然只是这样‘干蹦蹦’地划个勾，以后就算成立了业主委员会，也不会有太大的作用。” 作为小区业委会筹备组成员，同时也是百通馨苑社区居委会党支部书记的杨青柏解释说，百通馨园由七个分区组成，目前住户有5,000多户，根据业委会章程，在人数太多的情况下可进行等额选举，同时各分区都是按面积比例分配的候选人名额。“等额选举”也是为平衡各分区的利益，保证业委会成员在每个分区都有人选。
“非业主”
“按《物业管理条例》和《物权法》规定，房产证上载明的所有权人才是业主，只有业主才有资格参与业委会的选举和被选举。”
——2009年重庆市大渡口区天泰金地广场业委会筹备组组长黄中儒为业委会成立奔波一年后，却被从业委会候选成员名单中“刷下”名字，原因是他不是业主。大渡口区房管局物业科负责人证实了黄中儒等七位筹备组成员相同的遭遇。黄中儒由于在天泰金地广场所住房子的房产证上写的是女儿的名字，被认为不具备业主的资格。重庆律师冯乔兵认为，由于这种现象普遍存在，从法律进步的角度考虑，值得立法部门关注，可根据实际情况对“业主”进行一些扩大化的解释。
社嫂
“方便吧？这车一开，小区的档次就出来了！”
——杭州凯旋街道南肖埠社区业主蔡大爷颇为得意地说，“喏，开车的小鲁，是我们的社嫂。” “民情社嫂”鲁亚君是社区服务中心聘请的专职人员，她每天的工作是从上午9点到下午4点开着“社嫂民情直通车”在社区里巡逻，专为社区居民提供代送老人、病人、残疾人，以及代送重物等免费服务。除了帮忙送货送人，鲁亚君的专车还有一个作用，那就是用作居民的民情传递车，车上配有一个“民情联系箱”，用来收集居民反映的问题。
2009年下半年，杭州市全面推广“网格化管理、组团式服务、片组户联系”制度——把村（社区）划分为若干片，并通过依片组设立民情直通车、分发“民情联系卡”、建立为民服务队等多种形式的服务方式，基本实现了“联系无遗漏、管理无盲点、服务无缝隙”的目标。
1/3赞同
“物业公司需要动用维修资金时，要通过业主表决，只有达到一定比例的赞成意见才能通过，而其中业主的表决是明确的意识表示，同意的说同意，反对的则说反对，没有明确说同意或者反对的，当弃权处理，不能理所当然地认为是赞成票。”
——广东律师蔺存宝表示，“反对的业主不超1/3就视同2/3业主同意”的说法是不成立的。近日，广州市南海区海畔名苑小区因房屋墙面脱落，物管公司张贴告示征求业主意见准备动用专项维修资金，告示称签名反对者不超过1/3，就相当于2/3业主同意，那么物业公司就可动用维修资金。
“配对”拼车
“如果有上班路线差不多，又谈得来的邻居，我非常愿意与他拼车。”
——近日，上海普陀区甘泉路街道子长小区居委会建立“绿色信息平台”后，业主陈先生立即到居委会将自己的车牌、车型和上班路线作了详细登记，希望能找到行车路线和自己相同的业主合乘汽车，既能节约出行成本，又能加深邻里感情。子长小区居委会主任潘琳表示：“在搭建这一平台之前，有些居民就表示过类似的需求。”居委会干部对社区内有机动车的近80户业主进行过调查，其中超过90%的业主表示愿意参加旨在减少碳排放的“绿色信息平台”活动。“很多人本来就在考虑节约出行成本，现在还能促进环保，加上对居委会的信任，几乎都表示赞同。”根据统计，在愿意拼车的业主中，需求最大的就是送孩子上学，“可以采用轮流接送的方式，比如周一、三、五开我家的车，周二、四、六开你家的车。”
物管“民族品牌”
“作为一名职业经理人，我在物业管理行业已经工作了十多年。期间，既有成功的喜悦和快乐，也有创业的艰辛和迷茫。今天组建同涞物业公司，并非要重新证明自己，而是为了实现一个梦想，即打造中国物业管理的民族品牌，这也是我和公司同仁对物业管理这项事业的热爱和执著。”
——上海同涞物业管理有限公司执行董事翁国强说。翁国强曾任上海陆家嘴物业管理有限公司总经理，在职期间陆家嘴物业跃升为管理面积全国第一的物业公司，并与现代物业杂志社联合成立了《现代物业》上海分部。在2010年1月6日同涞公司成立庆典上，翁国强还宣布公司获准加盟世界金钥匙物业联盟。作为行业中久负盛名的资深人士，翁国强此番的高调复出，属其2008年初离开陆家嘴物业后，从无锡回到上海的重新创业。
住商倒挂
“唯一的亮点的是，2009年北京写字楼市场大单成交趋于活跃，在CBD商圈、金融街和中关村区域均有大单呈现，租金价格在年底业已趋于稳定。”
——中国写字楼研究中心（CORE）首席专家刘凯表示，“据此可以判断，北京写字楼市场开始呈现回暖迹象”。 2009年，金融危机、空置率、住商倒挂、CBD东扩、绿色和低碳成为北京写字楼市场的关键词。据中国写字楼研究中心（CORE）统计显示，2009年上半年，在金融危机演变成全球经济危机背景下，作为与实体经济关联度最紧密的行业之一，北京甲级写字楼空置率再创近年新高，写字楼租金整体下调，接近2002年水平；2009年下半年，在中国经济率先触底并强劲复苏的利好刺激下，尽管写字楼租金连续四个季度下行，但环比跌幅已大幅放缓，显示市场在明显恢复的需求支撑下已运行至接近底部的水平。
第三方监理
“北京各小区的物业管理中，将出现一个类似于‘监理’的第三方机构，负责判定小区物业服务的质量，测算物业收费标准等。”
——北京市建委副主任张农科建议，这种“监理”机构是一个中立的第三方，其职责是“根据物业服务的各个方面，测算出小区物业费的定价机制和标准”，并在售楼处公示，让购房者在买房前就能了解物管费标准；同时“监理”将代表业主完成物业交付前的验收并对验收结果负责；另外“监理”还负责协调小区的矛盾，对小区的物业服务质量进行评判。但目前具体方案还有待研究。张农科表示：“政府不会成为第三方机构，但将积极培育第三方机构。”
外包空间
“地产商往往委托专业第三方机构完成新建物业早期的规划定位，以及中后期的运营管理等环节，这种‘地产外包’业务，在中国90%都是小型开发商的市场环境下，将有极大的发展空间。”
——世邦魏理仕中国区董事总经理祝敦若表示，“地产外包”已被中国国内市场逐步接受，一些地方政府和大型地产开发商成为外包服务的主要需求者。而当占大部分市场份额的中小型公司能普遍理解与接受专业外包服务时，中国的外包服务市场将会更加成熟。祝敦若认为，随着物业形态和产品需求的复杂化，中小型开发商面临更大的挑战，因此他们将成为外包服务的潜在客户群。
服务式办公室
“租期灵活，即需即用，是我们的最大优势。”
——北京世鳌商务中心销售总监梁延霞介绍一种新兴的写字楼短期租赁模式——“服务式办公室”。这种办公室由于整合了多种商务服务，并由专业的商务服务公司运营管理，又被称为“商务中心”。她介绍，“商务中心”能完整提供办公家具、通讯、秘书服务和行政支持的办公服务等全装全配服务，可以按日租赁，并能即租即用以节省装修时间，主要满足了一些北京本地创业企业和外地企业代表处的需求。如今100平方米以下的传统写字楼办公室在北京CBD等繁华商务区已很难找到，对于想在这些区域租用办公室的小型企业来说，“服务式办公室”避免浪费的优势无疑是其他物业类型无法比拟的。
“黄牌”整顿
“按照物业服务‘三优’标准，小区消防、监控等安防设施必须正常运行，风林假日小区消防、摄像监控形同虚设都必须进行整改！”
——2010年1月28日，成都市房管局物管处与和谐物管社会监督员一道，对成都市中心城区小区物业服务进行“三优”专项抽查，并在聚星城、风林假日两小区检查现场开出《2009年度成都市物业服务“三优”专项督查工作整改通知书》，要求两小区整改项目在一周内整改完毕。据《四川在线》报道，“三优”检查包括“优良秩序”、“优美环境”、“优质服务”三项，将重点排查小区消防、监控、门禁、周界报警等安防隐患，一旦发现问题将立即要求物管企业限期整改，整改不到位的最高将被记减信用25分。而在来年的物管项目招投标中，行业信用记分低于70分的物管企业将失去物业服务投标资格。据悉，这项“三优”检查工作将一直持续到2011年。
权责分离
“如果业主所在的小区或居委会管不了自己出钱聘请的保安，不只是情理上说不过去，还可能导致保安角色错位，认为自己与服务对象无关。”
——2010年2月5日，广州市综治委在群防群治工作会上宣布，将在2010年上半年对包括物业管理区域内的保安员等群防群治队伍进行全面整合，统一为辅警、保安员、联防队员三支队伍纳入公安机关管理。周泽律师对此表示质疑，他认为，有权必有责，一旦保安员不受所服务的单位管理，如何保证他们提供好的服务。
院落议事会
“扣2分怎么样？太少了，扣4分！”
——2010年1月28日，成都市锦江区五福桥社区江东民居二区的最高决策机构——院落议事会正在议事，就小区保安擅自卖掉一扇废旧铁门获得35元收益的行为讨论处罚办法。扣4分的决议获大多数代表赞同通过后，保安将被罚款40元。
江东民居二区的这种院落议事会是锦江区社区治理机构改革试点的产物。锦江区政府改变原来社区治理单元架构过大的状况，运用划小自治单元的思路将自治范围精确到院落甚至楼栋，并集合党员组建院落党支部，推动各院落按一户一名或一单元一名的比例推选议事会代表，定位为自治决策议事会，并由院落推选产生自管小组，负责执行议事会的决定。
“三驾马车”
“居委会是‘代表居民区的整体利益’的，应当对业主委员会‘指导和监督’；房屋管理部门也是有权对业主委员会‘指导、监督’，似乎还加了对业主委员会主任‘培训’这一条。街道办事处对业主委员会也是‘指导和帮助’。”
——上海大学社会学系教授邓志伟认为，小区业委会头上的多重“指导”就如同“三驾马车”，同时“指导”的概念界定模糊，是否就是代表“组织上的服从”。而社区为解决多重指导而创造的由社区各“指导方”参加的“协调会”，如果一直由社区居委会牵头主持，则又意味着是由一个自治组织来领导另一个自治组织，所以较好的方式则应是由社区党支部牵头。
“黑物业”
“作为物业管理行业的监管部门莫名地将近三年不受理物业管理企业资质的申办，现在却在大张旗鼓打击‘黑物业’。”
——网友“鑫高人”质疑太原市房地局打击所谓“黑物业”行为，认为将“只在工商部门办理了营业执照却没有到房地局备案”的企业定为无资质的“黑物业”，在程序上就不合理，因为房地局应该按照国家相关法规办理物业管理资质，而不是“备案”，物业管理资质申办暂停才是造成企业只有工商执照，没有物业管理资质的原因。而在此次整顿“黑物业”期间，“暂时停止办理新设立物业服务企业的资质证书”无疑加剧了“黑物业”现象。
“霸王条款”
“这个说法怎么看怎么像物业公司的‘霸王条款’。这样的规定实质上是给了物业公司一个‘尚方宝剑’：不管我服务怎么样，你们都得交物业费。这对小区居民来说是不公平的，这是对业主利益的忽视。”
——2010年1月25日，沈阳市政府法制办公布《沈阳市物业管理条例（征求意见稿）》（下称《条例》），征求社会各界意见，有业主对《条例》部分规定提出质疑。《条例》规定“业主不得以物业空置、开发遗留问题、物业服务质量问题、无需接受相关物业服务等理由拒交物业费”，拒付物业费可通过管理规约、业主大会议事规则对其在物业管理活动中的被选举权等共同管理权予以限制。辽宁社会科学院研究员张思宁认为，《条例》将业主的利益置于一个尴尬的境地，这也就意味着业主无论得到什么样的服务都得为此“埋单”，这显然有失公允。而辽宁律师郭淑敏则表示，业主应无条件地缴纳物管费，与物管公司的纠纷须“另案处理”。业内人士则认为，《条例》的此项规定原本就是可以通过管理规约自行约定的内容，如相关法规仅给予建议，不作更硬性的规定，仍将难保其执行力。
“多元”误区
“由于意识形态的多样性及多种经营所产生的实效性，物业公司经营的侧重点极有可能在一段时期后出现偏移，赋予多种经营本身以绝对化价值，并将其推向错位的极端，从而陷入某些思维误区当中。”
——网友“我思境况”认为，物管企业在“以业养业，一业为主，多种经营”的前提下开发多元化商业经营服务项目时，仍要注意四种认识上的误区：认为项目越多越能增加收益；认为多种经营能提高物业费收缴率；认为多种经营收益超过物业费时，就可以不计较物业费欠缴的根本；认为多种经营偏离物业管理的本质。
供大于求
“虽然写字楼租赁需求预计将继续增加，但大量新增供应将持续推高空置率，写字楼租售者仍然将面对很大的竞争压力。”
——仲量联行北京公司董事总经理张莹表示，继2009年三季度北京写字楼市场出现回暖趋势后，四季度写字楼租赁方面表现出了旺盛的需求，但交易的活跃并没有缓解空置率的上升和租金的下调，因为四季度有13.62万平方米的写字楼入市，新增供应使得整体市场空置率进一步上升，达到27.9%，截至2009年底，北京市写字楼存量已达920万平方米。而在租金方面，相比上一个峰值2008年二季度的租金下跌22%，跌至新低。张莹认为，在写字楼新增供应集中的区域，2010年上半年租金仍将缓慢下滑，估计国内企业将在一段时间内持续成为写字楼租赁市场需求主力，外资企业的需求也将平稳恢复。
脱岗培训
“每个人的培训费用将近4,000元，培训费用较高，周期太长，且要求是脱岗培训，无论是企业还是个人承担此笔培训费用都吃不消，消防控制室保安员他一个月千把块钱的工资，谁承担得起呀！”
——南京市公安消防局下发的《关于开展消防行业特有工种职业技能鉴定培训的通知》，要求全市消防控制室值班人员参加集中培训。南京澳隆物业管理有限公司副总经理陶国明表示，此举对物管企业是一个冲击，因为除了高额的培训费用无法承担外，19天的脱岗培训加大了顶岗顶班的成本，并且物管企业保安人员流动性太大，企业参与培训将会得不偿失。
社区商业
“商业和住宅是互相依存的关系，这也是政府把商业配套作为住宅项目开发的一个硬性规定的初衷。”
——中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路指出，在区域住宅开发总量日益提高的同时，社区商业也会出现相应的增长。而政府在推动商业地产的繁荣以扩大内需时，开发作为扩大消费的重要区域，社区商业网点将在未来几年的商业地产开发和商业网点建设中成为重点。中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利则表示，社区商业物业由于经营业态分散、商业体量小、利润低、回报慢等特点，一直不为开发商所重视，导致其现状堪忧，存在着规划不合理、业态不齐全、结构不适用和管理不到位等各种问题，因此急需制定全行业的社区商业开发与规范准则。
装修管理费
“物业管理费、建筑垃圾清理费我们都会交。但我认为物管公司这个‘装修管理费’不合理。”
——2010年2月1日，浙江兰溪市恒春·城中嘉苑小区业主汪女士就物管公司对装修业主收取60元钱办理出入证的做法提出质疑。1月25日，中洲物管公司进驻恒春·城中嘉苑小区后，要求装修房屋的业主交纳60元费用办理临时出入证，作为装修工进出小区的凭证。中洲物管公司对此作出解释称，由于目前小区内的大部分住户都在装修，物管公司要求住户为装修人员办理临时出入证，其实是对装修人员的一种管理方式，主要为了防止装修人员在小区内乱窜，以保障业主安全，且该证件在整个装修期间都有效。兰溪市发改局价管科工作人员表示，恒春·城中嘉苑小区建筑面积小于2万平方米，按照规定应由业主和物业管理公司协商物业管理费，而中洲物管公司对临时出入证的收费完全是没有法律依据的。
专职机构
“街道办事处设监管辖区内的物业管理和业委会的专职机构，这样就有了责任人，处理的问题就无法推诿，也更有保障。”
——重庆市九龙坡区房管局副局长曾明中在区两会上提出建议，并进一步提出了制度构想：各街道办事处、各镇人民政府可增设物业管理专门工作职责机构（如：物业综合管理办公室等），设正式编制工作人员2—5名，履行此项工作职责。同时，还应该在基层社区居（村）委会配备设置1—3名专门工作人员，负责协调配合开展此项工作。
原载于《现代物业》2010年02-03期/总第142期
(责任编辑：现代物业) |
