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中国建筑中的瑰宝，物业管理的典范
——上海外滩12号不但具有独特的建筑意义，其良好的物业管理模式更成为典范
（美国《物业管理期刊》杂志2013年5/6月号）
作者：徐新（Xin Xu）
上海是一个中西方文化与经济交融的地方，更以其欧式的建筑风格和巨大的国际影响力而名闻世界，并吸引了大批的国外投资者。
新古典主义建筑风格的上海外滩12号更是有力地印证了这一说法——作为原汇丰银行的主建筑，如今的外滩12号是上海浦发银行的总部。这座竣工于1923年的建筑外观考究，内部奢华，中西合璧的设计风格为其赢得了“苏伊士运河与白令海峡之间最奢华建筑”的美名。
外滩12号的物业管理责任者如今身兼多职——保存该建筑的既有历史意义以得到往来游客的认可，同时为资产业主和承租人提供优质的物业管理服务，例如设施设备维护、安保工作、清洁和景观美化等服务。除此之外，由于承租人中包括了挪威、西班牙和卢森堡领事馆、多家外国银行办事处、多国综合性大企业办公室和其他国家的政务、商务机构，物管公司的日常工作中还涉及了大量的“中外交流”任务——大厅接待、建筑观光、员工住宿、个人银行业务等等。
在外滩12号的21个承租人中，还包括一间美容沙龙、一家高级俱乐部和一间咖啡厅，所以，日常的物业管理工作中还存在着较大比重的宴请、餐饮等服务项目。面对这样复杂的管理任务，物管公司为达到最新的能源管理标准，还需要准确地记录各种能源的使用情况，并进行后续的数据分析，在维持建筑良性运行的同时，进行资产改良与完善。
至今，外滩12号自竣工投入运营已近一个世纪，毫无疑问，它是奢华建筑的完美代表。然而，我们需要知道，这份奢华得以维持至今，正是因为其一如既往的良好的物业管理方式。外滩12号，在具有独特建筑、历史意义的同时，更是良好物业管理模式的最佳典范。
误区：“昂贵”的EPA整改、修复和涂料使用标准
——美国环境保护局出台最新物业维护（相关维修和涂料使用）标准
（美国《南加州商业物业管理》杂志2013年5月号）
作者：斯蒂芬·马赛克（Stephen Masek）
美国环境保护局于2013年4月22日出台了最新的《铅基涂料使用管理条例》。无论您是业主、物业管理人员或者维护服务承包商，应对最新条例保持良好的理解，避免由于如下认知误区，一味追求低成本而“因小失大”。
误区一：业主基本对建筑涂料是否为铅基涂料漠不关心。
管理条例中已经明确地写明——所有1978年前的建筑均使用了铅基涂料且该种涂料对物业使用者和物业管理、维护者均会造成一定危害。“我并不关心建筑的涂料问题”的日子已经一去不复返了。
误区二：只有EPA（美国环境保护局）才会关心新出台的管理条例。
许多服务承包商已意识到新出台的管理条例给物业管理及维护行业带来的影响，并对1978年之前的建筑管理、维护服务进行价格提升。业主和物管人员已经开始关注并要求物业出租方进行定期的铅基物质含量调查。
误区三：由于铅含量超标而产生的针对业主、承包商和物管经理的诉讼、罚款和牢狱之灾只是个别现象。
这种想法相当于赌博。或许明天你就会收到相应的指控；或许EPA会在一个月后造访，要求你出具相关记录；或许现在就有一名你的租客在联系EPA并提出投诉。
误区四：铅基物质含量调查由于需要进行实地采样，会导致墙体内外部涂料层的破损现象。
最新的采样方式将使用X射线荧光器进行检测，绝对不会对涂料表面造成不必要的破坏。而且，为避免非专业人员通过采样检测牟利，所有提供铅含量检测的个人和公司都必须持照服务。
误区五：只要涂料铅含量大于零，就要采取铅洗消措施。
事实上并非如此，EPA和OSHA（联邦职业安全健康署）对低铅含量设置了一定的“缓冲区”——若铅确实存在但含量极低，则业主和物管责任人仅需要对其员工定期进行铅元素暴露风险监控和评估。
物管经理需对建筑本身和从属设施进行一般性的定期检查
（澳大利亚《物业管理期刊》）
作者：史黛丝·霍尔特（Stacey Holt）
对建筑本身和从属设施进行一般性的定期检查是物管经理职业生涯中不可缺少的一部分。合格的物管经理应该制订出一套相对固定的例行检查规程，使自己和下属技术人员在进行检查、检修的过程中有章可循。更重要的是，物管经理应该明确自身的具体职责——在未经专业训练且对具体设备缺乏技术性了解的情况下，只应依靠视觉来进行针对异常现象的巡视，切不可擅自对物业设备、设施进行维修。
在定期检查中，物管经理应该能够与业主和租户进行友好且有效的沟通，通过“大众”的眼睛发现一些潜在的风险并给出具体的对策。例如，建筑玻璃窗内部的窗帘和百叶窗线排——这种微小细节很容易被大家忽略——需要进行优先修复，因为此类问题可能给儿童带来潜在的受伤风险。
物管经理应重视下属技术人员递交的设备检查报告，而不应仅仅标记为“已读”就置之不理。在对既有报告进行统计后，物管经理还应该进行实地考察，为相关设备设施拍照并给出具体的物业资产状况评估报告。报告中应尽量使用描述性强的词语和解释，例如“地毯过分磨损，建议纳入下一年的更换预算中”，多使用“可靠”与“不可靠”，“满意”与“不满意”等字眼进行明确表达，避免使用“良好”、“优秀”等抽象词语进行报告撰写。
优秀的物管经理应合理安排自己和下属技术人员的工作，对建筑和从属设施进行定期检查，更应在例行检查中养成良好的工作习惯，培养专注细心的工作状态，更高效地完成物业管理人员的职责。
除了做好分内的工作，物管经理还应定期参加专项培训提高工作能力。在多数国家，物管经理需要每年至少参加两次建筑知识培训和白蚁/虫害专业检查知识培训。
用“彩虹”来实现可持续运营
——通过建立颜色编码系统来实现节能和促进资产的可持续性运营
（美国《清洁&维护管理》杂志2013年5月号）
作者：斯蒂芬·阿什金（Stephen Ashkin）
颜色编码系统为使用人提供了简洁且直接的接收信息并执行动作的视觉指示，最初主要应用于医疗、护理领域。事实证明，这种相对简易的指示模式有助于降低人们的工作失误和错误。在过去的十年中，颜色编码系统亦因该种优良特性，被物业管理行业广为应用。
现在我们就来看看一种全新的颜色编码系统——可以有效地实现节能减排，避免水电浪费等运营成本，并最终促进物业资产的可持续性运营。该系统中最关键的部分是在各种耗电、耗水的物业设备、设施上标记不显眼的彩色标签。例如在电力电气设备（电灯开关、台灯、电风扇、取暖器、电脑屏幕甚至自动贩卖机）上贴上红色标记，意为物管值夜人员需要在下午下班时将这类设备关闭并断电。
除了红色以外，其他的颜色还可以被用于表达以下指示：
绿色：表示设备需要保持打开、使用的状态；
黄色：表示物业清洁人员需要就该种设备向建筑管理者或该办公室员工进行请示，决定是否关闭；
蓝色：可用于标记自动贩售机一类的设备，表示该设备在工作日应打开，周末应关闭。
许多人可能会觉得奇怪“为什么要让物管值夜人员负责设备的关闭？”
答案很简单——在多数物业资产和建筑中，值夜人员是最后离开办公场所的人，因此可以根据颜色编码系统明确地判断出哪些耗电设备可能仍然开着，并及时进行关闭。
在物管和从属性的清洁行业中，颜色编码系统不仅可以用来控制能耗，还可以被物管责任人用于标记广大物业使用人的群体健康状况，以达到控制交叉感染的目的。
“不积跬步，无以至千里”，成功地降低物业运营成本并实现整体资产优化和可持续性运营正是由这一点一滴积累起来的。
（翻译/李楠，编辑/王正）
原载于《现代物业·新业主》2013年06期/总第260期
(责任编辑：现代物业) |
