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存在问题
（一）具体操作不够规范化：
1、二次装修申请时，审核尚未规范化，业主（住户）材料不完善，还未达到申请二次装修条件，例如：有的业主（住户）自装，因此，没有提供二次装修平面图和水电走向图，则到相同户型的业主档案盒中，找出“二图”复印充当；同时，在装修前没有对业主（住户）做好宣传工作，从而出现许多违规装修的现象。
2、装修巡查不到位，未按照公司标准进行，例如：许多楼层管理员只是敷衍了事，只是到巡查签到表签个到，而没有进入装修户，检查装修情况，指导装修工人正确操作，从而控制违规装修现象。
3、门岗对装修工人出入、访客的出入和装修材料的出入管控缺少科学性。
4、停车未规范，出现乱停车现象，例如：业主（住户）为了方便，都不愿意将车停到地下车库，而是随意停放混乱无章，照成行走不便，有时甚至停放到消防通道上，安防人员也未及时处理，存在消防安全隐患。
5、对空置房和设施设备进行巡查时，未做到专业化、制度化，物业管理有盲区。
（二）与业主交流不够主动：
1、在实施管理过程中，缺少与业主（住户）交流。例如：在本次启动地下停车库停车，取消路面停车月卡的办理，则许多业主(住户）就不愿接受。因此，业主（住户）拒绝交车位管理费和物业管理费等。
2、对于新入住小区业主（住户）未及时的登门道贺、上门访问和交换物业管理相关意见等。
（三）业主档案资料不完善：档案盒中即没有业主（住户）家庭成员的资料，也没有相片和职业等，只有购房者的身份证复印件和电话号码，不能全面掌握业主信息，不利于日后管理。例如：催缴物业管理费时，难以根据业主的资料，制定相应的方法。以及日后在社区文化建设中，也难以根据业主档案盒中的资料，了解业主的兴趣爱好，组织开展社区文体娱乐活动等。
（四）公司培训制度不完善、内部人员缺乏专业知识：
1、许多从业人员未经过物业管理专业培训直接入职。从业者素质偏低，专业理论知识匮乏，实际操作能力低下；凭经验办事，管理服务不规范，主动服务意识不到位。也未学习掌握相关的法律、法规，从而使许多违规的操作屡禁不止，引发业主投诉。
2、公司没有构建完善的培训制度，未定期为员工进行岗位培训，更谈不上为员工制定职业生涯发展规划，公司后续发展乏力。
（五）业主投诉未及时解决：对于业主的投诉应该明确分明有效投诉与无效投诉，对于有效投诉应做好登记、积极跟进和及时给业主回复，使忠诚客户不断增加；但是该公司对于业主的投诉以及问题未能及时的解决和回复，致使许多业主（住户）对公司的满意度不断下降，对公司造成反面效应。
（六）公司内部部门之间配合不协调：对于非本部门事未能积极处理，敷衍了事，互相推诿；因此，业主对物业公司的满意度下降，使忠诚客户也不断减少。例如：业主向安防人员投诉楼道的灯坏了，由于不属于安防人员的工作范围，安防人员则以各种借口推脱。
（七）公司部分岗位人员缺乏、人员流动性大：
1、由于人员缺乏，增加了在岗人员工作量，从而使员工产生抵触情绪。
2、工程维修人员缺少严重，使各个项目的维修工作未能及时的完成，从而也使业主的满意度下降。
解决的措施
（一）加强具体操作的规范化：
1、加强二次装修管控过程中的规范性，做到科学、统一。加强二次装修管控，有利小区的谐调美观，有利建筑物安全可靠，有利墙体结构的保护，有利住宅的保值升值；同时，为城市现代文明建设做出贡献。所以在现代物业管理过程中，应该加强对二次装修的管控。
二次装修管控应该加强对图纸等材料的审核和做好宣传工作，加强与业主（住户）沟通、协调，具体操作如下：
第一，在业主（住户）填写二次装修申请、二次装修协议和防火责任书时，应该积极指导业主（住户）备齐各种装修申请材料（二次装修平面图和水电走向图）。同时，对业主（住户）装修进行规范性指导，对于可能出现违规装修的部位应对业主（住户）进行强调，使业主对装修设计进行必要的更改，从而使二次装修管控在一定程度上得到加强。
第二，加强对二次装修平面图和水电走向图的审核，对于存在违规装修的地方，应该及时的通知业主（住户），让业主（住户）可以及时的更改设计，从而避免出现业主（住户）购买材料而无法装修甚至返修的现象。
第三，指导业主（住户）以及装修工人做好防火工作，以及装修过程应该注意的事项，例如：每天装修离开时应该及时的关闭水电，以及严格安装装修协议中规定的时间进行装修等。
第四，门岗值班人员应该严格控制好装修工人的出入，对于尚未取得出入证的工人应该严格按照要求进行操作，即：不让其进入小区。同时，对于用于违规装修的材料，应该严格管控，不让其进去小区，从而使装修进一步做到规范性。
第五，二次装修巡查人员，应该按照要求做精、做细，每天定时对装修户进行巡查，对于存在安全隐患和可能出现违规装修之处，应该及时向业主（住户）和装修工人指出，并引导其改正。
第六，严格控制装修户的装修施工时间，非装修施工时间而施工的装修户，首先进行劝导，并监督其改正，若装修户不接受工作人员的意见，则可以在非装修施工时间进行适当的停水、停电，直到装修施工时间才为其通水、通电。
2、停车问题应经成为现代物业管理面临一个突出问题，而且直接影响到小区现代化建设，也影响到业主（住户）出行。停车问题整改方案：
第一，要求车辆管理人员对小区车辆情况具有一定熟悉程度，对于未按要求停车业主（住户）应该第一时间通知业主（住户）将车停到指定位置。
第二，将小区共有多少辆车和相应的车位进行统计，对于购买地下车位的业主（住户）要求其将车停入地下车位；对于未购买地下车位的业主（住户），物业服务中心应该对业主（住户）小车进行分类管理，例如：大概业主（住户）大概是在每天是什么时间段要停入小区里，按时间段进行分段管理。
第三，对于夜间车辆管理，由于夜间业主（住户）小区车辆较多，则为每辆车规定一块停车位置，用于夜间停放，但必须做到不停到消防通道以及不会照成小区内车辆堵塞的位置。
3、对于访客进出应该加强管理，有利小区安全管理，也有利于业主（住户）对物业公司的满意度。具体管理方案：访客到达门岗处应该做好登记，同时，应该第一时间通知被访业主（住户），得到业主（住户）同意时才可以放其进入小区。在通知业主（住户）时，应该了解访客大概什么时候离开小区，小区管理人员应该做好跟踪记录。对于家电安装工人，应该及时通知相关人员进行跟踪，在安装完成时，及时通知其离开小区，不准其在小区内逗留。
4、对空置房巡查是为保证业主财产安全。具体方法：首先，应该检查门窗开关是否可以正常开启；然后，对水电进行检查，看水电是否可以正常入户，检查完毕后应该及时关闭；最后，对于灰尘较多的空置房，应该通知保洁人员进行适当清理。对于检查过程中，发现问题的空置房应该及时通知相应部门进行整改。
（二）加强与业主的交流、沟通，征集物业管理意见，完善管理，提高服务质量：
1、定期对未装修业主（住户）咨询装修时间，并向业主（住户）反应空置房巡查结果和咨询业主（住户）对物业服务意见等。
2、对于自装业主（住户)，应该经常到装修现场与业主(住户）进行交流，引导业主（住户）规范装修，在交流过程中发现业主(住户）有违规装修的想法时，应该及时对业主（住户）进行制止。同时，咨询业主（住户）对物业服务的意见等。
3、对于委托装修的业主（住户），应该每天定时到装修现场进行巡查，发现问题应该及时给业主（住户）反应情况，并定期向业主（住户）反应装修进度等。
4、对于新入住业主（住户）应该第一时间上门道贺，并送一份礼物，祝贺业主（住户）入住，交换物业管理相关意见等。
5、对于入住业主（住户）应该定期进行上访，咨询物业管理意见，并做好每次上访记录，尽力满足顾客各种合理要求，提高满意度。
（三）建立健全档案管理制度、积极收集业主（住户）档案资料，完善档案资料，完善的档案资料有利于今后对业主进行服务和对小区进行管理；同时，有利于对业主（住户）进行分析和类型分类，这样有效提高物业管理质量。具体操作如下：
1、在发出交房通知单时，应注明交房应该携带的各种资料，例如家庭成员的照片等。
2、在交房过程中，应该正确指导业主（住户）填写各种资料。
3、在交房后，应该不断了解业主（住户）各个方面的资料，及时的补充档案材料。
（四）提高从业人员素质、完善培训制度。由于完善的管理规章制度和高素质的从业人员有利于各项工作的顺利发展和公司的进步。从业人员如果能清楚地知道自己所服务的企业比其他企业好在那方面，追求的是什么，并能以自己这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职人员中选拔有培养前途的员工，进行物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。企业的具体操作如下：
1、招聘员工时，应该严格考核，对于考核合格者才录用。
2、对于在岗员工操作应该规范化、专业化，定期对在岗人员进行抽查考核，对于不考核不合格者应该积极指导，提高其职业素质。
3、建立完善的培训机制，定期对在职员工进行培训，把先进行业理念不断融入员工血液，使其与社会、世界接轨。
（五）正确面对业主投诉和及时回复：首先，面对业主（住户）的投诉应该分为有效投诉与无效投诉，具体处理方式也不同，具体如下：
1、有效投诉处理方式：应该先做好详细的记录，若是自己可以解决，则自己解决，对于不法解决应该及时向上级汇报，咨询解决方案。然后，给业主（住户）上门或者电话回复，并做到谁受理、谁跟进、谁回复；同时，应该确保处理的及时性。
2、无效投诉处理方式：应该和业主（住户）说明其投诉属于无效投诉，并说明具体原因。
（六）加强各个部门之间合作：物业服务有限公司各个部门之间应该配合的井井有条，并且保持信息传达及时性，确实每个部门可以及时完成属于本部门的事件，从而更好的服务于广大业主（住户），从而提高业主（住户）满意度，从而提高物业服务有限公司的存在价值。
（七）提高职工的薪资待遇和为其做好人生规划：物业服务有限公司具有人员流动性大的特点，所以要提高服务质量就应该留住人才为其所用，应该加强一下几点：
1、根据市场，制定合理的工资待遇。
2、应该为每位员工做好相应的人生规划。
3、及时了解员工的思想动态，积极为员工解决生活中的琐事。
4、广泛采纳员工具有建设性的意见。
(责任编辑：现代物业) |
