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自《物权法》07年3月实施以来，在2003年《物业管理条例》的基础上，小区物业产生了两种业主自治管理的方式，一是业主自主管理的方式，另一种是委托管理的方式。笔者以淮安市益兴名流为个案研究对象，该社区于2007年3月由委托管理转变为业主自主管理，改革后业主自发成立“便民服务中心”，经过劳动部门招聘工人承接小区内所有物业管理服务。该小区于2006年8月成立第一届业主委员会，本文在业主自主管理的视角下，探索业主委员会在业主自治过程中所起到的作用以及遇到的问题。
一、业主委员会
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社区的服务机构反映业主意愿和要求，并监督服务机构管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时或小区入住两年以上，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的市、县（区）房屋土地管理机关指导下建立业主委员会。业主委员会是由业主代表大会选举产生，业主代表主要由前期物业管理企业推荐并经过小区半数以上业主的同意，从业主代表中选举形成业主委员会。
业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选聘物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理部门之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。
二、业主委员会产生的程序
业主委员会是在业主自治管理的视角下形成的，作为小区内正规的民间组织，由业主大会选举产生，一般有首次业主大会会议、定期会议和临时会议等三种形式。经过推荐等形式，选举产生业主代表，在该社区只有同时满足两个条件才有资格当选业主代表：一是本社区的业主（或使用人）；二是定期足额缴纳物业管理费。
1、业主委员会建立的时间。该社区2001年9月入住，共有1129户居民，管理面积16.4万㎡。经过5年的成长，于2006年10月召开第一届业主大会，从前期物业管理公司推荐的62名业主代表中选举产生了9人的业主委员会，其中主任、副主任、秘书长各一名。
2、产生的程序。前期物业管理公司先从92个楼道选出62名业主代表，并向小区临时业主委员会推荐，然后由临时委员会组织人员入户上门选举，经过半数以上业主同意产生了51名业主代表，2006年10月15日召开首届业主代表大会，48人参加选举产生了12名候选人，经过差额选举产生9位业主委员会委员，公示无异议后正式成立业主委员会。
三、业主委员会发挥的作用
业主委员会在业主大会的授权下开展工作，负责向业主大会报告工作，宗旨是代表本物业的合法权益。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护该物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。究其责任主要扮演了维权者、协调者、执行者三种角色。
1、维权者。主要是业主和房产开发商之间的维权，业主处于政策方面的弱势，比如遇到房屋质量，小区设施不合理等问题。业主无申诉渠道，这时就要找业主委员会维护自己的合法权益。维权者不但维护了业主的权益，还加强了与开发商之间的联系。该社区在这一方面做的比较好，2006年该小区无一例个性上访事件，得到市委丁解民书记的表扬。
2、协调者。协调者可以起到中间人的角色，协调内部之间、内部与外部之间的和谐。内部主要是协调物业管理部门与业主、业主与业主之间的争端，比如物管费缴纳不及时，业主之间发生冲突等。2007年上半年业主委员多次召开会议动员居民广泛参与创卫活动；外部联系主要是关系居民自身利益，如该社区在建设的时候，开发商没有向教育部门、公交服务部门交业务费，导致小区内适龄儿童无地方读书，小区附近无公交站台。经过业主委员会协调，淮安外国语学校作为该社区定点学校、33路公交车线路修改后也经过这里。
3、监督者。业主委员会制订业主公约，并监督居民实施公约。笔者曾经做过一个调查，几乎所有的业主以前都不是生活在本小区，有亲戚或朋友在同一小区的只占到12%，从这些我们看到小区构成的复杂性。“无规矩不成方圆”，在这种状态下，必须有专门的组织制定规则，业主委员会以其广泛的群众性，在这一过程中必然担当起监督者的角色。比如接受业主以电话或书面形式的投诉，每周一下午定为主任接待日。
四、业主委员会遇到的困难
业主委员会在街道办事处和房地产管理部门的指导下，逐渐的成熟起来。按照《物业管理条例》规定：业主委员会与物业管理企业是委托与被委托的关系，委托与合作并存，物业管理部门负责人列席业主大会；居民委员会与业主委员会存在指导与被指导的关系，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。但是在工作中也遇到了很大的困难，主要表现在：
一是工作难度大，没有报酬。物业管理活动是市场行为，必须遵守市场的游戏规则。业主委员会本来就带有一定的志愿性质，但是在物业管理活动中，大量的工作需要业主委员会去做，要有充分的工作时间，业主委员会的成员有一定的工作量，不能不涉及劳动报酬问题。从该社区来看，业主委员会在居民自治方面有一定的业绩，业主对物业管理的满意度一直在80%以上。对于报酬问题，政府应按区域、位置等制订指导价，明确业主委员会要有与其工作适应的劳动报酬，根据物业管理区域的面积多少，制定相应酬金标准并由业主分摊。
二是办公条件没有保障。比如要做关于居民对社区服务满意度调查的费用、关于小区内有关事务的公示等等。该社区配置完备的业主委员会办公室，据了解相当一部分办公用品是业主委员会委员自带的，与委员们访谈中得知，这样的情况一两次还可以解决，以后的办公条件谁来保障？关键是没有经费来源。
三是公约执行力度不大。业主公约涉及广大业主在物业管理活动中的权利义务，所有业主必须无条件遵守。小区管理很好，一些公约制度都是口头性的并未形成规范化标准，因此执行难度大。
五、未尽的思考
成立业主委员会是时代发展的必然，业主委员会在业主自治的视角下得到了极大的发展，纵观淮安市物业管理发展现状，从调查的100多家物业管理公司，只有60%左右成立了业主委员会，而且自业主入住以来，平均要两年的时间才成立业主委员会，成立以后虽取得了一定的成绩，但是还有很多值得我们思考的。
一是缺少规范化服务。物业管理本来就是一个新兴起的行业，制度建设也在完善之中，所以面临的问题都没有固定的模式可以解决，因此，规范化服务的要求在一步步加强。但是由于业主委员会由于没有报酬，没有对未来工作的展望，很难将此完善下去，因此缺少规范化服务将阻碍物业管理的发展。
二是经费无保障导致工作难开展。自2003年颁布《物业管理条例》以来，业主委员会逐步以民间组织的形式出现在物业管理的舞台，赋予业主委员会志愿的角色。上海市就规定向业主委员会支付报酬。本市不但没有报酬，连办公经费也没有来源的渠道。这样业主委员会委员逐渐失去服务的激情，容易形成敷衍了事的心态，降低服务质量。
三是业主委员会是否正确行驶自己的责任。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。在强大权利的背景下，容易使业主委员会出现管理的两种倾向：一种侵向是远离权利的核心，不行驶自己的责任；另一种侵向是过分利用权利，谋取私利。这就要求街道、居民委员会等机构进行适当的介入。
四是对于成立业主委员会民间行业协会的思考。现行的管理模式主要是以政府为主导，物业管理是物业维护的执行部门，业主委员会则处于一个边缘地位。既然一个小区可以成立业主委员会，大的范围就可以成立一个行业协会。这样不但可以加强彼此之间的联系，构建和谐社区，还可以请房管局等部门牵头组织相关人员对业主委员会委员进行培训。
通过对益兴名流小区的调查，看到了业主自主管理带来成绩的同时，有些问题值得我们去权衡。追溯根源，笔者认为还是物业管理规范化不够，社会化程度不高。既然物业管理活动是市场行为，必须遵循市场的游戏规律。物业管理规范化否则将带来严重后果业主拒交物管费、业主委员会失去职能。因此物业管理规范化必须注意两个方面：一面是物业管理企业；一面是业主委员会。物业管理行政主管部门应把建立健全业主委员会放在规范物业管理的首位，它是当务之急又是百年大计。
(责任编辑：现代物业) |
