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和谐社区建设之业主培训公益行动之广州站 现场播报
主办单位：和谐社区发展中心（GOCO） 现代物业杂志社
时 间：2007年10月3日下午 14:00-17:30
地 点：广州 天河区天河北路369号 广东省社科院
第一讲
主持人：宋有兴（现代物业杂志社社长、总编辑）
培训主题和主讲人：
1、主题1(一小时)：社区治理与物业管理（主讲：蔡若焱，和谐社区发展中心理事长、社区治 理著名公益人士）
2、主题2（一小时）：社区治理讲座：国内（外）各地社区自治的现状问题及对策分析（主讲：陈幽泓，和谐社区发展中心副理事长，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任、 中国人民大学公共政策与公共安全研究所副教授，我国著名社区治理专家，《现代物业·新业主》杂志“现代社区”专栏主持）
3、主题3(一小时)：小区业主自管自治的有效程序和法理（主讲：雷斌，广东省人大常委会法工委，《现代物业·新业主》杂志“物事评论”专栏主持）
(图片1)
第一阶段正式开始
主持人：各位大家下午好！我们这个“和谐社区建设业主培训”广州站培训活动第二期现在就开始了！可能是天气有一点闷热，所以我们业主来的时间有点晚了，原定活动是从2：00整开始，现在已经2：25分，后面的时间就抓紧一点，请把音乐关一下。
首先我把这次活动以及主办单位的情况给大家做一个简要的介绍，主办单位和谐社区发展中心是一个非盈利组织，主要是致力于在社区治理方面学术研究个案分析，以及社区实践当中的一些具体的行为，这个和谐社区中心前身是中国人民大学和谐社区治理组，目前在北京已经在其他的很多地方，已经开展了类似的案例研究，以及相同我们今天搞的业主培训活动，现代物业杂志是物业管理领域的一本专业杂志，同时也是我们国家可以由国内外公开发行的第一本业主杂志，现代物业杂志与“恒产恒心 物权物语”为自己的宗旨，也是物业在社区当中推动物业管理的经验，大家在杂志上可以看到，现在主要是在业主物业管理企业，开发企业以及政府方面大家相互沟通的平台，这次活动是我们在全国一些一线城市当中做的公益活动，“和谐社区建设业主培训公益活动”的系列活动之一。下面我给大家简单介绍一下我们今天的讲师，这位是蔡若焱，（鼓掌）蔡若焱是和谐社区发展中心理事长、也是我国社区治理方面的著名公益人士，这一位是陈幽泓，（鼓掌）陈幽泓是和谐社区发展中心副理事长，是中国人民大学制度分析与公共政策研究中心副主任，中国人民大学公共政策与公共安全研究副教授，我国著名社区治理专家，现代物业杂志现代社区专栏主持。这一位是雷斌，（鼓掌）雷斌是来自广东省人大常委会法制工作委员会，也是现代物业杂志物事评论的专栏主持。我们这个由和谐社区发展中心和现代物业杂志社组织的业主培训活动，在广州地区的工作得到了广州业主孙威力先生还有习建华先生以及广东省社科院杨致远先生的大力支持，在此特别表示感谢，这位就是孙威力先生。（鼓掌）那位是习建华女士，（鼓掌）还有一位是杨致远先生，他今天早上已经来过了，下午有事就不过来了。
（１４：２５分更新）
下面我介绍一下我们这次培训的程序，我们这次培训累计分三个时段，由三位讲师做分别的专题报告，每个讲师发言的时间大约是40分钟左右，后面的时间每个讲师讲完了之后由我们的代表可以提问，请大家配合，也就是在提问的时候，第一个问题跟我们的这次培训活动的宗旨要一致。第二个我们每一个业主的提问尽量简短，一次提一个问题，如果还想了解更多的问题，特别是想跟我们讲师进行交流的话，我们可以放在会后来进行。
按照会务组的要求，请大家在开会的时候，不要吸烟、不要使用手机，另外就是大家手上都有一个意见和建议这么一张表，请大家在中途的时候，根据你听到的、看到的和想到的，可以给我们工作提出意见。业主培训不是一次可以解决很多的问题，我们只有不断的参与，不断的组织，而且不断的改进，才能把这个工作做的更好，所以您的意见和建议肯定对我们是非常宝贵的，如果不够写，还可以再笔记本或者在反面都可以写的。另外是属于业主委员或者是业主筹委会的成员，还有一份是这样一个调查表，因为我们这个活动，公益活动主要的开展的方式，还是与来自于社会实践，社区调查，这个调查表请协助我们把它填写好了之后，交到会务组报到的地方。
中途休息的时间大家就可以在旁边，有饮料或者茶点。下面我们就由和谐社区发展中心理事长蔡若焱给我们做社区治理与物业管理的专题报告，大家欢迎！
（１４：２９分更新）
(图片2)
蔡若焱：大家好！很高兴有这个机会跟大家交流，我今天的题目是“社区与物业”，今天因为时间关系就直接切入了。我今天想说明的一个关系，实际上是跟业主直接相关的，业主的定义和范围，在搞清楚这个问题之前，首先我要提几个概念：第一个是业主的概念，大家都知道业主实际上就是人，实际上从狭义上面来讲，准确的说业主应该是物权的法定代表，大家知道物业管理权力实际上是物权的行使，在物权的行使过程当中物权是法定的，需要法定的代表来行使这个权力，与普通的咱们理解的所有权还是有所区别的，包括共有的权利，夫妻共同财产，这个房屋肯定是夫妻共同财产，没有问题，根据婚姻法的规定获得了财产权，但是业主就是行使物业管理权力当需要一个法定的形式，就是登记，登记的人可以成为业主，行使自己的权力，有点类似于股票，这家人买了100万的股票属于夫妻共同财产，但是股东大会投票的时候，只能以股票的持有人进行投票，这和财产所有权有一些微妙的区别。
第二个是区民，居民的概念很简单，就是居住者、使用者，这是按我的理解给它的定义，居民到目前为止没有一步明确的法律定义，居民是什么？按照咱们通常的理解是居住者和使用者，居住一年以上根据法律规定拥有居民委员会的选举权和被选举权，这是他的居民的特点。
物业管理的定义，这个定义实际上是围绕现在的《物权法》出台的，跟以前的《物业管理条例》有所不同，《物业管理条例》实际上包括了秩序维护，在《物权法》当中就没有提秩序维护，是指在物业的寿命周期内，为保障和发挥物业的价值，而对物业实施的管理和维护活动，相关的表述还有一条业主对建筑物内的专有部分以外的共有部分，还有共同管理的行为，这个是比较准确的《物权法》的界定，这是物业管理。
（１４：３３分更新）
从图示上面大家可以看到业主和居民是重叠的概念，在一个社区内，上面的表上图的大框是社区的概念，包括了居民使用人，居住者和一部分业主，也就是业主的概念外延很大，不一定完全是居住者，甚至不一定完全自然人，有集团的法人，经济利益体，甚至包括开发商都是业主的范围，仅仅有一部分是卖了房，又住在这里的，所以在社区内包括了一部分的业主和所有的居民，在社区大范围里面，有一部分只是社区的一部分，就是这个社区所有的需求当中居住的建筑物是构成物业的一部分，而且是比较重要的一部分，这部分又包括了两大部分，一部分是专有部分，一部分是共有部分。物业管理按照定义来说，实际上是对共有部分实施的管理，也就是对带蓝的这一块实施，也就是说业主在行使物业管理过程当中，他的范围应该是物业管理的范围，所有社区其它的需求，社区公共产品的提供，不是业主的管理范围。
在整个社区需求当中，包括了很多的条块，其中包括除了物业管理之外，包括运营、保障，包括了安全保障，生活保障，人身财产保障，包括一些公共产品提供，这些公共产品不单是社区公共产品，也包括社会的公共产品，比如的入托、入学、养老、福利等等产品，包括咱们的警察公共安全，这些产品实际上是每个居住在社区的居民都需要的。目前实际上咱们的物业管理在过去以往的一些定义当中，不单单包括现代的设施维护和设备保养，包括了什么？扩大化了，扩大化到运营保障,安全保障和生活保障全部放在物业管理了，这就产生了一个错位，因为业主的权利主体和范围仅限于物业，这个我必须要说明的大家要考虑这个问题的可以把业主和居民截然分开，这样比较容易判断一个事情。比如这个业主就在这个买了一套房子，不在这里住的，是不需要安全保障的，安全保障是由其他社区提供的，也不需要生活保障，或者说生活保障跟他也没有直接的关联，他也不需要感受到运营保障给他带来的好处，我说这些，为什么呢？就是你在提出，比如咱们业主委员会提出这类议案的时候，他们是不会关注的，甚至有些是持相反的态度。
（１４：３７分更新）
你比如说安全保障问题，简单说保安，为什么很多业主不参与，咱们开业主大会的时候很容易碰到这种情况，凑够三分之二太难了，因为我们主张偏离了物业管理本身，只有居住在这里的居民才会有效意识到保安的好坏，生活保障提供的好坏等等一系列的问题，作为业主来讲，如果是单纯的业主，关注的是什么？我建筑物的物业本身的安全和健康，所以我认识以前一个业主不在那里住的话，我回去就看看我们家的管子是不是漏了，其他是感受不到的，所以业主和居民的权力是有区别的，也就是居民关注的一些事情，业主不一定关注。好咱们大家分析一下目前的物业管理的一些冲突，大家就不难发现，在整个的冲突过程当中，大家关注的视角，基本上都是从居民角度出发的，而这种问题又需要业主大会来解决的时候，就会发生问题，因为很多业主并不关注这些问题，下面咱们来分析一下业主的构成，有两个大类：一是居住业主，一是非居住业主，非居住业主当中我为什么要把其他业主和开发商单列出来，这个跟咱们利益差别就更大，你问其他居住业主，在一个单位买了一栋楼给职工当宿舍，他的业主利益需求显然跟我们普通业主需求是不一样的。还有就是开发商，开发商有些利益需求可能在跟咱们是相对的，所以在某些相对的议题上面他们会投反对票，居住业主关注什么，居住品质，居住成本，居住安全，还有公共产品提供是否充裕，我们住在这里还不能上学，上学还要交赞助费，就不干，还有财产权，这个是所有业主都关注的，在讨论这些问题的时候，大家可以看到，如果在讨论一件事仅仅和居住成本有关的，这些投资业主，这些机构业主，包括开发商是不会关注这个的，甚至投反对票，比如停车管理费的下降，或者上涨，跟这些人都没有什么太直接的关系，有些甚至会导致开发商的反对，为什么？这个车库是他的，你降了钱他就少收了，在利益相矛盾的过程当中，业主大会召开是很困难的。很多东西大家都是一致的，对于维修基金的使用，设备的保养，等等都是大家关注的，都关注到建筑物本身的安全，这些议题就相对比较容易使得大家参与进来。
（１４：３９分更新）
所以现在实际上物业管理以前的定义概括了很多公共产品之后，就导致了真正关心的人没有权力，真正有权力的人，很多不关心，导致了咱们做出了很多难以抉择的事情。你比如说安全，社区安全是保护谁的安全，实际上是保护居民的安全，感受最深是每个居住在这里的居民，而不是居住在这里的业主，不仅仅是业主，有些业主住在外面根本感受不到，包括我们的停车管理费的高低，不住在这里的业主不会感受到这里面的利益冲突，我上午举一个例子，今天下午我还想举一个例子：有一个小区开发商卖到三分之二的时候不卖了，因为他看现在的房价在不断的上涨，觉得这个产业比较好，就不卖了，把剩下的房屋全部作为写字楼出租，这就导致了一个现实，业主大会开会的时候开发商永远占到三分之一，强有力的投票，带来一个问题，开发商在卖楼的临时公约里面规定停车费1500元/月，从理论上面讲，只要开发商不同意更改，这个费用永远改变不了，所以这个是一个问题。为什么会产生这种情况，因为停车本身与物权无关，是一个使用权的问题，也就是居民不管通过承租这个房子，还是我自己住，我自己买的房屋，都是使用过程，使用过程的决定权实际上应该是由居民来决定的，假设这个小区这种事情由居住在这个社区的全体居民来决定的话，结果就是完全不同的，他们当时小区请我去的时候，说能不能通过我的关系让房管局重新划分一下区域，把我们居民划分出来，成为一个单独的区域，我说划分物业管理区域是政府的权力，一方面要根据资源的配置，第二方面要根据规模，不能说从人家其他地方偷出来，唯一的方法就是立法层面要把责任明确，谁承担后果，谁承担权力，这次的《物权法》把“秩序维护”这四个字从这里面拿出来了，这个本身就不应该由业主决定，大家可能认同我是业主，但是大家不要忽视，实际上更是居民，很多的权力是在居民的层面丧失了，而是在给业主争取更多权力的同时，大家想没想开发商的权利也在扩大，一个商业公司如果控股达到15%以上，基本上就控制不了，开发商要在某个社区里面拥有15%的产权是非常简单的一件事情，现在大家可能觉得居住事务被伤害，大家团结起来比较容易，说业主委员会还可以团结在一起，一旦有些不合法的时候，业主委员会就没有存在了，业主委员会就很容易落入经济利益集团的手里，大家可以看很多小区，这个小区是被物业公司控制的，或者开发商控制的，这种控制我觉得大家想一想是有道理的，因为在业主委员会当中最敏感的应该就是利益，但是咱们受侵害不是物权受侵害了，是人的人身财产权力受到侵害，这个权利如果在自治范围之内，应该用自治的方式来解决；
（１４：４４分更新）
就是居民自治，我们自己来解决，大家在考虑责权方面的时候，一定要想清楚有些东西不是业主，但是为什么大家总是喜欢用业主的身份。因为业主的身份目前来讲是最清楚的一个身份，咱们的居民委员会经过几十年的演化之后，已经变成了当地政府的一个工具，所以咱们不屑于与使用居民的身份，说居民大家都不好意思，说是业主大家挺自豪的，一个可以表明我有钱，第二个房子是我买的，大家要说居民不太愿意承认，而且不屑于用这个身份去维权，但是我要告诉大家很多权力的丧失是居民财产权力的丧失，而不是业主。因为提到财产的时候，其实才能提到财产权，咱们的面积缩水，这个不是物业管理的权力，这个是一个财产权丧失的问题，财产权丧失的问题，就可以单独主张，比如说你一个人就可以给开发商转交，而且你的共有人，法定共有人，比如说你的配偶也可以去主张这个权力，去法院，但是用物业管理的手段，或者业主大会业主委员会的手段来维护这个权力的时候，会遇到多方面的阻碍，甚至会被法院直接驳回，这一类的事情因为非常敏感。比如说和开发商维权，这是正常的商业博弈，开发商作为利益集团，在牟利的角度上，他无所不用其极，只要法律没有规定，或者限制我的，或者合同没有限制的，他认为都是合理的，所以你看现在咱们物业管理，地下车位给开发商等等一系列，只要法律没有规定的没有写到产权证上面的全部都把着，咱们就会拿一些规定和规章，去和开发商拼，拼的结果都不是很好，所以在这个层面讲，财产权力的争夺实际上用物业管理的方式去维护，还是要用财产权力的方式去维护，作为一个居民、公民为我们维护财产安全的责任。
在物业管理当中有几种利益取向，这几种利益取向，四类业主是不太一样的包括居民也是不一样的，我举了简单的四个例子：第一个提高居住成本，居住成本的提高对于居民来讲，伤害是最大的，本来物业费比如说1.5元，现在涨到5.1元，居民承受是最大的，对于居住业主也同样是，因为他住在这里，涨价也很麻烦，对于开发商和非居住业主无所谓，这个钱只要花到我的设备上面，只要花到我的建筑物上面，他并不用因此而承担居住成本的上升，这个钱如果他租给这个人永远是这个人交，而且水涨船高这是一个过程，这是提高居住成本，提高物业费的过程。但是对于物业来讲，我觉得业主应该是欢迎的，为什么？咱们所有买的房屋里面，支付的房款有将近60—70%是公共部位投资，包括电梯、楼梯间外墙，铺面到绿地，围墙、水泵等等一些公共财产，这些全部是咱们花钱买的，最少最少的小区一半的公共财产，我曾经在北京统计过一个小区，是相对高档的一个小区，两梯两户，当时统计了一下，光买电梯每家要出15万元，在这么大的投入上面，大家想一想如电梯如果用15年，一年就是1万，用30年一年就是5千，但是物业费是多少，是很少的，这跟买车是一样的，如果买了一辆车每次都到4S店可能很贵，投入很大，但是可能保养的好，你的车因此而行驶了20年，不用大修，但是每次如果都在路边店去维护的话，可能你的车到10年就要大修了，如果车的价值很高的时候，你是到哪里去维修，你买辆小面包路边店就可以了，本来就很便宜，如果是一辆宝马跑车130多万，这时候必须要靠每年都有财产10万元折旧，如果做的不好，甚至每年可以达到20万的财产折旧，这个小区也是一样的，社区整个的公共资产假设有50%，按低的说，5个亿的话，大家7万，寿命是多少？取决于物业管理，物业管理投入越多，可能能延长一年、两年，五年，甚至十年，现在大家也可以看到有些小区电梯已经开始去了，已经开始坐下来讨论电梯换的时候动用维修基金的问题，已经出现了1—6楼的业主我们不同意动用维修基金，电梯还没有到时候的，我们又没有坐电梯，7—15楼就开始着急了，我们没有电梯就开始爬楼了，这些问题牵涉到财产的保值增值，这才是物业管理的本质，物业管理还有一大块内容，现在大家普遍可以看到的就是服务内容，我本人是比较反感物业管理到物业服务的过渡，物业管理更重要的是财产管理是资产管理的过程，一个社区要10个亿的话，将近6、7个亿是公共资产，物业公司是我们咱们公共财产的管理者，现在的问题是管理者不听话，而不是咱们不需要这样一个管理者，因为以前叫他来不是我，所以不听我的，咱们要想办法让他听话，而不是不要他，所以物业管理实际上非常重要，现在的物业管理包括了什么内容，停车管理、保安、绿化、保洁、等等一些生活服务内容，这些服务内容实际上对于物业管理来讲，是非常次要的；
（１４：５０分更新）
因为这些类似是瞬时的，即便发生损害也是暂时的，没有持续性，如果咱们的设备保养缺失一次，可能减少两三年的寿命，但是是滞后的，咱们的家也一样，是滞后的持续性，而且这种伤害是不可补救的，一旦失修、失养，但是服务是瞬时，及时的，是可以马上改变的，保安不好，换一个，明天就不这样了，没有持续伤害的过程，所以在物业管理和现代社区服务之间要做取舍的话，我希望更加关注物业管理，所以我本人不主张把物业管理换成服务的概念，服务概念大家可以关注，但是我觉得这个东西是可以按大家要求来做的。
还有一个大家提到的经常说的，自治，业主自治，我觉得如果一定要说自治的话，可以说物业自治，业主自治这个概念我觉得不太准确，自治本身有一个公共产品提供的概念，只有居民委员会是自治的过程，而且自治有他的非排他性，而咱们的物权实际上是排他的，有权力不受任何人干扰，假设刚才咱们指的物业管理就是我刚才提到的一小块物业管理，谁也不会来管理，一定是业主自己管理，但是现在包括了公共资产、公共产品，安全，这时候就需要来管理了，所以现在物业管理实际上非排他性，这是对物业管理界定不清导致的，如果咱们就是与物业有关的事情根本就无所谓，社区自治只是指居民委员会，所以咱们如果需要参与自治的话，我建议大家还是参与居民委员会的选举，物业管理刚才讲了，物业管理是排他的，是财产保护，同时用我们自己财产来承担后果，也就是这个财产坏了，别人没有人管你，电梯坏了必须自己花钱来修，但是现在政府有时候拿钱来贴补业主来换电梯，有些电梯摔死人了，政府就来管，但是，是局部纳税人得便宜的，长期是不可能的。
现在业主会员咱们在做的过程当中碰到很多问题，最大的问题就是参与，整体三分之二太难了，为什么难？这跟刚才说的内容有关系，这个是利益相关度是相悖的，比如说委托业主委员会去请开发商，我说的开发商不单单包括开发商本体，包括与他有关系的业主，你就会遇到巨大的损害，如果这种关联度越低，商品化程度越低的时候，你的业主开会可能性就越低，所以就是咱们业主委员会在组织和行使权力过程当中，一定要把以各方利益相关的议题优先考虑，其他的东西求同存异，所以这时候才能解决参与的问题，业主和实际共有人的问题，我刚才已经提到了业主就是产权证登记人，其他的共有人用其他方式主张，还有一个是行政干预和法规违法的问题，大家都经常碰到，说我认为违反法规了。我觉得这个习惯要改掉，不是你认为他违法，他可能是违法了，但是你只有两条路可以走，第一个让司法机关裁决他违法。第二个你就为了达到更大的目标保护更大的利益，而服从这种违法，从通常意义理解，有的政府规定不交物业费，不能成立业主委员会委员，这条从理论上讲是违法的，但是如果你不屈从他，业委会成立不了，你财产权力保护不了，当然你不屈从他，我去打官司，现在北京有的很多小区，就因为这一条，六年没有成立业主委员会，结果是什么呢？物业官司严重失去监督，在很多时候会导致自己财产利益的损失。还有一个是业委会的意志不强，现在很多业委会说我们的想法多好，我说你的想法再好没有用，你必须让所有的业主至少三分之二的业主跟跟有同样的想法，才可以，否则大家都不关心，如果这个群体里面大家都不给小费的，这个议案很好通过，以后大家都不给小费，但是这个群体10个人有8个人，这个很正常，这个议案就很难通过，所以业主委员会的意志一定要变成业主的意志去执行他。还有一个四面树敌的问题，业主委员会在斗争过程当中，很容易犯的一个问题就是有人都要谋划，都敌对化，即便有再大的矛盾不要紧，所有的过程都是博弈的过程，即便是和开发商你们也有共同的利益；
（１４：５７分更新）
你小区做的好，他肯定有收益，但是在和他利益有直接冲突的时候，他才会跟你发生矛盾，所以任何有一方，不要把它妖魔化，不要树敌，咱们要么是和政府敌对起来，一旦我的要求没有得到主张，政府不作为，行政违法，我要告你，一下子把所有的人都推到敌人那边去了，这样的话对业主委员会的工作是非常不好的。还有是代价的问题，这是我刚才提到的，在维护物权这个角度，7个亿的公共资产我要用35年，业主委员会早成立一天，早加强监督，没有准就可以因此而延长一年的寿命，这一年的价值大概几千万。因为政府的某个文件不合法，所以就跟他竞争拼了6年，业主委员会没有成立，你业主的财产在这六年业主的财产没有得到监督，刚刚六年电梯就开始掉层，他的钢缆已经开始老化，失氧。所以大家在维权过程当中要考虑全面，咱们真正核心的财产是咱们买的东西，而且而有些伤害，是瞬时的伤害，比如开发商面积缩水的问题，只要时效不过，这个权力是永远有主张的机会，而不能因为主张这个机会，而把物业管理都推到一边。所以体制内权力维护成本最低，在不用付出很多，去遵循这个体制的时候，能够给你带来低成本利益维护问题，所以我觉得在业主委员会维权的过程当中，发动群体是一个方面，因为你要用一些利益特点性，去发动群众，但是如果执着与这个问题，甚至把这个问题搞到政治化的问题对于业主来讲是得不偿失的。今天时间问题我留一些时间给大家互动，已经35分钟，我现在继续讲，大家有问题可以继续讲了。
业主委员会现在有一个很尴尬的地位，第一个没有法人身份，业主委员会是一个什么地位？是行政保护下“非法组织”，为什么那么说呢，根据咱们民政部的定义界定未经民政部门登记，而开展活动的组织就是“非法组织”，在这种定义之下，显然是一个“非法组织”，但是又受到物业管理的条例保护，又受到最高行政法规的保护，在这个过程当中，又变的合法，是行政合法的一个组织，你备案以后获得唯一对外的出口，也就是你获得这个法律地位之后，不是所有事情都可以做，行政许可的一个出口可以做，与业主大会选聘的物业公司签约，就这一件事情是业主委员会唯一可以做的事情，在对外经营都是不可以的。还有内部程序的问题，现在很多物业公司在说业主委员会炒掉我，直接进入业主内部程序这个过程是不合理的，因为物业公司即没有权力，也没有义务去质疑任何业主内部程序，因为他面对永远是业主委员会的代表，也就是业主委员会的公章，没有资格说开会不合法，同时外人也没有权力去质疑，所以在这个过程当中，业主也要考虑，业主有时候是两面性，业主委员会在炒掉物业公司的时候，他们没有开业委会，他们没有权利来质疑，在北京就有这么一些情况，尤其在前一届业委会换届之后，下一届会告物业公司，要我说物业公司也没有权力和义务来质疑和关注你的内部程序。所以我觉得咱们维权有几种，大家可以随时交流。
咱们要用体制成本来维权的话，成本是非常低的，通过政府、信访，其他的交流和沟通的渠道去维护，是最低成本，如果用繁体制的体制来维护，成本是非常高的，纠正政府不违法的，或者不太合乎规定来规定自己的权力是不太好的，还要防止利益博弈的政治化，有些时候大家把物业的自治过程说成是业主自治，业主自治要提高到民主的自治，我觉得没有意义，咱们关注的就是咱们买的房子，保护他的安全，让他健健康康存在70年，或者更长的时间，这才是我们的目的，而不是真的要居住在这一片进行自治，大家要关注居民委员会的建设。
我今天就讲到这里。
主持人：下面是代表提问时间，大家有什么问题请举手，（举手）我说把话筒或者请大家发言的时候报一下自己的名字或者单位住的小区。
提问：我叫蒋学清（音）岭南新世界的，我们那栋楼16楼，在那里开公司，天天有40、50人通过，我不知道这个怎么样搞？
蔡若焱：你是不是问这个事情该怎么办？这个问题比较常见，就是住宅商业化的问题，我的基本观点是这样的，第一个我主张物权绝对化，政府不应该来干预这种行为，这种行为应该由业主自身来解决，业主自觉来解决，甚至用居民自觉的方式来解决，大家住在这里可以做什么不可以做，调节的方法有可能是经济的，有可能是政治的，经济的方法就是：我建议有些小区把公共消耗的能源费用加大，比如说咱们电费原来是4毛/度，但是商家涨4元/度，有些人就觉得不合算了，尤其是对出租的，我碰到一个小区40%的业主已经把房屋租给这些公司的时候，再开业主大会来定这个事情就非常困难了，因为现实获益人已经达到了40%，这时候再来投票反对这这个事情已经是不可能的，所以应该写进公约里面里，前一段工商总局发了一个文件，不允许在住宅区里面开公司，这个我觉得是替百姓作主的，但是从我的角度来讲是对物权的侵犯，实际上是不可取的，是行政干预物权，这个房子我自己卖得，想做什么就做什么，唯一受到制约的就是业主委员会的制约，因为使用的方式是叫业主规约的制约，业主规约一旦制约以后，就是物业公司的责任了。
提问：我提一个问题，我是业委会陈斌，刚才我听到蔡老师讲课，觉得讲的非常精彩和精辟，深受启发，我现在是当业委会的主任，想问“锦华大厦”（音）全体业主维权，但是业主的现状是一盘散沙，我的努力就必须要把业委会积极性调动起来。但是我找了很多资料，都没有，业委会委员津贴、或者工资、办公经费都没有一个标准，各种各样的条例，都是有一些不好说，都是笼统的，就是一句话，但是从来没有说一个标准，这样的话，作为业主开大会，业主也说你们业委会工作很辛苦，你们建议应该给予业委会主任工资或者津贴什么东西，但是往往都是一句空话……
主持人：那位先生请你把问题简化一下，你要问什么问题直接问。
（１５：０７分更新）
提问：我就想问一下，业委会的津贴还有经费保准应该怎么定位好，我为什么想问这个问题呢？因为业委会我想把业委会哪些人的积极性调动起来，现在我开会……
主持人：好。
蔡若焱：我大概明白了你的意思，这个是很多业委会面临的尴尬，现在的业主实际上不是业主，大家还没有脱离过去计划经济模式下居民的角色，大家不认为刚刚我提到几个亿的公共财产需要维护，从常理来讲业主委员会是什么？是一个维护几个亿资产的管理委员会的董事局，董事局不获得相应的报酬是不可想象的，在这个过程当中，大家一定要意识到，这些权力实际上，你一定要想办法说服业主给你钱，才可以得到津贴，具体的标准也是业主来选择的，咱们要5千元的管理人员来监督物业公司，还是需要5万元的管理人员来监督物业公司，完全是管理的主体，业主的选择，你怎么样让业主来选择或者同意你提出的标准，那是你的本事，你必须要在业主当中体现你的价值，这个价值体现的过程正好是你监督物业管理的过程，你监督的越好，或者工作越透明，让业主越满意，他会给你越多的钱，但是在现阶段确实业主委员会非常辛苦，一有钱，二得有闲，有时间的有钱人，你才可以干业主委员会的工作，否则的话根本坚持不到今天，所以在这个过程当中，我建议在现阶段暂时不要为自己来做这种打算，但是我建议大家在即将离任之前把这个工作做好，把公约改好，下面必然会拿，咱们来拿这个钱，业主是非常敏感的，北京有一个小区表决300元的津贴，不能叫工资，每月居然没有获得业主大会的批准，这就是目前业主的现状，认为多给你1分钱都是多余的，不应该给你，这就一个意识提高和转变的过程，大家不要着急，应该为下一届做好准备，打下基础，如果你为自己争取权力的话，马上会受到业主的抛弃或者斥责。
（１５：１４分更新）
提问：我是东山雅筑业主委员会主任，现在公司出来没有人来竞选。
主持人：你贵姓？
提问：我姓饶（音），我们小区是这样的，我们也想维权，但是我们维权发展商把权掌握在自己手里面，不让我们业主委员会，我们业主委员会是2005年成立的，备案了，完备了我们要求跟物业管理公司签合同，物业管理公司拒绝跟我们签合同，这样的情况，他要我们交管理费。因为他们我给我们签管理合同，我们拒绝加，所以他把我们告上法庭，法庭不认同我们，判定我们输，我们管理公司他没有自治，没有通过招投标进来了，我们2003年入住的，2005年才成立了新公司，是发展商因为我们……
主持人：饶（音）女士，你的问题直接提出来。
提问：我们业委会跟管理公司，监督不了管理公司，怎么办？
蔡若焱：这个实际上是一个多发性的实际问题，很多业主委员会成立之后，要一下子把所有的物业都规范起来，这个是不现实的，监督是一个很缓慢的过程，同时又是很基础的过程，首先要跟物业公司也好，你要把它看到博弈的对手，不要把它看成一个敌人，因为很多时候他是需要业主委员会配合的，这是一个方面。
第二个方面就是咱们不要自我裁决，自我裁决是中国人非常不好的习惯，就是说我认为他非法的，所以我不给他钱，但是在法律上面讲是一点法律意识没有的，一定会败诉，会把自己放在不利的境地，这是咱们业主委员会很多时候通常犯的，这种做法本身会给自己带来非常不利的后果，所以要这种方式，一般一定要借助各方的力量，包括业主委员会成立以后，尽快和居民委员会街道办事处取得支持。
提问：我们都和政府联系。
蔡若焱：第二个在有限的方面慢慢规范，比如咱们的保洁，作业指导书。
提问：没有 ，我们这个是房地产公司的。
蔡若焱：一般都是这种状态，是房地产的主公司。
业主最终的管理行使过程就是选聘物业公司，但是这是需要时机，不是说现在是你的权力就可以马上实施，要获得大多数方向的认可，包括选取办，街道办事处，包括居民委员会，如果你们都获得了这个支持，这个事情还是可以做的，而最重要你是要有全体业主的支持，如果你没有全体业主的支持，我刚才讲了，业主委员会的意志过强，你永远走在业主前面的时候，你会受到非常大的质疑和阻力，你一定要作为业主的执行机构，就是他说，或者你诱导他来说，才可以做，否则你老走在前面，你现在拒费的手段，全小区80%的人都这样做的话，法院不会这样判断的，因为你小区据费的人是很少的。咱们待会找时间再交流，把时间留给其他的人。
主持人：看看其他的还有问题吗？
（１５：１８分更新）
提问：我是花园小区的，我叫沈光（音），蔡老师的培训对我们帮助是很大的，我提两个问题，首先是对于我们小区的幼儿园占用我们公用的一部分，室外活动场地是不是可以占用我们公共绿地，对于这部分使用的话，是否要让业主支付一定的费用。
第二个问题是蔡老师对于物业服务和物业管理，可能还是比较重要的，对于管理的话，有没有什么量化的指标，或者对于物业公司的考核有什么可以参考的东西。
蔡若焱：先回答绿地的问题，因为中国的房地产属于一种国土性，不纯。不像西方的连地一块卖给你，房地产有三种产权结构，第一种是自有产权，是我的。第二种是共有产权，就是共有的一些东西，道路、绿地，但是中国特色还有一种就是国有产权，比如说咱们的人防工事，包括行政用房，居委会办公用房，包括托儿所，小学、幼儿园等等一系列，所以这几类产权在瓜分你规划区域公共土地的时候存在很大的争议。这种争议行政上、法律上都是说不过去的，面临这些问题的时候，业主要把这些问题放在后面解决，必须要靠一定的社会影响力，或者政府的行政影响力才可以解决，某些要靠法律、行政这些问题都解决不了，因为没有一个产权证明这块绿地是你的，只能从规划角度出发，规划角度大家都是共有这个很困难的。
提问：绿地有没有土地使用权的问题？
蔡若焱：公共绿地都没有，只有在规划图里面显示这个是公共绿地，如果是公共产权，比如说是一个幼儿园，学校这时候是非常复杂、令人恼火的，没有相关规定。
提问：比如我们可能占用了公共场地的停车场的话，这部分的收益应该有一部分是业主的。
蔡若焱：不是一部分，是所有的收益都是业主的。
提问：但是他也是要有产业性的利益。
蔡若焱：幼儿园是叫“半事业单位”，就是差额拨款的事业单位，这个事业单位如何界定，我个人认为……
主持人：这个问题就不展开辩论了，你提了问题还坚持自己的观点进行回答，有关方面的讨论和辩论我们下来以后再进行。因为时间的关系第一个阶段的报告就到这里，我们休息一会，请大家3：35分回到这里，我们用掌声谢谢蔡老师。
（１５：２２分更新）
茶歇时间，马上回来……
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