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2013现代物业发展论坛会议实录(二)

时间:2015-11-29 21:56来源:本站原创 作者:秩名 点击:
2013现代物业发展论坛适度超前--以品质、科技、创新成就市场 会议实录(二)专题一:工业园总部经济产业综合体 时间:2013年11月16日上午8:4010:20 上海同涞物业管理有限公司董事长 中国物业管理协会副会长翁国强先生 翁国强:我们进入到今天上午第一个时段
  2013现代物业发展论坛·适度超前--以品质、科技、创新成就市场
  
  会议实录(二)专题一:工业园·总部经济·产业综合体
  
  时间:2013年11月16日上午8:40—10:20
  
  2013现代物业发展论坛会议实录(二)专题一:工业园·总部经济·产业综合体
  上海同涞物业管理有限公司董事长 中国物业管理协会副会长翁国强先生
  
  翁国强:我们进入到今天上午第一个时段。
  
  伴随着改革开放,我们全国各个城市,以经济发展为目的,打造了一个一个工业园区,经济园区,高科技园区等等,在打造园区的时候,我们必然会想到,通过这样的园区的打造,我们如何营造更大更亮的氛围,如何管理好这样的园区?这就是我们今天上午第一时段考虑的话题。接下来我们就有请张丰收先生,他主讲的题目是《开发产业房地产,打造总部经济区》。
  
  2013现代物业发展论坛会议实录(二)专题一:工业园·总部经济·产业综合体
  中共石龙经济开发区工作委员会书记,北京石龙经济开发区管理委员会主任张丰收先生
  
  张丰收:各位嘉宾大家上午好,非常高兴能受邀请参加我们现代物业发展论坛。似乎今天的主题跟我今天讲的主题关系不大。我也经历过物业管理的过程,之前我有过管理房地产开发公司的经历。当时我主管物业管理工作,所以也参加了物业管理条例的施行。现在我工作的单位是北京石龙经济开发区管理委员会。我们开发区的管理委员会,主要是为企业服务的。今天我讲的这些内容想跟大家分享的是,我们石龙经济开发区,从06年一直到现在发生了比较大的变化。这个开发区是门头沟区唯一的开发区。去年十月份正式成为中关村国家自主示范区的项目。因为门头沟地理位置比较偏,交通不方便,有限的土地出租了很多工业企业,有一些企业有成长性。北京有一个退二进三,退三进四。二环内的企业退到三环上,后来又从三环往外退。在这样的过程中,有一些企业就迁移到开发区了。这些企业有一些先天性的弱点,还有的是国有企业。有限的土地承载了这些基本上没有什么成长力的企业,对土地资源是一种浪费。
  
  04年6月14日我到开发区开始工作,我感觉开发区的情况,剩余的土地非常有限,这个开发区如何发展下去?当时有一个“誊龙换鸟”的说法——感觉有一点不尊重的含义在里面。原来占这些地的企业没有成长性?怎么让它换出去,换成具有高成长性的企业,高成长性的业态,这是当时我们面临非常重大的挑战。
  
  下面我汇报一下我们在这个过程中是怎么做的?
  
  我们把它叫开发管理产业房地产,打造总部经济区。西城应该属于金融服务,我们能不能走这样一类似的路,这是当时我们思考最多的问题。
  
  实际上从这个问题来看,目前很多开发区都面临类似的问题,就是转变经济发展方式,培育新型战略产业,整合存量资源,创新开发模式,重塑管理体制机制,进行产业转型升级,提高承载产出能力。北京石龙经济开发区作为门头沟区域经济的主战场,在上述方面进行了一些探讨。
  
  我们的基本情况,1992年我们建立了开发区,这是北京第一批开发区同步建成的,批准面积1.5平方公里,经过20年的发展,目前园区有土地产权企业60家,有房屋产权企业88家,登记注册、异地经营企业14000余家。去年10月份我们加入了中关村“一区十六园”之一,规划面积扩展到2平方公里。
  
  “十一五”初期我们开发区出现了矛盾,矛盾出现三个方面:一是土地资源紧张,发展空间有限;第二是整地拆迁成本大幅上升,土地价格急速高涨。原来开发区的模式是以批发价,或者政府行政规定的价格,从农民手里批发性的拿到土地,然后切块卖给入住的企业。但是“十一五”的时候,从农民手里征地价格越来越高。但是招工业土地,是有差价的,就是批发价低一些,零售价高一点,十一五批发价越来越低,如果零售价价格太高,普通的物业企业承受不了。所以这边招商有问题,那边征地也有困难;第三存量企业产品与技术达到寿命周期,经济效益不佳。随着市场经济的发展,有的企业不适应市场的发展。
  
  如何破解这个难题?我们在探索新路,这个过程中,我们也邀请了专家,学者对开发区的问题进行论证研讨,提除了几个方案。基层企业提出各种发展设想,在这个问题上,我们没有冒然出击,我们对开发区的技术条件进行考量。我们通过分析,我们开发区有两个机遇,有两个优势,一个是北京建设中国特色世界城市的战略目标和首都西部发展新规划,为我们开发区参与北京西部产业分工与调整,优化产业结构和布局指明了方向。门头沟区现代生态涵养发展区和西部综合服务区的功能定位极大的拓展了石龙经济开发区的发展空间。环境更加优美,服务功能更加完善,产业更加高端。尽快成为城区的组成部分。使得开发区的开发领域更加广泛,社会资本参与开发区建设的强度大大提高。
  
  第二是系列重大交通项目实施使开发区区位优势,尤其是交通优势逐渐突出。阜石路高速通车,地铁S1线、长安街西延、北京市锅炉厂南路西延以及门头沟区大拆迁,大建设,大改造等一系列大动作,使我们的开发区的环境优势和区位优势日益突出。
  
  这些优势使我们认识企业转型升级,发展总部经济的条件已经成熟。形成共识以后我们就开始实践。我们不是强制要求所有的企业都这样做,而是我们自己先行,使实践证明这条路是正确的,或者这条路有什么风险,我们开发探索一下,给其他企业开发提供经验。
  
  第一我们建设石龙产业孵化中心,典型引路。我们石龙开发区下面有石龙经济开发区投资开发有限公司,我们拿出26亩,建筑面积6万平方米,建设投资1.8亿历经两年多的建设,2010年底顺利竣工,并引进了88家企业总部入驻。这是效果图。做出这个尝试以后,为开发区的产业转型,结构升级提供了示范,探索了一条新路。这里面有以下几方面经验。
  
  第一是开发区可以实现土地的集约利用,大幅提高单位土地面积的投资额和技术密集度。昔日只能容纳一家小企业的26亩土地,通过楼宇经济形态,如今接纳了有房屋产权的88家企业总部。当时国家有一个政策,在居民区,用居民的住宅是不能注册公司的,而有一些公司,没有必要像特别大的公司,有特别大的移动办公楼,有特别大的院子,有一些初期成长的,他们需要住宅那么大面积的办公室。我们是瞄着这个市场缝隙来的。
  
  第二开发模式从裸地出让变成楼宇。现在我把地变成楼宇,建成办公楼,通过这种形式出让。在楼宇里面不可能装很简单的很低级的加工工业,能在楼宇办公解决问题的公司,从建筑形态上,为产业形态提出了要求。
  
  第三发展总部经济,大幅度提高开发区产出能力,走出依靠政府投入,依靠银行贷款的怪圈。可以大量吸引社会资本进入开发区,依靠社会资本的大投入发展本地区域经济。这个路子走出来了,就起到了示范作用。开发区原有占地企业纷纷向这个方向来发展。
  
  企业总部基地工程陆续展开,一共有60多家企业,其中有21家企业提出明确意向,需要把工厂从北京搬出去,在原有占有土地进行总部基地的建设。目前我们已经开工建设的总建筑面积达到50万平方公里,总投资接近30亿。这是进展情况。
  
  第一个是开发区的二期工程,A、B、C三个区域。A区是一个定制项目,有一个公司本来找我买一块地,我说你们买地干什么?他说做办公楼。按法律规定不让他们做。这样的话我给他们建造办公室,我们双方达成协议。他们也觉得这样合适。我们这样的企业不适合搞地产工程管理,这样的话由我们承担,这个叫定制项目,投资4个亿,建筑面积9万平方公里,现在正在进行施工,明年五一就能交付了。
  
  B区是三个总部大厦项目,这都是他们主动找我们的,我们要征求他们的意见,他们要求什么样的个性化建设,可以和我们交流,我们设计方可以按照你们的意思,同时我们也要签一个协议。你不能说建完了不要,签的协议要交一定的保证金。这样的话我们就解决了资金链的问题。
  
  这是A、B、C三个区的效果图,离我们最近的就是A区,定制的项目,B区的三栋都和C区的项目。结构图已经做完了,正在做外包。B区有一个石龙中小企业技术支持中心大厦,这个是我们公司自己持有的,得到发改委的支持,对一些科技型,孵化型的企业可以提供优惠的办公环境,使他们在这个空间里面成长。我们计划在2015年10月份竣工,目前已经开槽动工了,这是我们的开工仪式。
  
  跟随我们的脚步,有一些企业已经开始总部建设,第一个骏洋大厦,这个是开发商自己建设的,跟政府没有关系。这是他们的效果图,夜景图。这是立思辰总部大厦,这是他们自己投资建设的。我们搬到孵化区一期工程把这块地腾出来,招商引资他们来了以后也建他们的总部大厦,现在已经开工建设了。东方博特,原来是一家咨询性的企业,现在把这块地腾出来,也开始做他们的研发基地,建筑面积4.7万平方米,投资4个亿。这是效果图,现在正在施工。三聚裕进,建筑面积60亩,原来属于高污染的企业,用陶土,用电生产多孔陶璃这是施工现场图。这是巨擎大厦。这是利德衡大厦,时代金创研发中心大厦。从政策上对楼宇经济发展给予支持。我们对企业总部的要求,形成本企业的研发中心,结算中心,行政中心,销售中心,在未来一段时间,总部经济的建设发展使经济开发区的承载能力大幅上升。
  
  翁国强:下一位演讲嘉宾是广州瀚舍春华物业管理有限公司前董事长,现代物业专栏主持陆华生先生,他的题目是《新开发工业园区现代物业建设管理运行效益》。
  
  陆华生:中国已经进入一个新纪元,社会和经济互为动力,经济是社会的基础,社会是经济的平台。就像鸟儿要觅食首先要把自己的窝做好。上世纪末近30年,中国经济持续高速发展,推动中国城乡社会发生翻天覆地的变化。本世纪初30年,中国城市化进程推动经济更加协调地稳中高速发展。
  
  没有工业就没有力量,就不硬朗。新开发工业园区现在在各地已摆上地方政府议事日程,就变成新城新区的发展规划,视为现代物业增长和人气聚最快的捷径,引起地方领导层高度的重视。
  
  广州市政府审议通过东部山水新城规划,总建设期2012-2020年,大概八九年的时间,时间很短。萝岗科学城,中新知识城,教育城增城组团占地683平方公里,建设用地175平方公里人口,规模170万人,拓建4条地铁线,10条高速车道,绿化覆盖率50%。南部是开发区,东部萝岗,中新知识城,教育城,非常壮观,现代物业建筑区。这是2010年7月,到今年1月中山火炬高技术开发区,这是工业园的核心地带,后面是写字楼。占地面积70平方公里,容纳20万人。再进一步开发临海工业园,一下把中山整个规划推到东部的海边。这是工业园区往右发展,目前的状况是这样的,一片一片的单位工业园区,组成了庞大现代化的工业园区。大企业,相当大一群央企,日本资金的企业也有一部分。
  
  从过去年代老式厂房变为新世纪工业园区,俨然一场翻天覆地的社会变革。开发工业园区有必要,有条件高端布置,为如园企业提供结群发展的规划环境。进入工业园的中外企业并不把目光停留在转让用地上,我接触的一千五百家的企业,我看他们的中外企业,并没有把目光停留在转让用地建设厂房,而是高度关注园区自然、社会、效率环境。把工业园高素质规范管理,视之为企业发展的命运和关键,以此判断政府引进我企业进来,对我们入园企业负责到底。
  
  现代物业管理进入新开发工业园区,发挥我们的管理力量和素质基础,为工业园创造管理力量,这是一个很重要的平台,机遇和挑战,要开发,要开拓自己。要解决如何进入、进入了干什么、要争取的是什么效益。
  
  我大体归纳了几种效益,一个是开发建设转让效益。这属于项目早期介入标志。具备资质的物业管理企业或物业管理人,在项目规划设计建设阶段,应以顾问形式与物业权利人和规划设计建设单位建立合作渠道和协助关系,积极承担和提供会审、论证、评估、调研、方案、建议、巡视、知道关注在建物业的使用功能。这里面有消防,供水,燃气,下面还有黑色的管,里面是电,铜把几种很重要的资源布在一个管子里面。通道有规范,上下高低,左右不达标,我们出修改单,从使用设计角度出发。这七栋楼里住的工业园区的专家,我们帮助他们打造物业管理队伍,我们给他们265位管理者,打造现代物业管理队伍。
  
  工业园的功能很重要,像日本福岛核电站的事,日本人做事很认真,但是影响还是那么大。我们工业园区的堤台和河堤都是重点的。第二个是资产盘活效益。我们运作很多公有资产的盘共楼,现代物业管理通过物业地域价值,使用价值,资产价值和品质组合细分,促使停止资产盘活运营,获得既定效益和期待效益。这个厂房原来就是停滞的,后来投资六千万,装修成四星级的酒店。
  
  在工业园开发,必须要建小学,中学,市场等等设施。在这样的园区必须要建设这些设施,建了以后,不知道钱怎么交接,不明确,我们清楚,可以问我们。把关系理顺就可以进去了,工业园区,商品住宅区,一系列配套设施已经做好了。
  
  租赁使用效益也是很重要的。国家主张鼓励工业园区的土地房屋以租赁使用方式运营,不是转让。地域价值和时效价值是有区别的,处在升值空间地块物业以租赁方式运营或以合作投资方式进行运营,期待既定徭役和期待效益。协助物权利人以租赁土地出资代为承建方入园企业合作,建设单位工业园并签订长年物业租赁管理合同,运用我们的技术,为他们进行租金阶段的收益和设计。第一年免,第二年少,第三年正常收益,20年增长百分之几,三角形是这样下来的。我们的是倒过来的,我的物业是你们需要的,我先从20年一直到往尖方向走,成本越低。从倒三角租地的方式出发。
  
  物业管理效益。创建前期管理格局,提供物业使用,入驻,管理方案和规程制度预案,部署前期物业管理,培训物业管理团队,外立面,路,墙,门,顶,树相对统一标志特点,争取园区整体长年管理委托或顾问委托,海堤,山体,路基,桥梁路面建设安排,内容控制,强度控制,布置控制。
  
  什么是内容控制?容积率跟建筑面积是不一样的,布置控制,建筑的占地面积和系数0.2-0.4。绿地面积和系数普通产区0.2,洁净产区是0.3。我想搞工业区,不能一个高一个低,通透性,封闭性,都要有规定的。工业园区的高层写字楼,都要是这样的标准。我站在横门大山看这个老山,原来被损坏了,现在被保护起来了。
  
  吸收国际先进理念做法塑造优秀示范工业物业,大气表现企业优秀品质。工业园中的城市和城市中的工业园。融入自然环保人文景观,开拓工业旅游和工业园购物。工业园区要有这样的工业园区粗犷大气,要建设这样的区域。这是车场,上面是水系,下面是车场,这是我在欧洲照的照片,我到欧洲停留20多天考察了多个地方。刘翔到英国跑跨栏的时候,都会来这里,因为他对这里很感兴趣,这里非常好。城市里的工业园,工业园就是城市。德国的工业,坐在上面有在太空里面的感觉。这是鹿特丹,世界顶级的港口了。原来的工业港口和周边的城市逐步发展结合起来,变成一个整体的城市区域。天和桥,不规则的设计,非常的壮观,工业园区和城市园区结合。
  
  荷兰阿姆斯特丹,供水公司的建筑,自来水的制作生产部分,正面看是这样的,背面非常的生活化,融入自然,融入城市。荷兰飞利浦总部,背面也是非常人文化的环境和城市融合在一起,工业园中的城市,城市中的工业园,这是很重要的方向,符合现代物业管理的法规。
  
  我从阿姆斯特丹坐一小时到德国的一个中等城市,有一个悬挂式的列车,围绕城市一圈,在山谷河流驾起桥,已经运行100年了,一天运送8.2万人,一年是2300万人,解决城市交通的问题。漫山遍野的车场,进去都是名牌,非常的便宜,装修环境非常的简单,没有任何的装饰,谢谢大家。
   (责任编辑:现代物业)
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