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翁国强：我们要控制好演讲的时间，会务工作人员会根据大会议程时间示意演讲嘉宾时间已到了，具体时间按议程走，下一位演讲嘉宾是四方基之先生，他演讲的题目是《永旺永乐综合FMS的实践》。
（日本）永旺永乐株式会社执行董事、中国事业责任者，永旺永乐（中国）物业服务有限公司董事长四方基之先生
四方基之（日语，现场翻译李维）：我是四方基之，我是永旺永乐株式会社执行董事、中国事业责任者，永旺永乐中国物业服务有限公司董事长。首先非常感谢现代物业连续两年邀请我在这种场合和大家交流，非常感谢。今天我将以永旺永乐综合FMS的实践为发表主题，主要讲一下我们公司在综合FMS管理上的服务。正如去年我发表的一样，在日本物业管理行业里面，简单的派遣物业人员时代已经过去了，现在我们要和其他物业管理有区别，具有附加价值的服务，我们在日本是首个提供综合FMS管理服务的，今天我讲一下这方面的内容。
今天我的演讲提纲如图所示，首先做一下我们公司简单的介绍，阐述综合FMS的概念，以及相关的服务项目，最后讲讲我们在中国是如何开展这些情况的。首先我简单对我们公司做一个介绍。首先永旺永乐隶属于亚洲最大的零售集团旗下的物业管理公司。永旺永乐集团了年销售额是3500人民币，不仅仅局限于日本还包括中国的58家店铺，北京2家，天津2家，山东9家，广东30家，香港5家，还有马来西亚的58家，还有泰国的58家，我们将来会在中国江苏、浙江、湖北，东南亚，在越南，柬埔寨，印尼等国也会开拓市场。除了零售业以外，包括像我们公司这样的，比如说服务事业以及商业地产事业综合金融事业，以及品牌门店事业等多领域的综合实业集团。我们集团总员工有36万员工分布在全亚洲。
接下来我讲一下我们永旺永乐是日本首先提供综合FMS物业管理的企业，从1972年开始从事设施设备管理，保洁，保安基本的物业管理以来，通过40年的创业，我们积累了大量的经验和技术。我们公司除了提供建筑物管理的后期业务，还扩充给建筑物来访客户以及在建筑物工作员工的服务，提供一站式一条龙式的综合FMS物业管理服务。我们以前是以建筑设备管理，保安，保洁，打扫，维修，维护业务为中心成长起来的，现在除了基础业务之后，我们还提供后勤行政服务的，自动售货机运营管理，以满足用户的各种需求为己任，提供各种各样的服务。我们公司的规模在整个亚洲拥有2400亿日元的营业额，在日本国内的物业管理行业比较的话，和第二名企业相比的话，营业规模上也有一千亿日元的差距，也是世界公认有压倒性实力的企业。不仅仅在营业数字上，同时我们也确信从营业数字上，反映客户对我们公司提供服务的一种信任。
同时我们在日本国内积累的综合FMS的服务管理水平，也能给国外的客户提供，我们也积极开拓海外的市场。我们以中国为中心，在马来西亚越南开展业务为目标，为各个地区国家提供适合各个地区国家的FMS综合管理服务。承蒙大家的厚爱，在中国我们以北京、天津、苏州、武汉、四家公司为中心，针对136个项目提供这种服务。
接下来我们说一下具体的综合FMS服务内容。首先讲综合FMS的概念，综合FMS就是给企业的经营环境提供全方位的服务，从而帮助将企业的运营成本降到最低。至于背景，因为随着全球经济的发展，因为技术革新而带来的新的事业和服务，一个接一个的诞生，永旺永乐在这种环境下，如何让用户专注在自己的事业上，从而构筑了FMS的管理服务。无论是哪种行业，还是哪种业态，各种各样周边业务项目化都是非主营业务，提供一站式解决方案，加强企业的竞争力，把建筑物设备设施管理等经验集中整合为企业运营成本降低做出了贡献，我们不断扩充给各种行业提供各种各样的解决方案，站在企业以及企业员工，客户的角度上不断的创新，在使用建筑物时感受到的方便，舒适的服务项目。
接下来我们介绍一下具体的服务项目。首先是物业管理服务设施设备管理，保安、保洁、保绿物业管理的老三样建筑服务的整体服务的提供。特别是在保洁方面，我们管理日本的关西国际机场，在全球机场评比上，荣获第一干净卫生间的称号。我们也为提高客户行政业务效率化的后台支持提供服务。具体来说提供自动售货机的设施，室内室外的绿化，以及前台，还有行政号台的采购规划，以及节能减排的服务。
刚才介绍的综合FMS服务项目分类就如图所分为六类，分成6个块状。消减成本服务是建筑物管理的各种服务全部由我们综合代理，通过资源整合实现客户运营成本的降低。技术服务，通过包括引进IT等最先进技术，解决客户的难题。风险管理服务，比如说流感时期，发生流感问题的时候，由我们给企业提供预防流感消毒的解决方案，从而让企业和企业员工的安全得到最大的保障。永乐服务，指前台，或者宾至如归的日本式服务的具体化或者可视化，给客户提供舒适的工作环境。海外服务，在全球化经济发展中，对想在本国以外开展义务的企业提供业务资源服务，从而让客户安全的在海外拓展事业。环境服务，通过提供一系列的节能减排服务，从而使企业的环境，不仅舒适还能达到节能的效果。综合FMS按这6方面提供相关的服务。
我们再讲讲几个新的项目。首先建筑能源管理系统支援项目，主要在客户的建筑设施上安装我们公司自己开发的建筑物能源管理系统。通过这个系统，将使建筑物的空调、照明，每个建筑物每个部分用到多少能源全部可视化，这个系统也是将来智能社区的基础设施，在日本得到政府的认可，并形成一种新的商业模式。
这个项目是电力汽车网络云商业模式。在日本电动汽车普及正在快速发展，随之而来的就是充电场景等基础设施是不可或缺的。我们公司不仅仅有充电场所的设施，还有电子线掌握客户在各个场所的信息形成数据化。通过数据化分析的结果，从而知道客户在哪里充电，客户的移动情况，来为充电场所和周边场所的设施提供宝贵的资料。像现在我们说的模式，正在日本全国大量的设计中。
接下来就是我们在购物中心的屋顶设计太阳能发电，这里发的电供给供电运营网络，从而给电力市场卖电整合各种资源，提高太阳能发电的收益，形成互惠互利的商业模式。
接下来是技术革新方面，我们开发了更加便于保洁的地板表面处理材料。中国的地板都是陶瓷的，一般都不需要用表面处理材料的，但是我们公司正在针对陶瓷材料进行开发。这种材料用在陶瓷上，不仅仅保持地板的使用寿命，还能增加地板的亮度，提高地板的品质。
我们也在开发新型小电器。这种小电器导入循环性的净水设备，可以节约现在排水的90%。材质也不是陶瓷的，是树脂，这样更加便于保洁。我们这项发明在中国也取得了发明专利。如上所述，综合FMS就是受理客户周边所有的业务，从而让客户更加集中注意在自己的主营业务上。要实现上述的综合FMS的具体项目，不仅仅在设备设施管理，保安，保洁，施工维修管理传统的物业管理项目上，在办公环境，照明LED安装，自动售货机的设施，电动汽车，充电业务的提供，以及通过IT改革工作方式等等，实际上要利用300种以上的服务项目来为客户提供所谓的一站式服务。通过各种服务项目的组合，为客户量身打造切实可行的解决方案，从而为客户创造最适合的环境价值。
最后讲讲我们在中国的实践和运用。在北京市永旺梦乐城北京国际商城项目上，这个项目我们主要提供设施设备的管理，保安、保洁技术上的提供，商城耗材采购服务，还有整个所有员工的制服的提供。刚才所说的比如说耗材采购服务，包括商城购物框，或者是购物袋，以及各种购物的包装纸，也是我们提供的。除了刚才所说的，我们还要给他们提供，在停车场节能灯的安装装置，自动售货机的设置，还有迎宾客服，来店客人的消毒服务方面。
接下来是天津，我们也提供相同的服务。这个跟刚才我们在北京国际商城项目上讲的是一样的，提供相同的服务。在管理商场的时候，如果在设备、工程、保洁、保安人员派遣上，如果是简单模式的话，是无法运营下去的。比如说人员里面节能方面，我们提供LED的安装装置节能项目。同样包括看不到的耗材，购物框、购物袋、包括制服、文具这些我们都是提供的。通过我们的工作，如果提供单纯的物业管理，不提供综合服务的话，我们是没有办法取得利润的。比如说客户来商场，因为商场是人流众多的地方，我们给客户的手提供酒精消毒。
下面我们讲讲广东的事例。这是广东省的永旺顺德购物中心，不仅提供上述的服务，还提供EMEC的服务，这个店用的大量的照明、冷藏库、空调，通过安装节能变频器，以及安装电量控制器，从而减少电力使用量。我们提供之后就可以节能，节约的70%的能源都属于我们公司的。因为我们公司在日本，节能减排方面是非常强大的，拿了世界节能减排大奖。我们利用在日本的经验和技术，这就是大家现在看到的购物中心，已经有10年的购物中心，我们让它的节能减排减少了很多。
刚才说的大家可能有一些好奇，比如说节能减排投资的设备机器都是我们自己投资的，当然投资了以后，节能的70%的能源的费用也是属于我们公司的利润。特别是广东，因为它是亚热带地区，一年365天，大部分都是用空调的，所以用这种方法节能效果是非常显著的。通过这样综合的FMS管理服务的提供，永旺永乐在中国为大家提供安全，安心，舒适的环境。去年讲的时候超时了，今天我就想遵守时间，组委会给我们增加10分钟，我今天报告的内容简短一点，不好意思，非常感谢大家。
翁国强：第一时段的三个演讲，第一个张丰收先生讲了在经济园区开发过程当中如何提高土地的使用效率，能够让有限的地产生更好的经济效益，做了这方面的演讲。第二为陆华生先生讲到了新开发工业园区现代物业建设管理运行效益，讲到了欧洲的经验。四方基之先生从设备的管理服务，讲到了如何满足业主多方面的需求，可以提供300多项的服务。他们三位先生的演讲，给我们很好的启示。也就是我们在开场之前的时候，我们宋先生讲到的，物业管理到今天的经济发展非常的一致，物业管理除了传统服务之外，还要向业主多方位的需求延伸。接下来各位对上面三位先生的演讲，有没有什么需要交流的。
提问1（于庆新 北京均豪物业管理股份有限公司董事长 ，北京物业管理行业协会副会长）：我想问一下四方基之先生，你们这家公司主要在零售业，在零售业物业管理服务当中，在资产保值增值方面，你跟你们的商业经营团队是怎么配合的，你们在资产服务方面做出哪些工作？
四方基之：在我们公司，作为零售业有零售公司，有商业地产公司，以及我们的物业管理公司，都身兼不同的职能，如何提高我们店铺的固定资产价值这方面呢，我们每个人都有会议的，比如说在商业地产用什么设备，我们要对他们进行指导，这样便于我们的管理，降低管理成本。建一座购物商城的时候，他们从设计的时候，我们作为物业管理团队就加入进去，和他们共同商量，如何易于我们的管理，如何降低成本，设备如何维持更久，我们就用这种方式互相沟通，共同决定固定资产服务。
提问2（宋有兴）：我有一个问题，石龙经济区如果引入一个物业管理，除了我们常规服务项目开发过程当中，最希望得到物业管理公司哪方面的服务是最急缺的？
王洪福（石龙开发区）：目前我们开发区有三种类型，一种是专业研发机构，一种是中小企业孵化中心。现在我们的物业管理进行专业化的管理，比如说水、路、电、暖由专业公司经营。对内的物业公司，我们也在引进一些。我们自己有物业公司在进行管理，另外还引进一些有经验的物业公司，现在正在洽谈之中。同时我们开发区对物业管理还有很大的需求，我们在建设若干个研发中心的时候，他们物业公司有的在传统的自我管理，还有可能要进行一些引进。目前由于开发区，由原来的市政管理，统一管理，自己管理，向专业化管理的转型过程中，在转型过程中，各个研发机构的入驻，以新华水电，以及专业研发大厦的建成，肯定有一些物业公司要给他们提供一个平台。目前正在转化过程中，由过去的小而全的管理，向专业化管理，我们引进一些物业公司了，谢谢。
北京石龙经济开发区投资开发有限公司招商部副主任王洪福
提问3（翁国强）：刚才四方基之先生介绍的时候，讲到了我们提供的服务，把企业的运营成本降低到最低。在实际服务过程当中，你们从哪几个方面降低运营成本的呢？
四方基之：我简单举一个例子，比如说综合FMS物业管理的时候，比如说没有综合物业管理的时候，外包假设是自己公司管理的话，有行政部，或者有物业管理部的人员配制，本来并不是很专业的，还要付出人员配制劳动成本，我们把这部分工作拿过来我们做，本来他们的人工成本或者什么成本，就可以把这部分的资源投入到其他项目，比如说是商业店铺销售，就可以把资源投入到卖东西，而不是买东西。比如说资源的本质就是治病，不是管理护士的服务。用专业人做专业人做的事就降低成本了。
翁国强：通过我们专业的人做专业的事，就可以让成本降到最低了？
四方基之：对的，行政部为了公司做这些事的成本比较高，而且也不是专业的，我们用专业的人做专业的事就会降低成本。我们接综合管理业务的时候，事先要做整体的评估，比如说他的成本是什么样的？评估以后我们才开始投入的。
提问4（黄安心，广州广播电视大学管理学院院长，教授）：我写了一本叫物业管理原理的书，我提的问题是针对陆华生先生提出来的工业园区盈利的途径。贵公司在工业物业里面比较大的领域里面，我们有什么样的盈利模式？不仅仅是我怎么盈利，你的盈利模式是什么，或者商业模式是什么？生存发展这块是我们公司物业公司和海外的物业公司，发展中国家的物业公司有区别吗？
陆华生：物业管理单位，或者物业管理进入工业园区，我建议是从早期介入比较好，在园区整体规划设计和单位工业园区规划设计阶段就可以介入了。通过这种介入可以为目前入园企业以后的建设使用物业做出贡献，我们从中也可以得到相应的物业顾问或者服务指导的收益。
第二我们在规划设计阶段进入的时候，我们争取在整个过程中提供指导管理，或者某些方面的专业管理。比如说写字楼都是专业化的，除了生产，除了建设之外的方面你也可以提供服务。
第三在入园企业，或者整体园区建设过程中，为他们的规范，准则，标准方面进行协助、论证、把关、会审、包括图纸会审，这样让他们减少建设，经费上的失误，我们从中发挥一些合作参与和共同建设的责任。把我们融入工业园区，政府的管理过程中，融入入园企业的运作运行过程中，我们甘心情愿的为他们做服务，我们的利益也会融在里面，会有相应的收益的。
提问5（现代物业杂志社新媒体首席运营官）：大家好，我是来自现代物业杂志社新媒体首席运营官，虽然我是做新媒体的，但是也是做物业管理方面的内容。我想问一下张总，能不能给我们介绍一下关于石龙经济开发区物业管理前期进入的情况。
现代物业杂志社新媒体首席运营官邓亚楠先生
王洪福：北京石龙经济开发区，随着经济转型的不断深入，各个科研单位和研发大厦的建设，需要由原来的市政管理的服务进行现代物业管理服务的转型，我们目前正在转型过程中，刚才张总介绍的诸多的项目，都在建设之中，有的已经封顶了，有的已经开槽了。包括我们的产业孵化中心，也在引进物业公司进行现代物业管理，引入现代物业的管理思想和管理理念。随着我们各个大厦建成，石龙管委会会有一个权衡的思考。我们在一步一步的往前走，目前我们产业孵化中心，由我们自己的物业公司进行管理。第二期我们也在和有经验的物业公司进行洽谈，前期已经在逐步介入了。在封顶挖槽的大厦对现代物业肯定有需求的，这是一个很好的商机。因为建设有一个周期，在这个周期过程中，是有一定的接洽和磨合的，谢谢大家。
提问6：我来自天津高速项目，首先感谢四方基之先生的分享，我有三个问题。第一我想知道永旺负责项目当中，自有项目和别的项目比例是什么样的？所谓自有项目就是关联单位持有的，就是地产公司。第二个问题有没有意向在中国成立合伙公司，就是和其他企业合资。第三个问题，在帮助客户，使客户集中精力做专业业务之后，对客户的全面发展产生了影响，不知道永旺在服务的时候是怎么想的？
四方基之：首先第一个问题，你问的集团内部项目和集团外部项目的比例，刚才我说了有136个项目，其中我们集团内部项目40多个，集团外部项目90多个，我们的概率大概应该是4比9。第二个问题，因为是综合服务，我们在中国如何把综合FMS落到各个地方。特别是在中国，我们日资企业非常明白，如果靠我们日资企业单打独斗是无法成功的。所以我们不仅采取合资，现在天津，苏州，武汉都是合资公司。这三家合资公司因为利用了我刚才说的方案，取得了大量集团外部的项目。其他的地区正展开商业模式，比如说想合资，做一下市场调查，如果有意愿可以联系我们。第三个问题我们发展的主营业务周围以外的业务我们现在是可以的，如果企业发展很大的话，对他们是没有影响的，企业发展越大，非主营业务反而是他们的负担，在日本，越大的集团，非主营事务要外包出去的，或者卖出去。比如说日本的三洋电器，以前物业管理都有的，但是当它的事业不好的时候，物业管理反而成为它的负担，所以三洋电器的物业管理部分就被我们公司收购了，所以三洋电器的工厂事务所都是我们公司管理的。
翁国强：我们第一时段的报告到此结束。接下来是茶歇。第二时段的报告是10点40开始。请大家准时到现场，谢谢。
（茶歇）
(责任编辑：现代物业) |
