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第二阶段：主讲人刘生敏：
宋有兴：按照我们会议的议程，第二个阶段的报告是由上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏先生，他的题目是社区治理常见的问题答疑与解释。另外我附带跟大家说一下，我们手上拿的这个意见表，等会儿提问完了以后，请大家协助我们一下，在下一个茶歇的时间当中交给会务组的同志。
另外还有一个，由业委会成员填写的一份调查状况，就是刚刚陈教授在一开始她提到的一份，有的手上没有就不用管了，主要是业委会成员，有的请大家协助我们填写一下也交上来。
我们现在就以掌声欢迎刘总我们做报告。
刘生敏：非常感谢现代物业杂志社和北京和谐社区发展中心，邀请我第一次到这边来和大家一起共同交流，我们是上海业伟业主咨询服务有限公司，大家一看就可以清楚地知道，我们是专门从事物业咨询顾问工作的，目前也是在全国范围之，在工商部门登记为，专门为业委会服务的一个机构，尽管我们在工商部门登记的，但是我们是一个非盈利机构，就是和北京和谐社区发展中心是一样性质的，原因大家很清楚。就是，现在我们国内成立非盈利机构是相当困难的事情，但是我相信可能不久这个情况会有变化，为什么我有这个信心呢？因为社会管理要真正上一个台阶，就在于这种非盈利机构的发育情况。我们在80年代《公司法》通过的时候，我们公司成立都是有业务主管部门的，大家现在知道我们公司成立是不需要业务主管部门。按照同样的预计，非盈利的业务主管部门，我相信在不久的将来也会取消，到时候成立非盈利机构将和成立公司是一样的方便。这种性质的活动可能就会越来越多。
下面我们进入我们的主题内容，今天我讲的内容有六个部分。这六个部分是我们解决刚才，包括大家陈教授提问的问题的一些最基本的一个武器。是我们在上海乃至于全国的业委会的咨询活动当中积累出来的经验，请昆明的，还有其他外地的业委会的主任给予指正。
现在第一部分是业务管理的一个本质认识的问题。刚才有很多同志提出来很多问题，这里就是我觉得所有的问题归结于一点就是你对物业管理的本质认识可能存在一个误区，这个问题是我们全国范围内一个普遍的问题，就是物业管理到底是什么？现在物权法10月1号实施之后，对这个问题是进一步的明确了，但是实际上不是现在才明确的，在我们的03年9月1号，通过的《物业管理条例》之后就已经明确了，我们公司成立之后，就给大家宣传的就是这个主张，四句话，这是对我物业管理的本质认识。第一，物业管理是业主的事情，但是我们社会说普遍认为业务管理是物业服务企业的事情，《物权法》是对物业管理企业，现在我们物权法进一步明确了它不是物业管理企业，是物业服务企业。这个变化也是进一步确定业主的物业管理主体地位。而且我在讲，物业管理不仅仅是一个权利，而是业主的义务，为什么呢？你作为建筑物区分所有权的物权员，应该维护好你的物业，而不是像现在有的小区，还在想争取对物业管理的决策权。如果我们业主树立这样的一个观点，那么就会从心里感觉到，不管物业公司听不听业主的话，这个权利是在我们业主手中的。你就是小区的主人。如果你不行使，那是你放弃你的权利。如果你不尽义务，那么你将受到法律的一些追究，比如说我们上海徐家惠有一个小区，外墙没有进行维护，外墙上面的瓷砖掉下来，砸死一个人，砸伤一个人，这个费用的赔偿就由这一幢人的全体业主承担，所以，大家刚才我们谈到的利益比较多，我想在这里我多说一个，不仅仅是你的权利，而是你的义务，你不维护好，那么就意味着你要遭受一些损失，你要赔偿。这是我讲的第一个认识。
第二个，业主大会是物业管理的组织形式，是物业管理的最高决策机构。我们《物权法》对物业管理确立的物业大会制度进行了进一步的确立，这一个制度是03年9月1号完全正式确定了的，但是我们实施这么多年来，很多业主还没有明确这个道理。有不少业委会还误解为业委会就是权利机构，其是不是的。业委会经常问到一些问题的时候问我怎么办？我说你业委会不是问我怎么办，你应该问你们小区的业主怎么办？包括刚才有一位同志提到小区的绿化被占领，这个事情，你就问全体业主，你们的绿化现在被占领了，你们现在要不要？如果说业主大会说，这个权利我们放弃，不要，我们保持沉默，那么你业委会是没有办法有作为的。为什么呢？因为这个权利主体是业主大会，这是第二句话。
还有关于业主大会、业主委员会的法律地位问题，我在《现代物业》《新业主》杂志上面有一篇文章，题目标题就是说《谁说业主大会、业委会的法律地位不明确》这个题目可以看出我的观点是很清楚的，就是业主大会，业主委员会的法律地位是非常明确的，他就是一个建筑物区分所有权的决策机构、决策主体，他就是小区的主人。业主委员会是业主大会的执行机构。现在《物权法》进一步明确了，业主委会会还可以成为业主大会的管理机构，为什么呢？《物权法》已经明确了，业主可以自行管理自己的物业，他将不仅仅是一个执行机构。我讲的第三句话就是业主委员会的地位也是明确的，是一个执行机构，或者是业主大会授权的管理机构，可以你自己管理，而且我告诉大家的是，你业主大会、业主委员会在10月1号之后，就可以到银行去开立账户，建立自己的银行帐号，你可以聘请自己的员工，你可以到社保、到税务部门办理有关的手续，当然大家说了没有先例，没有先例不要紧，你就根据《物权法》的规定，拿着大会的决定到有关部门办理，如果有关部门不办理，你还可以通过行政复议、行政诉讼来解决。如果业主大会、业主委员会不去实行自己的管理的权利，不去来遵照实施《物权法》，你放弃自己的权利的话，我想是你自己、业主的问题，而不是税务部门或者是银行结构没有给你办这个手续。
包括我们公司在上海，多次我们讲，我们愿意为业主委员会打造公益诉讼关系，帮你们到开银行账户，但有关部门去办理手续，但是我们的业主大会都开不起来，为什么呢？没有业主大会的决议，你要自己管，你要这个，也是不可能的。为什么呢？决策机构是业主大会，不是业委会几个人决定的。所以这里头我们讲物权法要实施，关键就在于物业大会的实施。
第四句话对物业管理的认识。物业管理服务企业和其他的管理人，是业主大会选聘的专业机构和专业管理人，我们过去是只有有物业服务企业，现在《物权法》明确了，是其他管理人员可以，其他管理人员包括那些呢？包括我们刚才讲的业主委员会自己管，同时也包括我们注册的物业管理师，个人也可以受聘于业主委员会。第三个，还包括其他专业的服务机构，包括哪些？包括我们的绿化养护公司、保安公司、保洁公司，包括我们的维修公司，还有很多其他的社区服务机构。他们都可以由业主大会来进行选聘，作为小区的物业管理人员。这是我对物业管理的本质的认识。
在谈这个问题的时候，我们在做这个课题之前，我发现我们云南省的法规规定的是比我们上海乃至全国都是超前的，特别是96年，省人民政府批准的《云南省城市住宅小区物业管理办法》，它规定了管委会是有独立法人资格的社团组织。这一个是我现在接触的，在全国范围之类第一次明确的这样规定，由业委会的管委会是有独立法人资格的，明确规定是在社团民政部门登记的机构。
我原来议会我们上海作为全国的经济中心，在立法方法是超前的，但是我们97年上海市人大通过的，《上海市居住物业管理条例》都没有明确业主大会、业主委员会这样的法律地位，所以说云南省对业主应该还是比较幸福的。为什么呢？你们96年就明确了相关法律委员会，所以我们今天在谈业主大会、业主委员会的时候，我们不要再谈业主没有地位、业主大会、业主委员会没有地位，你们96年就有地位了，03年是一个暂时的调整，但是尽管没有明确，但是并不以为这业主大会、业主委员会不具备法人资格。我现在有一个观点，就是社团法人的资格，不一定要由我们物权法或者是物业管理条例来确定，而应该由我们现行的社团登记条例来明确。是不是符合社团规定的条例，只要符合，我认为你可以去申请有关部门登记，如果有关部门不给你登记，你还可以通过行政复议和行政诉讼的手段来行使自己的权利，要求获得自己主动的支持。这是我一个观点，你不能说我与物业管理条例没有明确业委会的地位，他不是没有明确地位，地位是明确了，独立法人资格没有明确，这要靠什么，就是社团登记条例来明确。所以大家应该说，我们也愿意接受业委会的一个委托，来帮他们来进行社团登记的尝试。我们有一个计划，要在全国的城市中挑选几个业主委员会、业主大会帮他们来进行公益诉讼，通过社团登记来获取。
最近我在网上我发表了一个文章，就是说让一部分社区先民主起来。我想符合社团登记条例的业主大会、业主委员会同样可以先到民政部门登记起来，这样的话大家就可以名正言顺地实现自己独立资格的愿望。这并不是说业主大会、业主委员会的法律地位不明确，他实际上是非常明确的，他和我们的居民委员会、业主委员会、村民委员会都是完全平等的一个权利主体，乃至和我们的公司都是一个相对平等的主体，而不以它是否进行登记作为前提，这是一个法律的规定。
我们昆明市97年的，《昆明市居住区物业管理办法》同样对管委会的法人资格、社团资格进行了明确，所以这个内容是清楚的。就是05年的这样一个《云南省物业管理规定》它就把社团规定的登记，根据物权法和物业管理条例的规定把它拿掉了。但是不影响业主大会、业主委员会的法律地位，这是我的一个意见。
《物权法》的具体规定我就不明确了，就讲一下内容。
修改稿的内容我们不讲。
下面我们讲第二个内容，我们业委会合格的标准评判。现在业主委员会，包括昨天来自广州的两位业委会主任，我们晚上谈得也很晚。他们提出一个问题，有的小区业主委员会成立之后，他没有做什么事情，他把这里作为一个业委会的评判标准。我不这样认为。我说业委会做不做事情，完全在于业主大会，业主的要求。我就拿我本人住的小区为例，我本身也是业委会的委员，但是我们这个业委会的委员，他是有关部门指定的，不是业主选出来的，是一个完全的傀儡业委会，你说让我们这个业委会做什么事情，没办法做，因为权利的主人、业主没有这个需求，也没有这个要求。
如果我们业为主要做，那就是违法的做。那么回到我们这个标准，我评判有两条：第一，业主的参与程度和他参与的能力。如果你业委会做到一个热火朝天的，打官司打多少个，上访走了多少趟，甚至我拿了多少钱回来，但是这个都不是业委会成败的标准，就到业委会调查，你们业主知道业委会做什么事情，知道业委会在什么时候值班嘛！如果说业主不知道，那你业委会就白做了，而且我认为你是违法的做，在侵犯业主的权利。
我现在有一个观点，就说我们不要业委会又走居民委员会的老路，就是为民做主，我们现在要做的工作就是让业主做主，所以业委会不是维权获得多少利益，而在于他是不是让业主参与进来，是不是让业主真正实现了自己主人的权利。
第二个，就是业主大会，业主委员会制度情况与执行情况，是否能够可持续运作，有的业委会主任是真正的活雷锋，一拿钱，二也不干别的工作，每天就是为小区奔波，甚至制度也自己拿，但是这个业委会主任他跟我怎么讲？他说：我现在要搬离你这个小区了，但是小区的业主不让我走，为什么？我一走这个业委会就瘫痪了。这是一个党委书记，退休之后在小区业委会做主任。我就讲，你这个业委会主任就是失败的业委会主任，如果你没有建立一套让业主都继续坚持，而且让业主都继续争先恐后的当业委会主任，没有建立这样一个机制，你业委会就是完全失败了，而且你还害了业主，让他们丧失了一个自我运作、自我实践的机会，为什么呢？你这个业委会又在为民做主了，让这些业主丧失了自主管理的能力，同时给他们一个感觉，他们出现问题就会去找包青天。我们刚才陈教授讲的，要找自己，为什么呢？你就是社区的主人，物业管理你就是主人，那你为什么你要去找一个包青天呢，这个包青天不住你们小区了，那你么这些人就不活了，所以说我现在搞业务会的顾问，做这些事情，包括我们和谐社区沙龙、和谐社会发展中心陈教授、蔡理事长做的工作，包括我们宋社长这边做了大量的工作，都是围绕我们的制度建设，我们业主全体主体的培养做这个工作，我希望在座的业主、业主委员会、包括居民委员会都应该做这个工作，就围绕我现在提的，业委会的合格标准，来开展自己日常的工作。你每项工作是不是这样做的，如果你是业委会主任，靠自己的魅力在那里工作，在那里做，那么我认为，我不仅不支持你，我还要反对你。希望大家为和谐社区的可持续性的发展做这一些基础性的工作。
下面我谈一下第三个问题。就是业委会规范运作的五项原则。
这五项原则在媒体上也有报道，就是说在上海的，将近一半数业主委员会的培训之中我也讲过。
第一，原则就是合法原则。
第二，少数服从多数的原则。
第三，维护公共利益的原则。
第四，专业性原则。
第五，权责相当的原则。
(10:25分更新)
现在的合法原则，我们是98%的业主现在有一个误区，他认为要能够找到文件的规定才是合法的。我举个例子，我建议业主委员会在小区里建立业主监事会。我们的业委会、居委会就跟我讲，你建立业主监事会你有文件吗？那么我就告诉你，合法的标准不是文件来判断的，而恰恰相反，我们还有不少的文件，如果乱出文件还是违法的。刚才蔡理事长举的那个例子，北京关于不交物业费就不能当业主委员会候选人，的那个规定他就是违法的。再举一个例子，他说房地产登记上面没有产权证上名字的人就不可能参与竞选，错误的，为什么？在今年10月1号之前，根据婚姻法的规定，夫妻共有财产，他们对小区的物业是拥有平等的关系，夫妻两人是共有财产的共有人，而不以他的房产登记与否来划分的。我们《婚姻法》是我们人大通过的一个法律，《物权管理条例》还有其他的政府的一些文件，仅仅是一个指导性的文件，在产权人的问题上，在我们《物权法》之前，《婚姻法》的规定仍然是有效的，也就是夫妻双方都可以参与业委会的竞选，但是只能出一个人，不能夫妻两人都去，一个做主任，一个做副主任。当然我们10月1号之后，我们物权法明确了不动产的登记办法，还在登记之中，将来不动产的登记就以我们的产权登记为准。但是《婚姻法》和《物权法》的冲突谁来解释？还有待于全国人大常委会的法律解释，这是关于产权人的一个问题。合法性与否现在老百姓有一个误区，老是找文件规定。我做咨询做了4年，碰到问题比较多的，所有业委会主任都问这个问题，你建议我们这么做，你有依据吗？我说依据就是只要法律不禁止就是合法，我希望今天在座把这个精神一定带回去，让业主知道，要大胆放心的去实践。政府部门说你违法，你让他提供书面的文件说你违法，他提供之后，你还可以通过行政复议和行政诉讼来明辨是非。老百姓和政府部门办事情他有一个区别，政府部门和公务员办事情是必须要有法律依据他才能办，包括出台文件都要有法律依据才出台，如果没有法律依据就是违法行政，我们可以追究他的责任。而相反的是，我们在座的业主，只有法律没有禁止的，就是合法的，你就可以尝试。当然你不能违背社会公德，这也是我们要明确一个，就说法律没规定，违背社会功德也是不行的。
第二个，少数服从多数。现在业主委员会，真正能够实现少数服从多数的业委会，我现在还碰到的不多，我做了四年，接触的业委会是两三千家以上，但是呢只碰到一两家，他是真正实现的，多数的业委会说我们的思想不统一，业主思想不统一。所以我们这个事情不能做。做错了，业委会五个人中，如果有三票同意，就是业委会的决议。现在碰到一个情况，业委会主任他拿公章，他不同意，你四票同意他都不给你盖章，这就是大家不理解少数服从多数，我们的主任他没有否决权，5个人中，主任委员和我们的业委会人员是同样的一票，所以我们的业委会，你先把业委会5个人大家共识，形成一个少数服从多数。中国人有两种人，一种是你大，他希望人家是听他的，一种是被领导，他要听领导的，这是中国一个很大的问题，真正的人是一个独立的个体，我们现在小区的业主不管原来是什么级别，到小区都是业主，所以说我们现在业主大会是一个很好的实践基地。
(10:28分更新)
你原来当了领导的，在小区里面你也不能就说了算。但是我们现在有的小区业主，在小区就没有形成共识的情况下，他就又在那里寻找权威，所以我们有所谓的社区党支部要来领导业委会，我们的居委会要监管业委会，这些问题都是想给我们业主委员会安插一个新的皇帝，他来为民做主。我希望我们的业委会一定要让业主参与。后面我们会讲怎么让业主参与的事情。
一定要让业主真正能够实现到少数服从多数，而不是领导说了算，皇帝说了算，或者是包青天说了算。现在很多的小区请我到他们小区做是包青天，他说你做这个工作，你讲话很公道，你到我们小区，你说我们怎么办我们就按你说的办，我说错误了，我们做的事情，包括我们其他的一些专家，我们国立的话，只是告诉你们，你们有这个权利，同时我们也可以把其他小区的经验告诉大，正确的应该你们决策，至于听还是不听，决策的表决应该是你们每个业主，所以这个少数服从多数一定坚持。
第三原则，维护公共利益的原则。业主委员会现在有一个误区，总是认为自己是维权的，而且他们维什么权，维自己个人的权，一期业主的权、二期业主的权，高层的权、甚至是我销后供房的权，商品房小区的我不管，商品房业主委员会说我只是维护我商品房业主的权利。错了，业主委员会的委员，如果要合格，他必须站在整个小区，甚至是整个社会的立场来表决，所以我说我们的业主委员会，合格的委员就是合格的居民委员会的成员，就是我们合格的业主代表和人民代表，就是说将来我们，包括像美国这种议员。为什么呢？他就是站在公性的角度，如果你只能维护个人的利益，或者小团体的利益你就不是合格的委员。我亲身经历的，我自己小区的业主委员会的委员，因为我们的业务会委员是傀儡的，是指定的，我们一个委员他是人民教师，在表决我们小区要不要装电子防盗门的时候，他表现反对，他是说我住的这个单元，房子全部租出去的，就是我一个人住，我如果装了防盗门的话，我们的钥匙是照样外流的，那我这个单位装不装防盗门是一个样，所以在业委会表决的时候，他就从个人单元的情况，讲出“我要反对装电子防盗门”。还有一个业委会委员他也投反对票，为什么？他说我住一楼的，这个电子防盗门装了之后肯定会有声音的，你这个声音，我这个委员我受不了，所以我反对装电子防盗门。那么我告诉大家，这两名委员都是不合格的委员。再举一个例子，现在我们小区后选人推选的时候，经常是划分区域，一期两名，二期三名，三期两名。面积也这么划分，造成这几个委员各自维护自己的利益，这种完全错误的。整个小区的委员选举是整个小区来竞选，合格的委员就看他是不是维护一、二、三期业主的利益，而不是代表哪一区的。你看我们中央的领导，他说我是江苏人，我就维护江苏的利益，那怎么行，那肯定是乱套。所以说他有一个维护公共利益的原则。
(10:31分更新)
第四个，专业性原则。业主委员会工作就是业主管理、物业管理，这样的工作，无论说物业管理的技术本身是专业性，还是业委会的群众工作，都有一定的专业性。那么你业委会委员是不是说一定要掌握这些知识才能做业委会委员，不是的，我觉得业委会的委员是不懂就问，这是最重要的。业委会最好的专业素质能力，就是组织协调的管理能力，还有一个就是说他真正的公信力，他是正直、公正、正派的而不是刚才我举的例子，是站在个别业主的利益来说话。
第五，权责相当。现在业委会的委员，他是不来拿工资报酬的，我认为，在现阶段是不大适合的，我主张业委会的委员应该拿津贴，只是这个津贴由业主大会来决定。现在有人经常问我，他说：“我们业委会的津贴应该是拿多少和多少合适？”我说不要问我，你去问你们的主人，业主大会，业主大会给你多少就是多少。只有这样权责、利相当，业委会才能正常运作。当然经济发展到一定的时期，我们业委会真正成长为人民代表，我们一员社区精英。那么这个时候，他可能只拿一个人民币，一元来做为象征。就和我们有一个市的市长只拿1美元的年薪，他担任纽约市市长一样，但是这是后面的事情了。这是五个原则。
四、业主委员会工作的三大法宝。
群众路线我不讲，因为主人是业主，你为民做主也不对，你应该全心全意为业主，现在业委会无法原作的一个根本原因就在于，他们没有把业主发动起来，他们没有尊重业主的物权，他们想自己做主，他们想拯救业主，为业主维权，错了，权利是业主的，不是业委会的。
第二，组织建设。业主是一盘散沙的，怎样开展业主大会、就需要一系列的组织机构，业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主监事会，业主小组、业委会的专业委员会、业委会的联席会议等等，这样业主大会才能运作。
第三个三大法宝。就是我们说的统一战线，现阶段，你如果只讲斗，还把我们老一套的阶级斗争拿来在社区工作，是绝对不会有任何成果的。还没有碰到一个小区里面，通过死斗争获得成功的，而且我觉得这个永远也不能成功，为什么？业主和我们都是平等的，我们的居委会和我们也是平等的自治组织，我们凭什么去把他们打倒呢，你也打倒不了。
这里举一个极端的例子，美国这么强大，他到处查找本拉登还找不到呢。你们现在要把谁打倒，有哪个能力吗？这个可能不恰当，但是实际上我主张坚决取消打倒这样，因为你和业主都是平等的，人与人是平等的，业委会的同志一定要树立这样的观点来工作。
第五，业委会的基本思路。引导业主参与到业主大会当中来，通过业委会在征求专业人士，征求业主代表意见之后形成的一个逐步的决议。然后来组织实施，把才是我们业主大会的领导核心，但是个领导核心他的目的不是说一定要通过，我们蔡理事长有一个观点，业委会可以不一定有自己的倾向观点，应该让业主充分行使权利，这个做法我认为是相当好的。但是有一个问题，业主大会要通过决议，达成协议，如果业委会没有倾向性的话，最后的结果大家知道是什么，业主可能就通过不了，为什么？业主他不一定说能完全了解，判断的能力，所以业委会就应该给他做一个解释的工作，告诉他一个正确的方法、至少是正确的思考方法，不能告诉他赞同和反对，至少告诉他我们遇到这个问题应该怎么分析。这是第五个。
第六实际上可能没时间讲。就是说我们社区参与是有一些技术方法的，就是有哪些活动让他们参与，现在业委会有的做得比较好的，业主不来怎么办？参加会议的人每人发10块钱的礼品，调动他来，为什么？参加会议的代表，他们为了小区的共同利益牺牲了自己的休息时间来参加这个大会，所以给他10块钱的奖励，给他一点纪念品是应该的。特别是在现阶段业主的参与程度不高的情况下，有的小区条件好一点，有的业主代表每个人给50块钱，这都是行之有效的方法。其他的还有一些基本的概念，在讲义上面都有，我希望业主委员会同志在这里面多花点精力，让业主来参与，让业主来行使自己的权利。
谢谢大家！
(10:37分更新)
宋有兴：感谢刘总给大家做的报告，刘总的这些报告里面，他们机构经常做的有一些像通讯式的材料，免费向社会各界公布，刚刚我们注意到了，刘总在发言中反复地用了一个词“非营利组织”，这样的组织现在国内有的专家研究的也比较多，本来陈教授就是这方面的权威，他没有说，更多地把时间留给大家介绍他的研究心得。其实刘总他们做的也是这样的事。这种公益性的活动，非营利的活动，同样也是现代物业杂志其中的一个研究方向，也是我们的一个重要活动。俗话说“取之于民，用之于民”。还有一个话“我不下地狱，谁下地狱。”就说明一个道理，这个社会必须有一些人有公益心，表现有人站出来，为我们大家的事，尤其是为我们自己的事业，来出一份力。这是在开会之前我没有时候也没有给大家做介绍，感谢刘总对这个问题做补充。
下面的时间请大家积极发言，也像我们刘总一样，本着非盈利的，本着公益心的姿态和精神，就是什么呢？充分表述自己的观点，同时充分尊重别人的观点。
提问：刘总你好，刚才提到业主大会最高的决策机构，但是由于在一些小区，存在各式各样的原因，业主大会往往组织不起来，这是一些小区面临最大的问题，业主委员会组织大会的时候很多人不来，现场会议他不来，书面上门会议，给他资料以后他没有回答。基本上这个业主大会无法开展下去，也是导致很多小区成立不了业主委员会的主要原因，因为票数不够，事情做了由于完成不了这项工作，所以往往像你说的一些事情，业委会的委员的报酬，要由业主大会来决定，往往业主大会很难去完成。这方面我想听听你的经验介绍。
(10:41分更新)
刘生敏：感谢李迎秋（音）主任，他现在做的一个工作很多，当然具体的程序我熟悉，但是有一点，业主委员会的日常工作，它必须要，目标是把业主大会开起来，如果业主委员会把业主“开”不起来，我可以告诉大家的是，你业委会的任何决定任何人都不会把它当一回事。我现在碰到业主委员会，很少有业主委员会拿出一个完整的业主清册，就是业主的联系方式和业主的建筑面积和姓名。那些出租了？哪些还没有出租，业主委员会如果连这个最基础的资料都拿不出来，你所谓的业业主大会的决议，业委会的决议，我告诉你，你肯定是违法的。当然我说我这个工作太大，那么我告诉你，你作为社区的精英、骨干分子要做的就是这些基础工作。第一步把小区业主的清册整理出来，这是一个，联系方式找到了之后，再与其中的一些骨干力量，业主代表在那儿沟通，这些业主代表就可以形成一个业主代表会议，这是我们大会组织的一个层面。这些人也要经常开会。
第三，业委会要辅导我们的业主代表，开好他们自己的业主小组的会议。刚开始出现的问题就是说，他们不来，不会参与，那就是你的任务，业委会要设计好自己社区参与业主大会的一些议题，如果他不关心的问题你拿出来他肯定不会关心，如果你涉及的问题是他利益完全相关的，我相信业主他会参与，他会进入进来。这里面在设计议题的时候业委会有一个技巧、方法，这方面多请教一下这方面的专家，他们遇到的小区情况比较多。有的时间同样的议题，在文字表达上面不一样，最后取得的效果也不一样。我经常看到我们业主委员会的一些书面意见征询单，写的又长又复杂，但是我看了以后不知道什么意思，在整个格式方面、在文字方面我们的业委会的同志，都需要一个专门的培训，包括我们的执行秘书。所以业委会的工作也有专业性，有难度。所以你要讲究一个工作方法，包括你的文字功底。所以我们讲业委会的组织协调能力相当重要。至于说业主监事会这个组织设计框架也是相当重要的，如果把这个基础工作做好了，通过一年、两年，三年，甚至十年、五二十年的努力，我想我们少数社区，少数小区它一定能够达到，业主大会随时能够开起来的程度。那时候不是你要求开业主大会，可能是我们的业主随时要求来开，而且大家都开得很轻松，很愉快，而不是目前的吵作一团。
（10:45分更新）
提问（呈贡代表）：我有一个问题，我们这个小区，前几天就是想研究开业主大会，或者组织筹备业主委员会，但是问题在哪儿呢？这个小区很杂，有建行的、工行的、供销社、地税的在小区里面，是小区的一员，但是墙又围起来，又有一个门，里边还有一个固定看门的，这会开会他来的办公室主任，来个副经理来道歉，跟业主和业主之间不活动，平常有来往，但是开会这些就来不了，因为他的单位代替。在这种情况下如何发挥业主大会的主权？就是比如开会要他决定，找办公室主任又代不了，这合法吗？这个问题怎么办？
刘生敏：如果是单位产权的业主，有这种情况，看居住的人和单位人的关系，如果说居住的人他们对物业管理关心，他们意识到小区的物业管理对他们的生活产生影响，我想这个使用权人，他们就会和他们的单位反映情况，那么这种业主大会的筹备组，它可以和在里面居住的他单位的职工和他们来沟通，让我们意识到物业管理不是单位的事情。通过他们之后，可能单位就委托这些使用权人作为代表来进行表决，这样是比较有效的。包括有一些投资的人他不住在小区，房子租出去了，甚至他在国外，怎么办？这种情况同样要做一个工作，让这些业主，他要意识到小区的物业管理决策，对他的保值增值，对他的租金情况都是有利害关系的。同时也让租赁户他们自己也意识到。他双方租赁人和业主相互沟通来明确一个参加业主大会的重要性，最后达到，如果业主不在，他可以授权使用人或者是租赁人参加业主大会。但是你业主必须要把这个小区的情况摸清楚，哪些是出租的，业主的联系电话是多少，现在承租人是谁，他的需求是什么？把这些基本资料摸清楚。
还有一个，业主大会筹备的成败与否，最关键的是小区里面，有没有愿意当业委会委员的这些人，也就是说，他要参加精选当业委会成玄，首先要确定这部分人他们进入到筹备组，或者是他们积极地推动小区的业主大会筹建。
我现在碰到有的小区业委会，业主把业委会给炒掉，说他不行，但是我说你们现在有人想当吗？他说：“我们没有”。我说你们就不要炒，炒掉之后小区就没有业委会了，这种问题经常碰到。中国人有个问题就是说，打破旧世界，但它建设一个新世界，他没人。所以说我不主张，在没有人来当业委会成员的情况下，你来搞筹备，你来把前面的业委会推翻，你说我们现在要当业委会，我们要比你老的业委会做得好，我们现在业委会没有，我愿意出来为大家服务，拿出这样的精神，小区业委会就一定能成立起来。
宋有兴：因为时间的关系，我们第二个阶段就告一个段落，我们休息10分钟，11点回到这里，是第三个主题。我们谢谢刘总。（掌声）
(10:52分更新，下面进入茶歇 １０分钟后回来)
(责任编辑：现代物业) |
