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博弈 共赢 共存 —记“现代物业发展论坛物权法研讨会”二

时间:2015-11-26 14:53来源:本站原创 作者:文/成忻 照片/江洋 点击:
河山教授代表主办方致辞: 感谢现代物业杂志为物权法研讨会所作出的努力!中国法学会这样联合其他单位主办研讨会还是第一次。现代物业是一本非常优秀的杂志,在物业管理和业主权益方面所产生的影响是有目共睹的,很高兴能通过这样一次隆重的学习机会,和大家
河山教授代表主办方致辞:
  
  感谢现代物业杂志为物权法研讨会所作出的努力!中国法学会这样联合其他单位主办研讨会还是第一次。现代物业是一本非常优秀的杂志,在物业管理和业主权益方面所产生的影响是有目共睹的,很高兴能通过这样一次隆重的学习机会,和大家一起探讨物权法的基本思想和适用条款。
  
  [专题主讲]
  
  河山教授:物权法不是物业管理法;物业管理合同属于劳务合同中的承揽合同;违章建筑有没有所有权;物业管理用房属于业主共有;管理规约的制定要合情合理;将业主委员会纳入居民委员会。
  
  《物权法》属于民法中调整财产关系的第一位法律,其在我国的法律地位是:宪法→民法→财产关系→物权关系。物权法与物业管理有着密切的关系,一些人认为物权法就是物业管理法,其实这是不正确的,物业及物业管理问题在物权法当中是只是一个非常小的部分,物业管理属于提供劳务合同的一部分,其分属于承揽合同的大类里头,应用时要根据承揽合同的原则来解决物业管理问题。《物权法》制定了14年,人大常委会审议了8次,史无前例。从《物权法》第一条上看,物权法的落脚点是国家基本经济制度,我国的经济制度以公有制为基础,多种经济成分并存,几种所有制经济共同发展,物权法体现了这一宪法原则。《物权法》的核心是所有权,经济基础决定上层建筑。物权法当中有一个共有制度,共有分为按份共有、共同共有,其中还有一个互有,互有就是区分所有。区分所有只是共有中的一个小问题,物权法的着眼点是讲究所有权的问题,生产资料这个财产、这个东西、这个物归谁所有,怎么样对这个物更好地利用,这是物权法的核心问题。
  
  不动产要看登记,现实生活中,存在一房二卖、一房多卖现象。买房与办产权证之间有时间差,而办证的主动权又往往掌握在开发商手中,遇房价上涨后,开发商时而把同一处房屋先后卖给数人,以赚钱牟利。因此在确定房屋买卖经登记方能取得所有权为原则时,应当进行产权登记,堵住一房二卖现象。第二个买房人明知房屋已售而抢办登记的,为与开发商恶意串通,买房无效,由第一买房人登记,取得所有权。第二买房人若为善意购买人,登记后可取得房屋所有权,开发商则为恶意售房,双倍赔偿第一买房人的损失。
  
  在现实生活中存在大量的违章建筑,违章建筑有没有所有权?假冒的东西是否有所有权?所有权能不能因违法行为而取得,是民法理论的盲区,有关违章建筑确权存在很多争议,这一问题的研究具有很现实的意义。
  
  物权法在所有权编中规定:国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利;国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利;企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。又规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。那么,物业公司所有权属于谁?是属于法人、股东,还是属于国家的?法人是否享有财产所有权?所有权是股东针对公司财产而言,公司财产所有权属于股东,股东所有权表现为股权,股东不直接经营公司财产,由其产生的董事会对公司财产经营管理。公司是法人,以自己的名义从事民事活动,以公司财产对第三人承担独立责任。所谓法人享有公司财产权,是指法人对公司财产享有经营权,对公司财产享有占有、使用、收益、处分权,以公司全部财产承担民事责任。公司对公司财产的占有、使用、收益、处分权,是公司经营权的体现,不是公司所有权的权能。公司所有权体现为股权,股东享有所有权,表现为自益权、共益权。对于国有企业,国家享有企业财产所有权,例如土地属于公有,国有企业只能享有使用权,不能取得土地所有权。国有企业是法人,享有经营管理权,对国企财产享有占有、使用、收益和授权范围内的处分权,它以自己的名义从事民事活动,独立承担民事责任。
  
  物管员工(物业公司)在物业区域内拾得遗失物是否有权利向失主(业主)收取保管费?比如物管员工在小区内拣到东西,保管了7天,1天1元,是否有收取7元保管费的权利? 这是不能收保管费的,捡得人保管遗失物,在通常情况下是没有实际费用支出的,不发生无因管理,产生实际花费造成无因管理是极少情况。那么,在什么时候可以收取相应的费用?第一百一十二条规定“权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”比如捡到小狗,拾得人花了钱买狗食,支出了实际费用,则由失主偿付这部分实际支出的费用。
  
  所谓“铁打的营盘,流水的兵”,物业管理用房应属于业主共有,如果物业管理用房没有公摊,那么产权就是归开发商,不归业主。
  
  第七十七、第八十三条都提到了管理规约,管理规约就是自我约束、自我管理的公约,将管理要求变成大家共同协商、共同约定、共同遵守的规定、条文,有利于管理的监督,物业管理合同是内部合同,管理规约是外部的,管理规约的制定对物业管理是十分有利的,其制定时一定要合情合理。北京有一个小区,不允许业主封阳台,但入住后有几个业主封了阳台,物业公司将违规业主告上了法庭,业主的理由是房子是自己的,怎么不能封?结果法院判决了,业主胜诉,理由是北京风沙大,不封阳台起风时风沙往屋里钻影响生活环境,原先制定的管理规约有问题。所以在制定管理规约时一定要注意合情合理。
  
  相邻关系,是业主之间的关系,是对所有权的限制,业主在自家阳台上“吊嗓子”可以,但不要夜半歌声,影响其他业主;业主之间要负容忍义务。
  
  《物业管理条例》规定的住宅小区的业主大会、业主委员会与《城市居民委员会组织法》规定的居民会议、居民委员会存在交*(cha ),二者关系似未捋顺,值得进一步研究。我认为应该将业主委员会纳入居民委员会,在《现代物业》杂志2007年第1期杂志上曾发表一篇名为《把业主委员会纳入社区建设》的文章,把我的观点进行了详细的阐述。
  
  会议场景
  



  
  [现场提问]
  
  昆明代表提问:《物权法》第74条第3款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”某小区物业公司把业主走路的地方划作停车位,并收费,收的不是服务费,120元/月,其是否侵占了业主的共有道路,所收的费用是否属于业主共有,是否从120元中支取一部分服务费给物业公司,剩余的部分归业主共有,还是由物业企业占有?关于《物权法》2007年10月1日起执行,是否10月1日前收的这些费用归物业企业所有,10月1日后才归业主共有?
  
  河:第七十三、七十四条,在很早以前公布的草案里是没有的,是在后来讨论的基础上逐步加上去的,私家车发展太快,小区的停车位远远无法满足业主的停车需求,只能通过在道路上划分停车位来解决。关于业主共有的道路或者其他业主共有场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,首先要从开始就明确停车位的归属问题。当小区车辆远远超过规划车位,而利用小区公共道路做停车位时便涉及到一个收益问题。为了让业主都能停车,在道路两旁划出车位,如果这条道路是小区的公共道路,并明确所有权归业主共有,此时的停车收益应当归全体业主共同所有,停车位可以以出租的形式进行,其产生的租金与物业管理公司收取的停车管理费用是不同的两个价,属于业主共有的可以进行事先约定。关于10月1日后生效,是否这个时间以前的约定通通都要更改呢?找后帐是不行的,要按照签订的合同办理,《物权法》有法不溯及既往的原则,在法律委员会的法律说明里专门说了这一点,在人大会议审议通过《物权法》上法律委员会专门解答了代表提出的同样的问题,法不溯及既往是民事上的原则,在10月1日前签订的合同不能改,但在《物权法》实施以后所签订的合同必须得改。
  
  北京代表提问:我们小区的地下车库属于人防工程,产权原来属于开发商,随着《物权法》实施后,产权是否变成是人防办的,或者是属于业主?收益是归业主,还是用作其他分配?小区没有业委会,通过什么途径将这部分收益转交给业主?
  
  河:关于人防工程、车库、车位归属于谁,不是法定的一个模式归业主所有,过去的部分归属于谁,主要看分摊,根据谁出资谁所有的原则,分摊给业主的,属业主共有,卖给个人的,卖出的那部分归个人所有,没有分摊也没有卖给个人,开发商能拿出证据的则归开发商所有。人防工程主要看它的人防性质、作用,所有权归谁是另外一个问题,虽然说“谁出资谁所有”,但必须留出来,这是国家人防需要,东西是你的,平时自己使用,战时要拿出来用,平时的使用中还是要按民事上来办理,人防工程不是人防办的。没有业委会,有部分收益确定归业主共有的,要在帐目上公布出来,也可以冲抵物业费,或者年底的时候分红返还给业主,确定的项目就不要去侵害他的权益,很容易发生纠纷,帐目分明,业主就认为你服务很好,双方关系也很和谐。
  
  北京代表提问:我赞成您的观点,但在我们实际操作过程中,人防工程的使用要得到人防办的允许,得向人防办申请、交费,产权不分摊、不明确很难开展工作。
  
  河:人防工程属于谁?法律目前没有作出规定,还有争议,人防办始终认为是他的,我们做物权法研究的几个同仁认为并不属于人防办,但说到管理、使用和收费,从行政管理的角度来说,人防办是可以进行的。其属于义务行政管理,行政收费要经过行政部门的审批,没有法律依据,是不能乱收费的。人防工程的所有权没有定论,有争议,随着《物权法》的不断深入,相信今后应该会有更多的人主张人防工程归业主共有。
  
  代表提问
  


  
 
  河南代表提问:我们小区是房改房,我们将部分绿地划作了停车位,所产生的停车收益属于单位还是业主?这部分停车收益是否可以用来冲抵物业费?
  
  河:房改房是过去工资很低,单位将住房进行了改制,以低价卖给了单位职工,房屋产权就归个人所有,共有的部分不属于单位所有,也随着个人房产属于业主共有。但也有例外的,按照单位的规则卖的房子,共有部分单独约定属单位所有的也可以,合同契约自由。物业费低的,有些是由单位来支付,按单位对职工的福利来办,可以进行约定,如只能卖给本单位的职工,不能卖给外单位的人。关于物业费低,停车费是否可以冲抵物业费,要按合同来办,只要合同里写清楚都是可以的,合同上与《物权法》不一致的,只要其不违背《物权法》强制性条款的,合同也是有效的。
  
  深圳业主代表提问:际操作案例当中,往往由开发商制定或有政府的范本,由业主大会制定、修改的非常少,此种情况如何处理? 关于业主大会确权、业主专有部分的建筑面积方面,在日常的操作过程中,有些开发商将没有售出的房子业主大会的投票,合不合法?这部分产权应属于不明状态、待定状态,能进行投票吗?《物权法》第73条,关于明示属于个人的、售房时属于赠送的部分比如花园、天台、车位等,还有在小区里的居委会配套用房,这部分房产能否进行投票?第76条“下列事项由业主共同决定……”,包括很多的选举事务如制定、修改业主大会议事规则、业主公约等,但在实但在实际操作案例当中,往往由开发商制定或有政府的范本,由业主大会制定、修改的非常少,此种情况如何处理?
  
  河:开始制定并签订售房合同,这时业主大会还没有成立呢,第76条业主共同决定和你开始提的空房子、待定房是同一个问题,房子建成后房产就是开发商的,空房子没有卖出去,不是没有业主,业主就是开发商,开发商拿作投票数是对的,没有待定房之说,开发商一开始就是最大的业主,人就一个但有大部分的房产,即使你卖给了两个人,这两个人也只是占了一小部分,开发商说了算,怎么定就怎么着,这也叫业主共同决定。
  
  深圳代表提问:产权证专有部分到最后业主大会的确权、投票权是以二级市场还是三级市场的权属登记为准?开发商是拿着大的产权证,但我所说的是拿三级市场产权来参加业主大会的投票,如果开发商是以三级市场进行产权登记的应该毫无疑问,而拿大产权证来参加业主大会的投票,垄断性非常强,比方说业主入住到55%,有45%的产权在他名下,可以说他百分之百的控制了业主大会、业主委员会。
  
  河:开发商大产权证属于二级市场,没有办四级、三级市场,这时他也是空房子的产权人,也是业主,办不办产权他都是,他是强大,但《物权法》上也有考虑,也就是人数,开发商强大,他是巨人,没办小户但产权面积仍是他的,他人数就一个,你那好几个人,他强大,你人数众多,他过不了半也不行,要*这个来相互制约。
  
  昆明代表提问:开发商将车位以1万、2万的价格将车位卖了,拥有了永久使用权,到了2007年10月1日以后物业公司该怎么处理?
  
  河:按《物权法》来办,如果希望和开发商商议不让他卖车位,也可以按出租的形式,关于出租,《物权法》有专门的规定,属于开发商所有的,可以出租,其将出租转让给你,这属于合同里的约定。
  
  代表提问
  


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