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现代物业发展论坛·高层写字楼物业管理研讨会(三)

时间:2015-11-26 23:24来源:本站原创 作者:秩名 点击:
现代物业发展论坛高层写字楼物业管理研讨会会议实录 2007年8月18日下午 朱兴东 朱兴东(主持人,现代物业杂志高级编辑) :各位代表下午好,我先自我介绍一下,我是朱兴东,是现代杂志社的编辑,今天下午由我来为大家主持。 今天下午给我们做专题报告的是黄
  现代物业发展论坛·高层写字楼物业管理研讨会会议实录
  
  2007年8月18日下午
  
  朱兴东
  
  
  朱兴东(主持人,现代物业杂志高级编辑):各位代表下午好,我先自我介绍一下,我是朱兴东,是现代杂志社的编辑,今天下午由我来为大家主持。
  
  今天下午给我们做专题报告的是黄显能先生,黄显能先生是英国特许房屋经理学会亚太分会的副主席。下面我把英国特许房屋经理学会亚太分会的情况介绍一下。
  
  英国特许房屋经理学会是在19世纪中叶的时候成立,是一个非官方的组织,同时也有官方的一些色彩。在1984年的时候,获得了英国的皇家宪章封号,成为了一个特许机构,他的简称是CIH,同样和我们CHI一样有名。在94年的时候,CIH正式更名为英国特许房屋经理学会,目前有会员将近2万名,其中在香港有2000多名会员,另外在台湾、澳门以及内地也有一些会员。香港分会是在88年的时候正式注册成为英国特许房屋经理学会的一个海外办事机构。在2001年的时候,正式更名为亚太分会。那么这个学会更多的工作是一些义务性、公益性的工作,学会的一些资金主要来源于会员的会费,是这样一个公益性的组织。
  
  下面简单介绍一下黄显能先生的基本情况。黄显能先生是香港政府的一位政府官员,从政于香港政府房屋署房屋事务经理,黄先生同时也是一位学者,担任英国特许房屋协会亚太分会的副主席,从事有关物业管理以及房屋管理的工作已经长达25年。黄先生对我们内地的房屋管理事业也非常热心,多次到内地参加讲学,以及和内地一些高校合作办学,为我们培养了很多这方面的专门的人才。
  
  下面就请我们以热烈的掌声,欢迎黄先生为我们做报告。(掌声)
  
  黄显能:各位来宾,很高兴今天在这里做一个专题的报告,但是你听了我的普通话说得不好,请各位原谅,如果我说得不清楚的地方,请提出来我们再讨论、研究。
  
  另外就是我们今天讲的报告的主要内容,就是从香港方面的经验、香港方面情况向各位报告。如果你说你提这个问题,我在大陆那个城市没有这个问题,没关系,你听过就是做一个参考就可以了。可能说香港有这方面的法规规定,但是大陆没有这个规定怎么办呢?你可以作为一个参考,如果你觉得这方面对你做工作有帮助的话,可以在这方面有一些改善。
  
  今天我跟大家讨论的课题就是商业大厦的保安及管理。其实保安就是管理的一部分,是不是。为什么我今天特别提保安,因为保安跟商业大厦本身的管理是最重要的一环,所以我今天在保安方面用特别多的时间,讲保安方面的问题。今天上午讨论大概有几方面,我主要就分几方面去讲:第一,就是写字楼大厦的背景跟它的设施方面;第二,就是管理的前期工作,意思就是这个写字楼大厦,还没有落成的时候,管理人应做的工作是什么;第三,就是保安方面;第四,就是日常的管理,要做什么工作。最后,就是顾客服务。我不知道,内地现在已经比较注重顾客服务了,香港我们在差不多十年前,我们已经常常说顾客服务的重要了。所以我今天讨论的内容主要就是从我刚才说的五个方面去说。
  
  商业大厦就是写字楼大厦,一般都是很多重要机构,如果是高档的商业大厦,可能是重要的商业机构的办公室在那里。商业大厦都是在CBD,好像香港就在中心区尖沙咀、湾仔,深圳就在福田、广州的天河区、北京的朝阳区、上海是浦东。在这个商业大厦办公的人,除了一般的工作人员以外,还有就是可能很重要的人物也有,可能有跨国公司的管理层,也有外国的人士、政要。所以在里面办公的人,可能他们身份很重要,所以我刚才说在保安方面花很多时间谈就是这个原因。
  
  现在的写字楼是一个办公的地方,在很多城市也是一个城市的地标,好像吉隆坡的双子塔、台北101大厦、香港的国际金融中心、上海的金融大厦、深圳的帝王大厦,北京的东方广场,这个除了是一个写字楼以外,他也是一个城市的地标。
  
  一幢成功的商业大厦,我们要从几方面去看。它是不是一个成功的商业大厦,第一个就是可持续,下面我再跟你们讲解一下。另外就是安全,救护保安方面,智能方面,另外就是合乎经济原则。
  
  可持续的意思是什么呢?就是一个比较环保的建筑,就是减少对环境的对抗,相反是利用这个环境能够产生更多的再生能源。如果这个大厦的设计能够注重环保的概念,好像楼房的坐向跟采光。另外就是环保的设施,好像太阳能发电,有些大厦在天台有一个雨水的收集池,把雨水收集以后,再到地面做灌溉树木、花草,就是利用大自然方面做了一个环保的概念。另外就是现在很多大厦都有一个玻璃幕墙,这个玻璃幕墙,如果你做得好的话可以减低你供给的负荷,就是能源的节省。另外就是,有一些商业大厦它可能做的是空中花园,就是中间有一个地方,种一些花草,办公人可以在空余时间疏解一下,这个花草也可以做调节的作用。
  
  第二就是安全。安全实际上是很重要的,如果在商业大厦发生罪案,损失比在住宅大厦严重得多。因为他关系着很多的商业秘密和商业情报。所以严密、周全的保安系统是很重要,还有就是系统重要是硬件方面的。另外就是保安员,软件方面也很重要。
  
  现在科技日新月异,我们常常听人说智能大厦、科技大厦,就是智能方面的科技发展,智能的系统已经每个月都不同,所以现在新的写字楼大厦已经有很多不同的智能设施,现在最基本的就是办公室必须的设施,包括保安方面的、内部通信方面的、还有信息通信的网络,还有管理系统,这方面都能够提高管理的效率。
  
  我们看了商业大厦、写字楼大厦,可能看上去很漂亮、很美丽。但是很重要的一个,就是他要符合经济原则,就是一方面它能够,刚才我说了,能够利用环保概念,另外就是在内部管理方面能够减少能源浪费,应该有一个分区的系统,如果五楼有一个写字楼,他今天要求加班,一般写字楼大厦空调系统有一定的开关时间,因为这个空调系统用电是很贵的,费用是很贵的,所以基本上有一个固定的开关时间,但是如果某层写字楼需要加班,那你的分区系统,就可以就单单五楼的空调需要灯光,就开五楼的,其他的楼层就可以关掉。另外就是用的物料方面,除了你做的时间以外,还有就是保养,做的时候物料很好、很漂亮,但是坏了要替换的时候,原本在你们城市很难找,找不到了,又有从很长远的运过来,可能等待两三个月,这个是大问题。所以一方面是合乎经济原则。另外就是代替的(材料),要容易找。所以你光好看,不一定是豪华,跟豪华是两回事。
  
  现在的写字楼设计我跟大家讨论一下。第一,就是办公楼的平面,办公楼跟我们住宅完全不一样,面积的设计是有弹性的,因为一个公司可能他今天租用100平米的地方,明天可能公司生意好了,要扩张了,他要200平米的地方,你怎么办呢?可能五楼没有地方,可能要到15楼的地方。如果可以的话,最好就是可以在五楼找多100平米的地方,所以这个设计要有弹性,但是做起来有一定的难度,但是大厦做这个管理,一定要有这方面的概念,除了这方面之外。办公室可以扩大、可以缩小,这个月我租100平米,下个月可能租50平米,说不定,这方面要有个弹性的处理。
  
  另外就是楼面的负荷。这跟工厂大厦不同,工厂大厦因为他们摆机器,可能很重的机器,所以楼面负荷比较大。但是一般写字楼大厦5个TB就够了,因为他们比较重的,就是档案那个箱子一般都是比较重,需要楼面负荷比较重,就是档案的储存,另外其他的就是比较简单。所有的楼内的负荷也不需要那么重。
  
  一般我们住宅楼的比较简单,就是地面、天花一般都是这样子。但是写字楼有点不同,一般净高就是4—4.5米,就是原来那个楼底到天花的高度,但是这个高度中间还要做一些管道设施、像暖气管道、消防管道、有些电线管道,所以一般写字楼都有假天花,下面都是暖气管道、消防管道、空调管道等,另外地板也是中空的,里面放电线导管、光纤导管。一般的中空地板跟地面距离大概要125厘米。(幻灯)这个是写字楼楼层,你看假天花下面有一些空调导管、消防导管,还有地面你能看到地下有一些线路的导管、电线,都是这样的,有一个中空的地板。
  
  写字楼光线很重要,有一个好的工作环境。光度我们一般需要光度就是500Lux—level就够了,但是不同地区有不同需要,好像档案存储的地方可能光度不是那么大,所以就可以调一下,对节省能源有帮助。很多高档的写字楼都有玻璃幕墙,玻璃幕墙有很多好处,除了看起来好看,它能提供很好的视野和光线,这方面可以节省能源。另外就是对外面的接触好接点,跟外面的环境接触好一点。阳光对光纤、光度有帮助,但是对空调不好,因为阳光太厉害,控调的消耗就更大,所以如果这方面要不久的话呢,就做三层玻璃,他这个外墙做反光的设施,对这方面有帮助。另外就是玻璃幕墙有一个很好的效果。
  
  商业大厦的设施其实很多,我一点一点跟大家讨论一下。最基本的就是中央空调系统,包括风冷或水冷冷冻机。我们在香港叫气冷,就是冷风机。风柜、传风机、抽气扇,就是把空气抽出去,跟风抽进来、另外就是变风量,量调系统。
  
  空调系统的供能主要就是调节大厦的温度、湿度另外就是鲜风供应、空气的替换。
  
  第二个设施就是电梯或者是扶手梯。一般电梯我们要把这个设施管理得好,一般都是把客人的电梯跟你的送货的电梯分开,如果可以的话,送货的电梯应该不从大堂进去,应该从另外一个入口,这样就不会妨碍客人用电梯。
  
  大厦是一个自动系统,这个系统就是控制、监管、调控大厦里面的设施,包括空调、消防、供电、供水这个中央系统,就好像一个大脑,一个管理系统。就是控制这个大厦设施的运行记录,如果设施有什么问题,马上从系统反映出来。如果这个系统有什么故障,有什么问题,马上做一个记录。
  
  消防系统,消防系统就很重要。一般消防系统有一个控制、总控制屏,监察系统,这个监察系统可能就是这个大厦自动系统的一部分,但是他们另外,有一个自动报警系统,这个自动报警系统有两方面:一个是感温的,温度到了太高的时候他发出一个警报,另外一个是一个是感烟的。比如说自动喷洒系统,如果温度到消防的问题时间,那个消防头,这里也有,这个温度它马上就爆水就喷出来。消防全系统包括消防泵,消防头。也有手动的消防系统,跟自动的不同,可能比较旧的写字楼就有用这个系统,可能有警钟、有一些玻璃,有事的时候你敲破玻璃警钟就响了。
  
  另外就是机械通风自动停止设施。如果有火警的时候,如果有空气热流通,他的烟火就跑得越快,所以这个通风系统马上停止,就是没有外面的新鲜空气进去,那个火就烧得不大。
  
  另外就是紧急照明,这个很重要,一般楼梯都有一个照明系统,这个照明系统如果发生火警的时候,可能不能发挥作用了,但是有些紧急照明就是放在那个灯管那里,原来没有电的时候,它紧急的照明就发挥这个作用。
  
  手提灭火桶、防烟门、隔火装置。往后我跟大家讨论就是,防烟门就是很多时间都是给人不太注意的,但是如果有火灾发生的时候,防烟门这个装置很重要,我自己管理的很多物业,常常都发生这个问题,就是防烟门常常打开,因为他们没有这个意识,觉得打开这个防烟门方便,可能他要从这个通道过去比较方面,但是如果有火灾发生的时候,它发挥的效用是很大的。
  
  在消防方面香港很注重这个问题,香港有“消防署”、还有“屋宇署”。他对建筑物有很明确的要求,我大概就说几个消防方面的要求:
  
  第一就是要足够的走火通道,应该是通道(可能我们从繁体翻过来简体的时候有一个问题),应该是走火通道,就是有火的时候可以逃离现场。另外就是足够的通道。里面有一个消防员去大厦灭火。
  
  另外就是有适当设施阻止火势扩大,确保建筑物完整。这是香港警署的规定,每个建筑物,你建的时候你提交你的图纸,就应该有这方面的资料。
  
  在消防设施方面,因为在不同的时间、不同地方,有不同的情况,有不同的要求。香港在20年前跟现在消防的防火的要求都不同。在香港有大概两个火灾,在香港比较影响大的。有一个就是1994年汇丰银行有一个火灾,大家知道是一个很大的银行,但是我说的不是那个总行,而是他的分行,这个火灾是很简单的就是贼拿“天拿水”打劫,但是,那个“天拿水”打翻,烧着了,产生很多烟,这个很小的问题,结果导致了12个人死亡。其实很小的问题,如果他那个银行里面有一定的消防装置,就没有问题了,但是他那个银行,那个地方是很旧的大厦,没有消防装置的规定,就是这么简单,所以就有16人死了。
  
  另外就是1996年,在香港最严重的一次火灾,有一个写字楼大厦,叫“嘉利大厦”。因为烧完了以后,结构都不能再用了,已经拆了,已经在重新架了。这个嘉利大厦1996年的大火,有40个人死了,烧死的,有80多人受伤,这是香港多层大厦火灾最严重的一次。
  
  因为这两次比较严重的火灾意外,所以香港的消防处就定了一些规矩,重新把要求提高,有一些新的条例,好像有一个是《最低限度之消防装置及设备守则》定出来。这是最低要求,就是每一个商业大厦都应该达到这个最低的要求。这个要求包括什么呢?其中一个就是包括有一个消防设备,好像这个消防的喷水,但是这个消防设备不简单啊,一个写字楼建的时间有预算,有预计做这个就可以,但是有的大厦没有,做这个就很困难,最重要的地方,就是这个水箱,要给这个消防水箱装水,喷水的时候,水就是从那个水箱流下来,但是那个大厦的设计原来就没有水箱的位置,怎么办呢?所以香港“消防署”定了条例后,对比较旧的写字楼大厦有很大的影响,一方面他们没有地方放水箱;另一方面,业主,有的业权很分散,有些写字楼大厦只有一个业主,这个问题比较小,有些业权是分散的,就五楼是你买的、八楼是他买的,十五楼是他买的,所以业主就分散了,所以要做改善设施是比较困难,所以这个问题现在还没有解决,所以香港消防署,做出放松的处理。
  
  另外就是供水排水系统,供电系统,供电系统就包括电线、电机柜、发电机。
  
  光纤的中枢系统,就是提供视象、音频数据传送。
  
  广播系统
  
  电话系统
  
  保安系统有几方面。比较简单的就是有一个闭路电视跟录像。
  
  警钟系统,一般比较多用就是入口控制卡的智能系统,就是每一个用户,在这个写字楼大厦的用户有一个智能卡,有这个卡才能进大厦,有的写字楼,也有分别,如果你在九楼,你的卡就只能进九楼,就是你进入升降机,你只能按九楼,按其它层按不到的,就是选对了楼层才可以进去。
  
  另外就是卫星及有线传讯的接受系统。
  
  吊船系统,就是外墙的吊船有两个作用,一个是能清洁,另外一个就是能进行简单维修、检查也是利用吊船系统去做。
  
  无线上网,现在很流行,差不多每个大厦都有。另外,现在香港政府在很多地方都做无线上网,免费的,刚开始做。
  
  基本上写字楼大厦有我刚才说的这些设施,但是整个设施管理怎么做呢?在香港地区有很清楚的条例,最普遍最重要的是有一个《建筑物管理条例》,这个条例是香港地区的法律,这里有很清楚的规定,对经理人责任和权利有很清楚的规定。这个经理人意思就是,其实就是物业公司,管理这个大厦的公司。他有什么责任呢?条例说,他有责任做大厦维修保养,他要遵照政府的工程指令。就好像有一些大厦管理保养做得不好,产品一些问题,可能他的外墙有的地方要掉下来了,有危险,这样子政府就发出一个命令,叫“维修令”。这个命令就是要这个大厦的业主,经理人马上执行。除了这个之外呢,可能也是消防方面的,像刚才说的消防要求提高了,现在物业因为太旧,没有这个设施,政府发了一个指令,你要把消防设施提高到这个水平,要遵守政府工程指令。
  
  执行公共契约,就是香港每一个大厦都有一个公共契约,我们简称“公契”。意思就是,如果有一个大厦,如果是一个业主就不用这个公共契约了,如果有两个或以上业主,就一定有一个共同契约,这个契约目的就是每一个业主都要遵守这个契约。就是你买这个大厦,买这个单位的时间,马上就签订契约。香港的契约比较奇怪,只有一份的,就是开发商建房这个时间,建好以前,如果你打算把这个业权卖出去的话,比如说一个单元,如果卖出去一百个业权这样子,但是这个公契,在你买这个单位以前,应该先准备好,让相关政府的特定部门看过,没有问题,才可以卖。卖的时间,如果你有一百个业主,但是只有第一个业主签了公共契约,你签了以后,后来的99个业主就不用签,不签不表示他不用遵守这个契约,因为第一个签了,所以后面的99个,如果你买的话,你要遵守那个公共契约,第一个业主签的那个契约,这是发了文件的,如果有什么问题,拿到法庭去,这个契约就是依据。你不能说我没有签过,我没有看到,不行,第一个业主签了,就成了一个文件,这个契约内容就是,基本上就是把业主共同遵守的部分写得很清楚。
  
  另外就是雇用管理人员,财政管理,就包括收管理费、冷气费啊,还有就是维修费啊,如果有维修事件。做经理人不是收了费用就算了,应该每一个月或者每一个季度,有一个收支的表公布出来,这是财经管理这部分。
  
  投购保险,等会儿我再说保险的购买。
  
  防火、安全、防盗、保安、环境卫生,另外就是遵守《大厦管理及维修工作守则》。
  
  这个我相信中国大陆没有这个守则,但是香港地区这个守则很重要,这个守则什么意思呢?就是如果你大厦有什么开支超过一定的数目,你这个经理人或者是业主委员会,不能够就说有开支我这个管委会有很多钱了,有盈余我把这个开支用了就可以了,不可以。香港这个守则有规定,超过一定的数目,就一定要在业主大会通过才可以用,不是你说,这个管理费很多钱我随便用,不行的。
  
  另外就是采购的服务,购买服务,如果超过一定的数目也是一样。香港的守则规定,如果一万块以下,不超过一万块经理人跟业主委员会就可以自己做决定,做交割的手续。超过一万块就应该要交代,如果超过十万块的开支,你招标,最少要五个标书回来。另外就是这个开标也有规定的过程,好像管理处应该有一个投标箱,这个投标箱,钥匙不是一个人拿,随便都可以开,到截止投标的时间才能开。开的时间也有业主委员会两个委员在场才能开,所以还有其他的规定,这个目的是什么呢?就是要做到公平、公正、公开,这个意义就是这方面。
  
  刚才说了经理人的责任,还说了负责的事情,但是他有权利的,他的权利是什么呢?说得很清楚,制订预算,另外按照预算收取管理费,这是经理人的权利。如果他没有这个权利,业主说你没有这个权利,我不不交管理费,那怎么办呢?所以这个法规很清楚,说明经理人有这个权利。
  
  另外,从写字楼管理方面,法规方面有一些特别的要求,像建筑物安全的检查,就是我刚才提到,如果你这个维修做不好,外墙有一些东西要掉下来了,这个检查香港政府就发一个维修令,你要马上做安全检查,然后进行维修。
  
  另外就是消防设施的检查,这个检查一般香港是委托消防设备工程公司做,但是香港“消防署”也常常派防火官员到写字楼大厦、住宅大厦看那些设施有没有问题,如果发现有问题,就发维修令。
  
  另外就是电力设备的检查,这个弄错了一点,就是后面这个,应该是电力设备检查,就是每五年检查一次,这是电力方面的检查。
  
  另外就是保险,保险现在在香港已经是一个法规的要求了,一定要买保险。在保险方面有这几方面:一方面就是责任保险,香港叫第三者保险。就是你在这个大厦,如果外来的人还是访客,我们都一般叫第三者,如果在大厦发生意外,可能他坐电梯时间,可能他不小心,电梯机械问题也好,有意外了,他受伤了,这方的保障,这就是第三者保险。这个保险现在香港已经是法规的要求。
  
  另外在香港有两个案件,就是很重要,闹到上法庭去。第一个案件就是,有一个商业大厦、外墙做一个简单的维修,但是做完了以后还有很小的盘架(音译),就是外墙一部分很小的地方做了盘架,做了以后,那个盘架不是马上拆除的,好像放了差不多两三个月吧,没有理他。但是有一天有一个电器工人修理外墙的灯管,他去做维修,看见那个盘架很方便,爬上去就可以做了,但是那个盘架有两三个月没有维修,有问题了,他爬上去之后那个盘就倒下来,倒下来之后,就是有一个意外,就死掉了。这个电器工人很年轻的20岁,后来这个责任谁负责呢?最后闹到上法庭,结果这个大厦每一个业主都要负责,这个赔偿是两千多万,每一个大厦的业主都要负责,平均分这两千多万的赔偿,因为他们没有买那个保险。
  
  除了这个案件以外呢,就是两三年前,香港有一个住宅大厦,叫天使(音译)大厦,上面是住宅、地面是店铺,二楼是酒楼,这个大厦是很老的了,差不多有40多年,但是二楼做酒楼,但是这个大厦地上跟二楼中间有一个檐篷(音译),二楼做酒楼,他看这个檐篷很好,就把鱼缸放到檐篷上面去。檐篷原来是什么地方?他是大厦公共的地方,但是这个酒楼把鱼缸放在那里是不对的,那公共的地方,好像公共的通道一样,但是他把鱼缸放到上面去。几年后,这个檐篷塌下来了,压死了几个人,下面有一个卖报纸的被压死了,酒楼的入口在地上,这个檐篷就塌下来了。这个情况谁负责呢?好像是酒楼负责,是不是,这个酒楼你把鱼缸放在那里,应该是酒楼负责。但是去了法庭,去了香港的法庭,法庭的法官说,不是,酒楼要负责,但是不是负全责,因为檐篷是公共的地方,这个公共的地方的维修管理是谁负责,是整个大厦的业主一起负责的,所以这个檐篷如果发生问题,是不是整个大厦的业主都要负责。如果当初大厦的业主,或者是管理委员会,发现酒楼把鱼缸放在檐篷上,不许他这样做,这个问题就不会出现,这个案件就发生。但是很不幸,那个经理人没有做他经理人本身的工作,业主本身也没有这个概念,也不了解有些问题,直到他的檐篷掉下来。后来怎么办呢?法官就说,酒楼有问题,要负责,管理公司要负责任,他有一部分责任,另外就是全栋大厦的业主都有责任,但是最不幸的地方就是,那个事件以后,那个酒楼关门了,那个管理公司也关门了。因为这个案件还没有到法庭之前,那个酒楼已经关门了,那个管理公司也关门了到法庭判了案子后才发觉,应该酒楼跟管理公司跟业主都有责任,但是三个责任人,两个跑了,剩下的就是全栋大厦的业主负责。所以最后那个受害人,就是全部大厦的业主。
  
  所以如果这个保险买得不够,买得不好,没有买,就产生这些问题。现在这个案件还没有解决,因为这个大厦已经有40年的历史了,住这个大厦的都是老人家,他们都没有钱,你让他们每个人拿十多万赔偿,都没有钱。所以,最后就是由香港政府暂时借钱给他们,往后如果他们要卖住的单位,或者有能力的时候再还给政府,因为这个问题不能解决了嘛。所以这个保险就很重要,但是你可能问我,你买保险,买多少才够啊?可能我的命不值钱啊,那个檐篷塌下来,我死掉了,我刚才说那个电器工人为什么要赔两千多万啊,因为他年轻啊,他往后还有很多工作时间,还有很强的赚钱能力,所以赔偿那么多。如果那个檐篷塌下来,压死了一个年轻的律师、年轻工程师、年轻的银行家,那就算他现在每个月的薪水多少,往后他有没有晋升的机会,往后赚多少钱,这样子算,一直算到他退休,所以你问我应该买多少够,我不能回答你,基本上如果你这个大厦人流比较多,发生意外的机会就大,所以你买保险金就比较大。另外如果你是高档的大厦,在这里进进出出的是很高档的人,像我刚才说的跨国公司的总裁啊,他们的薪水很高的,有什么意外,你怎么办?你跟他打工打一世都不够赔他的。所以这个保险,你看你这个大厦的人,去的人多少,还有这个人的等级,那个档次来决定买数目是多少。
  
  另外就是第二个保险,就是劳工保险,比较简单就是如果工人在工作时间有什么意外,就要做出赔偿。
  
  产业保险就是,无论做管理、做什么也好,意外就是意外,像我刚才说的嘉利大厦,烧火后整个大厦拆掉,这个如果你买产业保险,就可以获得赔偿,一般我们买保险的数目是多少呢?应该是多少呢?这个产业大厦,应该是看按照重建的费用,像整个大厦如果塌掉,重建一个一模一样的大厦,重建费用是多少,你买这个数目就对了。
  
  维修保养,是物业管理其中一个很重要的部分,我们一般包括供电、保安、消防、供水、排水等系统,比较重要的应该有保安24小时值班,监控保证正常的运作,其他两个比较重要的就是消防设备,跟你的应急发电率,就是后备发电,这两个是很重要,应该做到100%的完好。
  
  管理保养,要有一个维修,有一个固定的制度,按每个大厦的情况,定下一个制度,气体装置,最少每年例行检查一次,在香港就很好,我不知道在,我不知道在大陆情况怎么样,香港气体装置,一般就是我们叫的煤气公司,煤气其实跟煤没有关系的,我们习惯叫他煤气,跟煤没有关系,他只是一个天然气。但是香港的煤气公司呢。他经常做例行检查,他自己做例行检查,但是除了他自己做例行检查以外,你那个人,如果我家里也好,写字楼大厦也好,煤气装置什么时间都可以来叫他来检查一下,因为这个检查费用,已经在你的帐单上面,你不检查他也收费的。所以香港就比较方便,因为有些人就看,要付钱不要做那么多啦,在香港因为那个检查费已经放在监管里面,所以比较好。
  
  另外就是污水管,隔气弯管有足够贮水。这个我相信大家对几年前的非典,现在还有印象。非典期间香港死了四百人,其中最厉害,最重要的大厦就是可能大家都听过陶大大厦,为什么非典在那个大厦传播那么快呢?原因就是全部取水弯管没有水,就是那么简单,原来这个弯管的意思就是,我们香港叫隔气,把那个气臭味隔开,那里有个水吗,那个臭味就不能从通过那个蓄水管。但是非典期间陶大花园很多住户,很多住户弯管都没有水,那个所以有非典,就从那个污水管,管传到每一个单位去,就是这样子。因为香港很多住宅都有一个换气扇,在厨房、浴室都有抽气扇,就是把外面的空气吹到外面去,那么从哪里补充呢,因为那个弯管没有水,所以开换气扇,那个空气就从弯管跑进来,所以陶大花园,在非典期间,就是这么简单,就是因为弯管没有水,导致了很多人就在这里感染了非典。所以住宅本身没有非典,但是弯管取水的功能,把那个臭气带出来。
  
  另外,最后一个。我不知道,在内地的情况怎样,我刚才说了那个公契,公契就是一般在香港这个公契,有条文,就是经理人在紧急情况下没经业主或者租客的同意,可以进入每个单位进行紧急维修。好像这个消防的管在这里,其实就是水管,他漏水了,破了,漏水了,当时经理人发现漏水,但是现在是假期啊,找不到业主,找不到负责人,这个单位有水流出来,他一方面可能把这个水给关了,但是我关掉这个水,也不一定能够解决这个问题,因为这个消防口是出了很多水,这个分承开关后面还有水,如果有紧急的情况,这个公契说,经理人可以破门进这个单位进行维修,如果这个情况他发现可能出现更大的问题,他就有权利这样做。
  
  写字楼大厦,我们做物业管理其实不是,这个物业落成了,我们进行做管理工作,不是这样的。其实我们做物业管理,前期的工作很重要,前期工作是建筑完成之前,已经有很多工作要做了。因为经理人,他们有很多管理的经验,也有不同的情况,他根据不同的情况,在建筑的时候提供很多意见给建筑师。另外他从用家的角度去,这里有几个不同的期间,有不同的工作。
  
  建筑初期,就是设计阶段。管理公司应该向建筑师提意见,因为一般建筑师他们熟悉的建筑条例有规定,好像门窗的比例、地面比例、楼梯级的比例,这个很熟悉,但是他们很多不能从用户的角度去看,去做,来设计建筑物。所以在前期,管理公司应该向建筑师提供包括电梯、扶手梯、出入分区等等。另外就是空调、抽风。最重要的就是繁忙时间,因为写字楼大厦,差不多每一个写字楼,差不多同一个时间上班、同一个时间下班,电梯安排怎么样呢?除了你在管理时间的安排外,其实在设计的时候也要做弹性的处理方式。这个就是建筑期就应该有一个弹性比例。
  
  朱兴东:各位代表,让我们以热烈的掌声感谢黄老师给我们做的精采报告,下面是茶歇时间,请大家到室外用茶点,我们在4点的时候回来。(掌声)
  
  世邦魏理仕成都公司副董事彭星波先生(左)与黄显能先生(右)
 
(责任编辑:现代物业)
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