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现代物业发展论坛“教学•科研•就业”研讨会会议实录
现代物业发展论坛“教学•科研•就业”全国物业管理专业教学、科研及就业需求研讨会于2008年4月26日-27日在昆明锦江大酒店隆重召开。来自包括台湾地区等全国各地以及韩国的大专院校、科研院所和物业管理企业的代表参加了本次会议。研讨会后举行了2007现代物业优秀论文颁奖典礼及相关项目洽谈活动。
会议记录如下：
2008年4月26日（上午）
大会主持人（孙可）：尊敬的各位女士们、先生们早上好！“现代物业发展论坛——教学·科研·就业”研讨会现在开始。首先非常抱歉地跟大家解释一下，由于电脑显示的故障，会议现在已经推迟几分钟了。首先我非常荣幸地向大家介绍本次研讨会的演讲嘉宾，我就按照时间的顺序进行介绍。
第一位是中国人民大学陈幽泓副教授，下一位重庆大学资源环境学院贺云华副教授，深圳大学管理学院唐娟副教授，韩国东西大学权世振教授，广州大学陈德豪教授，广州大学地理科学学院滕丽副教授，物业管理行业资深专家翁国强先生，郑州公建物业服务有限公司党锋副总经理，昆明盘龙房地产开发有限公司甘树学主任，广州城市职业学院物业管理教研室李春云主任，台湾华夏技术学院资产管理与物业管理系主任陈建谋副教授，昆明好来登物业管理有限公司酒卫东总经理，湖北职业技术学校政法系黄享苟主任，河北省保定市满伊物业管理有限公司蔺泉田董事长，东南大学物业管理研究所所长黄安永教授，天津商学院管理学院工程管理系主任白丽华教授，台湾嘉义吴凤技术学院保全管理系高贤松助理教授，沈阳师范大学职业技术学院物业管理系主任鲁捷副教授，广州市旅游商贸职业学校物业管理专业部部长胡秋月老师，广州广播电视大学余乐老师。这里顺便说一下，余乐老师有一份问卷，已经和议程一起发放了，也请大家帮忙填写一下，交到会务组。下一位是现代物业杂志社宋有兴社长，还有一位演讲嘉宾正在赶往昆明的途中，那就是西安欧亚学院商学院岳娜老师。
根据会议的议程，下面我们有请现代物业杂志社宋有兴社长致辞，大家欢迎！
现代物业杂志社宋有兴社长致辞
宋有兴：尊敬的各位来宾，女士们、先生们大家早上好！今天现代物业发展论坛，全国物业专业“教学·科研·就业”需求研讨会在此顺利举行，我谨代表现代物业杂志社并以我个人的名义，对与会的各位来宾、专家学者、企业领导表示热烈的欢迎。
现代物业发展论坛是现代物业杂志社，面向全社会及海内外专业和从业人士推出的系列研讨活动，其宗旨是通过研修、讲座、培训等各种形式，交流总结和推广住宅物业管理、商业物业管理、工业区及大厦物业管理，国有资产后勤物业管理，以及国民经济基础设施物业管理等现代物业管理的先进经验，先进理论和先进思想，共同促进社会经济和文化的健康发展，实现民生为本、社会和谐、崇尚科学，普及物权的良好愿景。现代物业发展论坛在开办以来的两年多时间里，以主办、联合主办、参与协办等方式，平均每个季度一次在全国许多地方举办了多起专业推广活动和物权普及活动，在业内人士及社会各界朋友的支持下，这些活动所传递出的专业精神和专业价值正被越来越多的人士所分享，因而这些活动，也得到了越来越多的人士的赞同和参与，我相信在接下来的两天时间里，我也将能从各位朋友的发言和交流当中，再次领略到这种专业精神和它的专业价值。谢谢各位的参与，再次感谢！
孙 可：感谢宋社长的致辞。下面有请中国人民大学陈幽泓副教授致辞。
中国人民大学陈幽泓副教授致辞
陈幽泓：欢迎各位来宾，谢谢现代物业。我来表达一下我的个人的一些见解，自从2003年开始，我通过通信的方式认识了宋有兴社长，一直成为现代物业的老朋友。事实上我也是现代物业的一员，作为一个栏目主持，我看到现代物业的事业越来越兴旺，在这个事业中，聚集了很高的人气，这是因为我们大家都认同现代物业所搭起的平台，所提供给我们的理念，这个理念首先我注意到，现代物业搭建了一个桥梁，沟通业主和物业公司这两家，在当前社会冲突物业纠纷非常严重的情况下，它力求在这样的一个基础上构造社会和谐，这是从行横的角度。从纵深的角度我注意到这几年，现代物业越来越多地把科研、教学，甚至把就业也纳入到自己的工作范围，我想这样的一种工作，让我看到的是一种在踏踏实实的坚实的土地上，进行扎扎实实地工作，在基层社会开辟了个广泛的领域，在这个领域中活跃着很多人，包括我们在座的各位同事，这使我感到尽管现在中国社会对于物业或者是业主还经常有一些讳莫如深，但是，在我们在这个平台上的人可以用毛泽东的一句诗来说：“风景这边独好”，谢谢！
孙 可：谢谢陈教授的致辞。下面有请韩国东西大学的权世振教授致辞，大家欢迎。
韩国东西大学的权世振教授致辞
权世振：各位来宾，大家好！我是来自韩国东西大学的教授权世振。 今天我见到各位非常高兴，我们今天讨论的物业管理这个方面。我认为中国十七大，胡锦涛总书记说的和谐社会，就主要的就是基层人民如何和谐。我们今天讨论的这个和谐社会物业管理这方面的主题，实际上有一种非常重要的和谐社会的主题。还有我们韩国以前也是经过像今天开的这样的会议的一样形式，我们曾经讨论过，现在没有这么热烈的主题。但是通过我们的讨论会，我们可以沟通社会，这就是一种基层民主的最重要的一个形式，这种讨论会越多越好我认为是这样。这几天我们开讨论会我希望各位多多提出意见，最后我们的成果就是，我们中国社会（我不是中国人），这个社会里面沟通问题，如果解决好这种问题的话，我们中国的最基层老百姓的问题实际上很多部分可以解决的。祝讨论会圆满成功，谢谢大家，谢谢！
孙 可：谢谢权教授的致辞。下面这位是我们有请物业管理行业的资深专家，翁国强先生致辞，大家欢迎。
物业管理行业的资深专家翁国强先生致辞
翁国强：尊敬的宋有兴社长，尊敬的各位来宾，大家上午好！很高兴参加今天这样的研讨会。大家知道中国物业管理经历了26年的发展，到今天已经进入到一个瓶颈状态，这个行业存在着很多问题，它有法律层面的、有模式上的、有理念上的问题，也有我们现实人才和后续人才培养的问题，今天我们举办这样的研讨会，关于教学、科研、就业方面的研讨，就是为我们行业将要解决这些问题而产生的革命，提供一种理论上和实践上的准备，所以我祝愿这次研讨会能够取得圆满的成功，谢谢！
孙 可：谢谢翁先生的致辞。下面这位我们有请台湾华夏技术学院陈建谋副教授致辞，大家欢迎。
台湾华夏技术学院陈建谋副教授致辞
陈建谋：尊敬的宋社长还有与会的各位专家学者大家早上好！今天很荣幸有这个机会来参加这个研讨会，我就利用5分钟简单跟大家说一下台湾地区物业管理的趋势和展望。在整个台湾地区物业管理的发展趋势部分，主要是渐渐地台湾地区已经重视到物业管理，所以在开发商他们把物业管理前期规划概念已经在整个开发阶段慢慢导入，同时配合整个科技进步，在设计部门导入绿色建筑的概念，同时建商希望能够提供六星级的优质的服务管理，像这些高科技的建筑，当然最重要的它是要有赖于一个比较好的物业管理咨询系统，在这里让我为各位介绍一下良源科技林世俊董事长，他们的IBS管理系统在商业管理部门是非常的强。另外跟各位介绍整个物业管理，在台湾地区展望的部分是在未来可以同大陆一样，有一个物业管理专业证照制度建立，希望有更完美的物业管理。谢谢各位！
全神贯注——《住宅与房地产》杂志副社长、总编辑张红喜
孙 可：谢谢陈教授的致辞。根据会务组的安排由我给大家现在介绍一下会议研讨的程序和要求，这次会议主要议程是今天和明天两天的时间，今天的全天以及明天的上午都是作为专题的演讲时间，明天下午是作为现代物业优秀论文颁奖以及项目交流的时间，会议的地点都是在目前大家所在的这个会场。演讲的整个秩序是这样安排的，今天上午安排的专题是制度与个案的专题，今天下午安排的是调研与实践的专题，明天上午安排的是教学改革与人才培养的专题。每一个专题都有两位分时段的主持人，每一个专题又分为上下两个时段来进行，在两个时段中有一个茶歇的时间，每一次专题演讲人员有3—6人不等，由于会议的时间安排比较紧张，每一位演讲嘉宾的时间请严格控制在15分钟之内，并且我们是在前台的这个位置也有一位工作人员会在倒计时的时候会及时提醒，也就是说如果演讲者见到提示牌的时候请您迅速地结束您的演讲。
根据会议的情况，也请大家注意一下会场的纪律，主要就是请大家把手机关机或者是调到振动的状态。会议的议程安排就给大家简单地介绍到这里，因为今天的幻灯的关系，也代表会务组向大家表示抱歉，可在显示上面，短时间内无法调试好，所以最终演讲嘉宾在演讲台上自己可以来看，但是与会的代表就没有办法，从那上面看到了。这个就是会议的程序和基本的要求，下面我们就开始第一时段的专题研讨。我把话筒就交给第一时段的主持人黄安永教授，他是今天早上第一时间的主持人，有请黄教授。
第一时段主持人东南大学物业管理研究所所长黄安永教授
主持人（黄安永）：
各位来宾，各位同行，根据我们大会会务组的要求，让我来主持我们第一时段的讨论，制度与个案的第一部分的内勤。制度这是个永恒的主题，不论是我们法制化城市化发达的西方国家还在不断地研究和完善，对于我们发展中由人治向法制过渡的中国更是如此，面对物业管理刚刚我们前面的致辞中我们已经提出来了，矛盾重叠在制度的建设化更是非常关注的问题，这个制度内容很多，范围很广围绕物业管理我们先请第一阶段的三位嘉宾来谈制度，我们主要是侧重于制度，第一位是中国人民大学的陈教授，她发言的就是业主的自治、自律以及我们的繁荣，下面请我们的陈教授发言。
陈幽泓：我们注意到，现在在围绕着物业这个领域，这个领域中从业主，从我们国家住房改革，房产的私有化产生了一个广大的业主阶层开始，出现了一个新的广阔的社会领域，在这个社会领域里头现在我们努力致力于让这个领域百业兴旺、繁荣社会。在讲这个题目的短短的时间里我还是用几分钟作一下简单的自我介绍，因为在座的很多都是新朋友，我就是从02年开始，在我们所在的中国人民大学我们建立了一个社区治理课题组，这个课题组早期的工作比较多的参与业主的维权，很像一个救火队，去到各个小区里去帮助别人解决问题。这样的状况经过了 几年这个课题组成熟了一些，到了05年由于地方政府的帮助，我们成立了一个正式的组织，是一个民办非企业法人的社区研究的组织，叫和谐社会发展中心，随着这个组织的成立我们早期的工作也慢慢地转向了一种更加专业性的活动，这样的活动是和我这里讲的业主治理如何促进社会繁荣是密切相关的。在这样的一个领域内，我们在最早期的时候，我们希望社会了解到广大的业主他是对于社会安定、稳定的一个最基本的社会力量之一，因为业主为了保护他们的财产，他们是希望能够在一种有序的治理中使得房产能够保值增值，他们也希望生活在一种祥和、安定的环境中，这是业主本质的特点所产生出来的需要。由于我们中国社会的商业活动，市场的发展还处于一种转轨的过程中，这样有一些种种的制度上、体制上的缺陷，以及商业活动的一些不够规范的情况，导致了业主的大规模的维权，这样的一种维权现在已经被全社会都了解到，而且经过政府，经过各种方面的法制、制度规章的建立，现在业主们在维权的方面可以说已经有了一个初步的成果。在这个形势下，我们的工作第二阶段就是更重要地关注社区中的业主的治理。在我这个发言中，业主不仅仅是基层社会安定的重要力量，而且应该是社会繁荣百业兴旺的贡献者。从发达国家的经验看，在基层社会中的业主治理被称之为是一种私人政府，因为他要承担很多社会公共社区级的公共产品或者是公共福利，同时也要对维护地区的社会秩序做出主要的贡献。那么除此之外，业主组织它还要涉及到其他的一些问题，其中有一个非常新的问题就是，近年来我们国家的政策会有，应该说是一个基本国策会有一个大的改变，地方政府从以前的主要*出售土地或者说开发房地产中融资，转变为今后政府主要要从财产税的角度去融资。在这个方面中国政府已经做了大概5年左右的研究，到现在关于财产税的征收这方面的研究已经接近成熟。今年有一些商业领域的财产税、物业税要开始控转，有一些典型的作为一些试点要控转试行。
到了今后2、3年内要向所有的私有财产，特别我们这里讲的是房地产、不动产征收财产税。在这样的情况下一个社区就会成为一个缴税者，我们不仅对我们的住房，而且对我们的共有物业也有一定的义务要负担物业税。围绕着这些社会我们看到，以前早期的单纯的业主维权现在渐渐地发展起来了，我们要对地方政府纳税，我们可能还要办理共同的保险。然后我们可能还要有其他的一些金融事物，比如说今年年初我们光大银行共同来探讨关于小区的公共维修基金的管理、使用以及将来可能还会有一些投资的方式。这样的话物业小区中的业主将真正成为物业财产权的主体，他们要学习很多的东西，围绕着他们在这方面的事物，我作用一个研究者，还有其他的学者我们共同在这个领域进行深入的研究。我们也看到了一个美好的前景，就是地方社区的公民、市民怎么样通过这样的实实在在的，对于地方社会治理的活动来参与构建中国社会的和谐，从这里我们都要有一个专业性的转变，在这个专业性的转变中需要在座的很多的帮助，包括我注意到有很多的人在这个领域工作，这是新出现的领域，在这个领域中有学者，有教育家培养新的人，有服务者管理业务者，有律师，有高级会计师来对财政，甚至财政、税务方面的事务提供咨询或者是实在的服务，进行对金融方面的事物提供安排，还有一些地方政府官员来指导向业主组织或者是居民组织这样的组织怎么样来共同管好这样的事业。所以从这个角度来说，由房地产业的改革，房产的私有化导致大规模的业主的产生，围绕着这么一个产生的过程，从维权到治理中国社会的的确确发生了巨大的变化，这个变化特别的体现在社会的基层。这是一种非常有意义，非常好的变化。所以我们看到在十七大第一次把基层制度作为中国特色制度的四个支柱之一，但是我们也有一个感想，尽管十七大提出了这样一个理念，但是无论在理论界还是实践中在这方面还非常非常的原始，还非常非常初步，这方面如何让我们真正地体会到我们基层群众自治的制度是一种规范化非常完善的制度，能够在当前的社会发展中确确实实地起到作用。那么就有赖于我们在座的各位，我们来自不同的行业，从事不同的工作，但是有着共同的理念，为共同一个事业来工作的各位同志的协力合作。我的讲话就到这里，谢谢各位。
黄安永：谢谢我们陈教授的发言。我们陈教授从我们一个制度的重要载体，就是我们的业主，谈到了我们业主的治理与社会的繁荣两者的关系，特别谈到了我们业主的机制，将给我们社会带来一些新的理念到实际的变化，并提出了我们业主自治的有关的素质以及治理的结构，给我们与会者有了新的思考。大家都知道业主自治制度的建设并不是一蹴而就，也不是我们简单的说，由我们教育和物业管理的教育紧密相连，下面就请我们的重大的贺云华教授，就教育体验中的相同问题发表一点相关的演说。
重庆大学资源环境学院贺云华副教授
贺云华：大家好，谈物管教育问题我只能抛砖引玉，因为下面的专家很多，我们重大也是在西南地方也不是代表全国的，我进入物管界也是很特殊的，因为我们是92年小平南巡讲话，我们重大的几个老师头脑发热要搞房地产开发，有几个老师就鼓动我参与，冲出重庆到了西江沿边开发，搞了一个让重大老师的目瞪口呆的项目，就是92年开始，虽然后来由于朱镕基总理金融调控，我们这个项目后来比较艰苦，使我在开发领域没有长大，但是后来就很多人就知道了我们重大有几个人在房地产领域很活跃。到了97年重庆有几家物业公司，有20多家物业公司开始觉得行业需要发展，需要理论，98年
重庆准备成立行业协会，他们认为没有理论，他们自己没有实力，因此后来在同事的推荐下把我推荐到行业协会去抓理论建设，因此当时他们创建协会的时候不知道协会干什么，委托我写的第一篇文章，就是《物业管理行业协会有什么功能和作用》因此当时我在重庆日报上发表第一篇文章就正式进入物管界，从事物业管理的理论和实践研究，他们就我让牵头创办《重庆物业管理》，从一个字一篇文章开始让我们的老总思考，开始没有文章，那个秘书长都很着急，文章呢，文章呢，要出刊呐，文章在哪里，我就到处点将，让总经理写，那个东西要发展，没有些东西怎么办。
所以我在重庆物业管理上花了大概5年心血，大概到2003年重庆的物管界也是由我牵头邀请我们的后工学院的教授吕教授，他是副秘书长，我们就策划，我们学上海，上海刚刚开始搞学会，他们也搞课题，我们重庆也搞课题，所以我们就上海搞什么课题我们就搞什么课题，比如重庆社会管理发展的趋势，旧城区物业管理发展的问题，物业管理的标准问题，我们就保送，不知道向谁要钱，后来我们说主管部门应该给钱，主管部门说你们哪里有资格向我们要钱喏，我说什么人有这个资格呢，他说交了钱的，你们要搞你们自己交钱，我们行业要去申请研究理论、课题，你们下面不是有100多家会员单位嘛，一查我们会员单位有3家企业向房管局缴了科研经费的，他们没有研究课题，你们就可以代表那个企业申请经费，所以我们第一次申请课题研究费的理论就是以我们重庆市老三家房管局直属企业，就是李鹏总理参观过的我们的杨河小区，以他们物业管理的名义他们交的钱我们申报，就开始进入理论课题的研究，99年已经就开始了。后来我们发现物管界的课题申请越来越困难了，经费越来越少，被压扁了，但是总体我的文章前面说的总体要好，物管行业的成绩非常大，成长的非常快，我们大家要有信心，虽然我们时间比较短，我们为了更快地发展我主要是提几点发展的问题和思路就行了。
(责任编辑：现代物业) |
