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后勤社会化研讨会实录(九)

时间:2015-11-27 14:22来源:本站原创 作者:秩名 点击:
2008年11月8日(上午)第三时段 杨慧裕:第三时段第一位演讲的题目是《国有企业主辅分离后物业服务中存在的问题及发展思路》演讲人,云南山立实业物业管理有限公司经理薛代兴女士,有请薛经理。 云南山立实业物业管理有限公司经理薛代兴 薛代兴: 各位专家、
  2008年11月8日(上午)第三时段
  
  杨慧裕:第三时段第一位演讲的题目是《国有企业主辅分离后物业服务中存在的问题及发展思路》演讲人,云南山立实业物业管理有限公司经理薛代兴女士,有请薛经理。
  
  
  
  云南山立实业物业管理有限公司经理薛代兴
  
  薛代兴:各位专家、同仁们,上午好,首先我做一个自我介绍,我是云南云天化集团下面一个子公司叫云南山立实业有限公司。我们公司在改制之前是云南磷肥厂,2002年改制,厂的生产区叫三环化工,可能云南的同志会知道,我们生产磷肥是“重钙和普钙”主要是出口东南亚,国内是新疆和东北三省用的磷肥。磷肥厂的后勤系统,包括后勤服务的房产、医院、学校幼儿园、还有餐饮。我们组成了一个辅体公司叫云南山立实业有限公司。我是负责物管,曾经在《现代物业》杂志上看到了一篇文章,上面有一句话“上辈子做了孽,这辈子搞物业”。至今想这一句话是忍俊不禁,确实搞这项工作是非的难的。说良心话,如果有选择的话,我也绝对不搞物业,因为我以前是做土建的,我一直在工程部搞工建,后来把我调到房产处理,人随资产走,把我划到在后勤这里,没有办法,我想既然搞了这项工作,就把他搞好,既然入了这行就把它搞好。
  
  今天各位专家和同仁千里迢迢汇集到这里,肯定都是同一个目标,要把这个工作做好,下面我介绍一下,我们向各位交流的题目是《浅谈国有企业主辅分离后物业服务中存在的困难和发展思路》。
  
  二十世纪九十年代以来,随着我们住房制度改革的深入进行和房地产的迅速发展。物业服务作为一种新兴的地产业也随之兴起,由于物业服务是一种,年轻而又新兴的产业,因此在他不断发展和广大业务服务过程当中,总会出现一些,让物业服务企业和业主难以适应和解决的困难和问题。
  
  一、存在的问题。转变观念步履维艰,计划经济时代工厂承担着生产任务,又承担着职工生活后勤任务,职工的衣、食、住、行多数是福利,极少数是象征性的收一点钱,我们原来磷肥厂以前的房租,不管大小房就是五块,我们的水是免费使用,电是供电局,供给我们工厂的是0.39元,工厂收职工的是0.20元,所以工厂还倒贴0.19,免收物业管理费和垃圾清运费,这是在改制以前。所有的事都是由单位统一管理无偿服务,根本谈不上,缴费,随着国有改革,尤其是国有企业改制,主辅分离,企业剥离,将原有的后勤系统全部剥离出来,成立了独立的法人资格和物业服务单位,自主经营、自负盈亏,与原有单位完全脱离关系,原有的无偿现在全都变成为有偿,也就是在此时,住户与物业管理的员工,观念没有及时的改变,而且心态发生了变化。一方面住户与物业服务单位为,敌不愿意缴费,人也自己为工厂贡献了一辈子,献了青春又献子孙,不应该缴费。另一方面其物业服务单位的员工,认为自己与住户原是一个单位的员工,凭什么要低三下四的为你服务,住户要求自己服务,要看自己是否高兴,根本谈不上主动热情,此事亟待更新观念。
  
  二、人员素质低,服务不规范,平均主义、大锅饭和软散管理下的企业后勤,其人员的构成,大部分是生产车间和科室,用不成,或不愿意要的人,可分为三类,一类为老弱病残,向我们企业才成立的时候,我们部门神经病都有四个,我们每年经常往长坡送神经病。二类是懒惰无能,三类为照顾对象。这些人大部分为初中以下文化,又没有专业技能,做起事来磨磨蹭蹭,说起话来骂骂咧咧,根本谈不上服务,更谈不上规范,只是应付了事。如业主反映厨房水管漏水,公司派维修工维修,在焊接水管时,不注意保护墙面和地面瓷砖,结果焊渣污损了新装修的瓷砖,业主非常的生气,维修工不但不感到惭愧,反而觉得业主非常挑剔,就是给你修好了水管已经不错了。
  
  三是人多摊子大设施老化。鉴于60年代的国有企业,富余人员多、退休人员多,企业背着承重的包袱,庞大的社会公共事业体系是企业发展的累赘,如学校、医院、幼儿园、俱乐部、图书馆、体育馆、公园等可谓麻雀虽小五脏俱全。多年来,由于国有企业不景气,效益差,因此对后勤的生活设施投入少,造成后勤生活设施老化,生活环境杂乱差,为了使国有企业轻装上阵,国家出台了主辅分离的政策,承重的包袱甩给了后勤,时使由剥离企业后勤而成立的物管企业陷入困境,一方面,有用的人寥寥无几,无用的人无处安置,又不能辞退。另一方面,公益性的设施多,收不到维护费,但又不能不维护。业主不满意,形成了互相埋怨恶性循环的局面。
  
  四是多种产权形式的物业并存,给物业管理带来的难度,小区始建于计划经济年代,随着我国住房制度商品化的深入,小区内的住房产权出现的多元化,有租住、有购买了40%的产权,有购买了100%的产权,住房产权多元化给物业管理带来复杂性,主要表示在三个方面。首先是小区房屋产区的多元化,要求管理上的权威性和统一性,不同性质的物业,在管理上侧重点不同。如何针对产权的多元化实行统一的物业管理,具有一定的复杂性。其次,小区物业管理在实施管理过程中要涉及到七个公司多个部门,这个七个公司,原来我们磷肥厂长是一家厂,后来改制之后,云南磷肥厂和中日合资、中美合资、乡镇企业合资,原来的磷肥厂一下子变成了七家公司,如何协调好互相的关系和利益,明确各自的职责和管理费用范围,对搞好小区物业管理至关重要。再次物业服务费筹集的复杂性,不通产权形式下的物业管理经费的筹集渠道不同,物业服务收费的计算与原则也不同,收缴方式不同,既是要求考虑物业企业运作成本,又要考虑员工的承受能力,比单纯的商品化住宅小区的物业管理难度更大,需要认真加以研究,制定妥善可信的收费标准和办法。
  
  二、如何解决国有企业,主辅分离后物业服务工作中存在的难题,本人有以下几点思路。
  
  1、更新观念与时俱进,认真理解服务与被服务的关系,是做好物业服务工作的重点前提。让员工了解,居住调条件与环境的改善一是加快住房建设,二是要靠完善物业服务。从某种意义上讲,管更重于建设,完善的物业管理,不仅能够提供舒适的生活环境,而且更能使自己的房产升值、保值。在商品经济时代,毫无疑问物业服务是一种消费行为也是一种投资行为,服务与被服务是一种提供消费与享受消费的关系,提供优质廉价服务是物业企业的生存之本。
  
  2、提高素质、规范服务是提高服务质量的基础。企业的竞争就是人才的竞争,无论现代化程度有多高,都离不开人的因素,高水平的物业管理,除了要靠资金还要靠硬件设施,靠健全的规章制度外,还离不开高素质的物业管理人才。建立一支素质优良管理方法和手段先进,具有良好服务意识和较高水准的,员工队伍是搞好物业管理的重要条件。目前从事物业管理的高级管理人员,大多数从不同的行业转入物业管理的,普遍缺乏系统规范服务和实际经验,因此培训和继续教育是提高素质的关键,也是规范服务提高服务质量和服务水平的基础。同时审时度势,不断吸收新鲜血液从根本上解决人员素质问题。如我们公司在改制之后,出台了内部员工退养政策,凡是女员工岁数达到45周岁,男员工达到50周岁,没有特殊技能都要求退养,是硬件规定,退也退不退也退。腾出位子从大中专院校招水、电、土建等专业的毕业生补充岗位。
  
  3、争取主体公司的帮扶,互利共赢。俗话说安居才能乐业,由于主体公司为化工企业,场址选在远郊远离城市,员工的物质生活和精神生活相对贫乏,员工八小时之外都在生活小区,如果不把生活小区物业管理搞好,企业难以留住人才,搞好小区的物业管理,可以为主体公司排忧解难,化解日常生活中的矛盾与烦恼,确保员工在工作中无后顾之忧,保证社会稳定。因此我们一直给主体公司的领导灌输,虽然主辅分离,立法人独、立经营,但主辅之间有着血缘关系,辅体是主体的后院,后院不能起火,否则会影响主体公司的安危。几年来主体公司也意识到辅体公司的存在的重要性,先后向辅体公司投资一千多万元,改造了小区的生活环境及设施。同时又将主体公司工业区的卫生绿色交给辅体公司进行管理,为辅体公司带来极大的益处。像我们生产车间这一块的卫生垃圾清运、绿化、会议招待、办公楼的盆景、美化都是我们做,这个也不是说只有我们做,我们是竞争,同等条件下我们优先。改变了小区单靠微薄的物业管理费,惨淡经营的状况,达到了互利共赢的目的。昨天我也说了,我们物业管理费发改委批给我们的是0.5元,我们考虑到员工的承受能力,主体公司要是我们只收0.25,靠0.25维持我们公司公共设施这一块是不可能的,每年只有20多万的物业管理费是不可能的,我们就跟主体公司,就是要谈,后来谈到最后,主体公司给我们设施维护费,他给我们每平米是0.95元。
  
  4、尊重历史,对不同的产权形式采取不同的管理及收费办法。尊重历史、妥善处理历史遗留问题不能搞一刀切,不能性子急,要有一个循序渐趋的过程。树立正确的舆论向,让员工知道,并感受到实施物业管理后给他们带来的方便及益处。逐步接受物业管理,同时对多元化产权形式的物业管理采取权威性和统一性和相结合的办法,既由公司工会出面组成一个小区管理委员会。上一家公司说是红头文件,我们不是红头文件,我们是小区管理委员会,由七家公司出面,因为工会主席是代表,职工有问题一般是工会出面维权,我们这次就把工会主席拉过来组成小区委管理委员会,有事情我们小区管理委员会来定夺,这个事情行不行,如果行了大家各公司盖章,然后执行,如果不行,提出来那里不行我们再商量,找一个妥善的办法。
  
  对不同的产权形式物业采取不同的管理及收费办法,如我公司制订了《云磷小区住户手册》,《手册》中对,租住、购买了40%产权、购买了100%产权的住户,分别有不同的管理规定及收费标准,由小区管理委员会审议,并遵照执行,这样大的减少了物业管理的难度。
  
  总之物业管理服务是一项社会系统工程,每一项服务内容就是一个专业,要求从事该项目服务的人员,具有一定的专业知识和专业技能。服务质量的优劣,直接影响物业管的声誉与形象,要做好这项工作,让业主方方面面都满意是非常难的,尤其是由主辅分离后的物业管理企业,更是难上加难。
  
  最后借此机会衷心的感谢现代物业杂志社,感谢宋社长为我们提供了交流平台。
  
  杨慧裕:谢谢薛女士的精彩演讲,这也是一个国企转制的主题。不是说嘛,“人类不灭工业永存”,从积极的角度讲,刚才薛经理讲,“上辈子没有作孽这辈子管不着物业”。我们开始提问。
  
  提   问:你好薛总,刚才听了您的演讲,给我们的感觉,我们两家的企业,应该都是国有企业转制的物业管理。你在文章里那么说了,购买了40%产权和购买了100%的产权物业费的收费标准,有所区别。按照物业管理的规定,应该说,我物业公司提供的服务应该是,不论你有40%还是100%应该提供的服务是一样的标准?
  
  薛代兴:物业管理费没有区别,是房租区别。40%的产权,你只有40%的产权,我们公司现在是租住,大头是足租住,再一个是40%产权,再一个是100%产权,在物业管理费上大家是一致的。在租金上有区别,在管理制度上还有区别,比方说我的太阳能,我们公司里安装每户一个太阳能,向租住的,我要收租金,太阳能你是免费使用,如果你买了100%产权,太阳能要自己安装,你要自己出钱,你买了40%的产权,你要承担60%费用。
  
  提   问:我看了一下,你们的小区管委会是工会牵头成立的,跟地方业主委员会是有区别,备案了吗?
  
  薛代兴:没有。我们公司现在房子有两千多套,购买的产权的非常少,100%产权有317户,40%产权也就是100多户,大业主应该是我们公司,房子是我们公司的,我们是大业主,就是说,如果要是说成立业主委员会,那么我们应该说是最大的业主。
  
  提   问:你们签的委托服务合同,不是跟小区管委会签,是跟主体公司签?
  
  薛代兴:我刚才介绍有七家公司,每个公司都要签。这一公司签了之后,不但物业管理费,还有共用设施管理费,他要认可了,要支付我这笔费用,我对其他公司的员工都是一视同仁,物业管理都是0.25元,大家都享受公共设施、公共环境这一块,每个公司都要出钱,你的员工不出钱,你公司要承担。
  
  提   问:你好,我是湖北恩施富源物业的,你里面有一个设施维护费按0.9元计算,它的基准是什么?
  
  薛代兴:基准是这样,因为我们生活区已经运行多少年了,我们根据每一年维护费用,应该说每年的,我们支付了多少费用,然后大家除上总面积,摊派下来的。
  
  提   问:也就是,实际上是经验价格,不是按照设施的价值计算的。
  
  薛代兴:不是。今天早上我也听讲了按5—6%提取。像我今年新接了一个楼盘,有两万多平米是高层建筑,这一块的维护费,我算下来,向刚才介绍的人工费用、福利费、设施维护费,整个计算下来,我看了新的设施费我感觉你提取这个系数,跟我们算下来可能还是差不多的。
  
  提   问:我这个问题同时也是问杂志社的法律顾问孙可先生,因为我们改制后有一个问题,在讨论当中或者其他发言都涉及到一个问题,《现代物业》杂志刊登了一个湖北荆州电力公司改制的一篇文章,谈到以工会作为大业主来签订合同,这里头要问孙可法律顾问,在法律上,有什么问题没有?这是一个问题。
  
  第二个问题,我们是内部的,都是企业,可能很多物管费、水电费都是从公资里头代扣,在代扣这里,是否会出现法律问题?在实际操作当中很担心,因为现在都讲依法经营,规范关连交易,所以这两个问题一直自我脑子里,今天正好有机会,我这里提出来请孙律师回答。
  
  薛代兴:我觉得代扣的问题,我们这个小区也不是说我们硬性的必须代扣。我们首先是在管理委员会商量,商量之后,回去因为他是工会的代表,他就回去召开工会委员,职工代表要开会讨论。问一下,征求意见你们愿意不愿意代扣,好多员工他反映他愿意代扣,他每月去交嫌麻烦,代扣我们有一个清单、物管费多少、垃圾费多少、房租多少,清清楚楚有一个清单。每个月代扣是多少,有不清楚的他可以来查,他愿意叫我们代扣。所以我们工会主席回去,经过调查了解,愿意。所以我们就这样做,我们这个政策从2002年1月现在,没有出现任何反对的。随时我们有网上,我们也是局域网,职工有意见在网络上面就可以反映。每天我的第一任务到办公室先打开网站看看有那方面的意见,属于那个部门的,由那个部门回复。
  
  孙   可:针对这个问题我和薛总共同回答一下。由于我们事务所本身也是三环化工的法律顾问,但是三环化工从来没有提出过物业管理方面,说是有一些什么样的风险,我看你们自己搞定掉了。当然搞定掉,我觉得这里面有两个隐藏的风险。第一个我先讲一下代扣的问题,刚才薛总也说了,实际上这些业主,另一个身份也是员工,都是自愿的,这里面缺少一个程序,他有一个授权书或者是有一个他表达是自愿委托代扣的授权书,签上他的大名,这样你这个百分之百的收费率才能得到法律的保障。这是第一个问题。
  
  关于第二个工会能不能作为大业主签约的问题。我是这样看的,在一般的住宅物业里面,都是由正规的,都是业主大会授权业主委员会和物业管理公司签。但是现在收费的进展程度不一样,有些小区成立了业主委员会,还有的没有成立,还有就是刚才讲的,后勤社会化改制的过程中间,他就没有业主委员会这样的机构,他相反有一些小区管理委员会这样的机构,从理论上来讲,只要他能代表大部分业主的利益,他都是可以来和物业公司签订这样的合同,我觉得从理论上是成立的。尽管他的名字可能还没有叫业主委员会,也没有走法律程序,但是他确实在实体制上是可以代表的,在这种情况下,工会作为大业主来签订,在实体上是合法的,但是程序上确实还没有走一个非常正规的一个程序,来走到最后工会变成的一个业主委员会来签订,当然成立业主委员会,实际上这帮人还是工会这些人,最终由他来签的,法律程序就完全合法了,是这样的一个过程,我就回答这些。谢谢!
  
  杨慧裕:由于时间关系,交流时间结束,我们以热烈的掌声感谢薛经理的演讲。(掌声)下面的时间交给现代物业杂志社社长宋有兴先生,请宋有兴先生做精彩演讲。大家欢迎。(掌声)
  
  
  
  现代物业杂志社社长、总编辑  宋有兴
  
  宋有兴:我有一个疑问,就是假设有一天,我们的儿子、孙子问我们说,在中国的历史上,曾经轰轰烈烈的物业管理,到底是怎么一回事?我们有没有人能够说得清楚,发展的历史到底是怎么样的面貌。不知道各位有没有人给我提供答案。这个问题我问了自己我也答不出来。我们经常讲,我们研究一个事物,我们探讨未来,我经常想一个事情,如果我们不知道我们的历史,其实我们永远不会找到未来,物业管理的历史怎么样回顾、怎样记录,每个人留在心目当中,实际上都有自己的一种观点,或者是一个片断,这些片断如何能够真实的反映社会,实际上我们就需要一个完整的记录,这个就是媒体的作用。所以我认为媒体的作用,最主要的就是真实记录、全程监督、善意批评,如果一个媒体的主要作用是美化社会,那么这个媒体可能比没有还可怕,所以对物业管理的全程的跟踪就成了《现代物业》创刊初期的基本构想。这个构想我们是怎么实现的,我们怎么样使得我们的子孙,我们的未来,能够看见我们所有的物业管理人,我们的后勤企业的领导,我们战斗在第一线的经理人,以及我们普通的物业管理人员,他们和业主,和主业的领导,以及跟社会的各界,是怎么样一起努力改变了我们国家,这是我们整个专题的一个历程。
  
  一个媒体的独立的观点,是他的精华也就是他的生命。如果这个媒体无论是采取批评或者是表彰对社会的各种各样的现象,这个媒体的作用,是依附在社会各界人的观念当中,简单的说就是依附在世俗的观念当中,我个人并不主张,媒体要去引领别人的观点,但是媒体的作用就是,一定要完整,一定要全面,一定要真实,这个是非常重要的。从《现代物业》杂志创刊初期的时候,我们并没有把后勤物业管理作为我们的重点,但是有关物业管理的一切事务,他都是我们的焦点。我为了方便大家看,我就相对把那些跟后勤物业相对比较有关联性很强的东西,用红色的标注在这里(投影),在我们这个研究过程中有一个困惑,研究中国物业管理,研究后勤物业管理,它的难点主要是什么?第一是研究方法,我们经常会在个案当中寻求真理,但是我个人认为个案,它仅仅是阳光下的那个泡沫上我们看见的太阳,它揭示的问题往往有很强的局限性,我们站在主业的角度说我们的辅业是负担,站在辅业的角度讲我们主业怎么忘记了我们,我们当年做了多少贡献。所以从个案当中寻求真理,对我们提供解决问题的方案,往往有很大的局限性。那么怎么办?数据才是关键,也就是说大量个案的集中,这些个案无论是来自于物业管理的哪个领域,这些个案的集中,比如说来自我们天然气、化工领域的,比如说来自银行系统,比如说来自机场的,国有的基础设施部分的,比如说来自电力的、供水的,还有核工业的一些单位,这些东西都代表了中国物业管理以及后勤物业管理的局部,作为一个媒体来说,他系统研究行业的问题,必须把所有的个案都把他集中起来,进行一种集中的分析,从找到他的规律,这就是我们的重点。
  
  作为2002年来说,《现代物业》杂志也是相对不够成熟的媒体,因此我们创刊初期的时候,从7月份开始,我们确定了他中国物业管理发生过程全程跟踪的宗旨。就从每一年当中,最有代表性的事件当中进行报道和跟踪,这一年,我们把我们的基本的主题定位为勤奋。这个勤奋,代表了我们一个比较局部的观点,就说在2002年的时候,我们物业管理人员是非常勤奋的,基本上是这么一个意思。在这一年当中发生的事,很显然我们的注意力还是集中在物业管理的基础服务领域,比如在小区里面的标识,比如说我们的保安,比如说我们的停车问题,比如我们的消防工作,比如我们的物业管理收费的问题。在这一年,2002年当中,主要的矛盾的症结,主要还是收费难上,其他我们相对在《物权法》以及《物业管理条例》颁布以后,出现的很多纠纷和冲突,在这个时候并不明显。这是当时的一些封面(投影)。
  
  在2003年的时候,出现的一个最重大的事件,就是在6月份颁布的国务院第一份,后来今年做了修改,第一份《物业管理条例》,同时在9月份正式实施。在这一年当中物业管理的招投标,早期介入以及9月份正式实施的《物业管理条例》,以及我们后勤企业当中,从福利走向盈利,也就是走向经营的社会化的变革已经开始出现,因此在这一年当中,我们对这一年,2003年的跟踪结果来看,这是我们物业管理这个领域,法制化建设的这一年,是作为最大的一个特征。这一年同时颁布了,除了《物业管理条例》以外,还有关于《业主大会规程》,还有我们所说的收费的《阳光法案》,也就是我们要求物业管理企业把收支向业主公布,以及物业管理的前期物业服务合同的范本,等等一些相应文本都出来了。这个时候在物业管理的大专院校,以及职业技术学校,这一部分也把他作为一个很大的重大的话题,引入到社会的公众视野。再有一个就是居委会和业主委员会的关系。以上海为特点,提出一个所谓的三权合一,把居委会、业委会、还有一个就是街道办,实际上居委会也有街道办下属的这么一个性质在里面,联合成立物业管理的管理委员会,也有人提出这样的建议,这个我们就开始在探讨,在物业管理条例诞生以后,我们国家的社区建设,无论在后勤领域,还是社会化的物业管理当中,我们新的社会结构将会怎样形成,这就是我们的重点,因此这一年我们把年度的用语定位为法制。
  
  到了2004年,在全国出现的一种非常令物业管理人员感觉非常心冷的一个局面,就是大量的小区业主开始炒物业管理公司,随着物业管理条例的颁布以后,这里面,不论是认为的曲解,还是一个历史的沿革,处于误会的因素,处于沟通不利的因素,都使物业管理出现相对被动的局面。在2004年的时候,很多的物业管理公司,从小区里面被迫退出,当然也有很多的国有的后勤,我使用一个词叫“被迫改制”,过去的铁饭碗,过去的旱涝保收,慢慢变成断奶、脱离娘胎。在今天很难得的演讲机会中,我听到了来自各个行业的意见,这些意见既是泡沫,但是它同样也能折射阳光,就是我们看到的在这个历史时期当中,不断的延续到今天,我们产生的一切或者我们把它叫弊端,或者我们把它叫希望,都是从那个时候可以折射出来的。比如关于职业和专业的问题,关于物业管理企业怎么适应我们的资质管理,开始员工培训、素质教育,以及物业管理的招投标怎么样开始做。物业管理企业在这个时候出现了高度务实的精神,他们已经意识到再像过去的行政式的、管制式的物业管理,到今天可能会引发业主很强烈的反感,也会引发我们的主业,主管单位,后勤主管领导的强烈不满意,因此这个时候物业企业做了很大的改进。包括我们组织了一个,对深圳是不是在我们国家,还处于一个非常领先定位的探讨。再有一个就是物业的设施维护,还有维修资金的问题都进行了很多研究,这些专题研究,这里面有很多的个案,像我们刚才说的一个,他必须要集中大量的个案形成数据,如果是一个个案得到结论,他可能是非常偏颇,必须要从大量的个案当中得到数据,这样的话才能说明我们当时的真实情况。
  
  到了2005年的时候,随着一系列的法规不断的出台,而且《物权法》已经开始进入了公众的视野,当时主要是进行了《草案》的讨论,《物权法》开创了我们国家法制建设的先河,他是屡次修改,七次,实际上是八次,只是最后一次没有公开。所以我们一般普遍认为《物权法》是进行了七次公示和讨论。在这个时候,2005年开始讨论《物权法》,郑州物业管理企业在这个时候,出现了一个非常有名的事件,他们提出对供水、供电、供气这些部门实行联合罢收。就是我们不会给你义务的代收你的这些费用,除非你给我服务费,否则你自己上门去收。这个行动给我们的启示是什么呢?物业公司开始联合,在行业里面形成一种遵纪守法,同时是比较有凝聚力的一种统一行动,来抗拒、来抵制我们国家存在的,在公共事业的服务部门当中的,一些合理现象。他们这种行为,给我们各个地方的物业管理企业,我相信会有一定的启示。简单开一句玩笑,不要觉得敌人太强大了,是不是我们自己没有行动。物业管理企业罢收,实际上对我们后勤物业管理是有很多启示的。再有一个,装修管理以及保安不断出现的,在小区、在办公大楼里面出现的纠纷,所以保安的问题就越来越引发了各界的重视,我们对这个现在进行了跟踪。尤其是对各个地方发生的非常显著的一些案例,进行了深入的采访和调查。这是2005年,这个时候我们提出的口号是变革。就是2005年,我们必须要对物业管理企业的经营模式,领导思维模式,我们的战略发展的眼光,都要提出变革的要求。
  
  斗争的结果,只能是和谐。斗争的结果如果出现某一方的败退,某一方的胜利,实际上隐含的是更深的矛盾,他一定最后的结果是相互的妥协,一个文明的社会不是会学会斗争的社会,是学会妥协的社会。我不去评价说斗争这个词的来源在什么地方,但是稍微上了年纪的人,都知道我们的斗争仅仅能停留在思想性的斗争,如果我们要消灭一个肉体,消灭一个所谓的我们的异端学说,实际上带给社会的是大一统的愚昧,这是肯定的。在这个时候无论对业主,还是物业管理企业,还是对后勤领导,我们每一个人都思考一个问题,我们到底是站在自己的角度去考虑问题,去扳倒对方,还是同时也要考虑对方的利益,这个才是关键,所以我们考虑问题的时候,提出这么一个想法,这个想法他是否能够实现,往往他需要到对方的角度,对方的立场上去检验,而不是在自己的立场、自己的角度检验。假如今天开会的人里面,换一个角度,不是物业管理企业,是有很多的行政后勤方面的领导,来开这样的一个会议,我相信我们听到的是完全不同的,另外一个解释。所以我们人类的悲剧有很多时候就在什么呢,我们知道自己想什么,但是我们不知道别人想什么。在2006年的时候,我们的业主欠费,这个是在北京出现的问题,这个问题的本身是有当相当的震撼性,但是更大的震撼在于,居然有很多媒体认为,法院强制执行的业主欠费的业主,好像有疑问,无论是存在道德上的疑问,还是存在执法上的疑问,他们都提出了很多的问题。还有一个就是在我们大量的机关的一些办公楼,在当年没有备战、备荒的年代有很多的防空洞,在北方防空洞的问题,实际上有很多被挪用,做其他的用途。再有一个小区里面是否应该把业主自有的,共用地带,把他开放为社会公用的地带,这个问题,也成为社会关注的一个焦点。同时我们在2006年开展了一个回顾,对业主,对媒体,对各个城市,对各个城市里面的物业管理的主管部门,进行了大规模的比较完整的采访和报道,所以我们给他取了一个标题叫《物业管理大阅兵》,当然在这一年当中,也出现的北京美然动力街区、以及美丽园这种由于物业管理企业退出小区,当然所谓的退出没有那么简单,都到底是被迫退出,还是属于不良的原因而退出,这个我们在这里不讲了。就是当物业管理企业真正不在小区以后,他出现的局面是非常危险的,这个实际上我今天可以告诉大家,美丽园到现在已经恢复了美丽,他们又聘请了,按照业主比较合法的程序又聘请了新的物业管理企业。
  
  2007年,最关键的一个事情就是通过了《物权法》。在2007年当中,法制层面的《物权法》,实际上并没有引起我们在物业管理公司的很强烈的震撼,但是《物权法》的颁布对国际社会,以及中国社会结构产生的影响非常大。在这一年当中,无论是,我们比如说住宅里面禁商的问题,还有群租问题,这些都是我们后勤服务企业里面经常碰到的,业主把房子租给一大群在外面打工,或者什么样的人。还有关于收费制度,也就是所谓的,包干制,酬金制等等。还有一个是灾难的临时紧急应变,比如物业管理遭受水灾问题,尤其是北方城市供暖问题,实际上长期困扰物业企业,尤其是后勤企业,这一次开会的过程当中,没有一个嘉宾谈到这方面的话题,实际上北方的供暖问题产生的矛盾非常尖锐,这一年我们把它基本定义为——物权。
  
  2008年,也就是今年,我们强调的是参与,这是我们的一个愿望。希望物业管理企业能够有更多的参与,我们对南方大冰冻的事件,以及对商业物业、资产管理以及地震,对这样的报道我们采取另外的角度,作为一个媒体如果对社会更多的是煽情是需要的,我们说民族的凝聚力。但是有一个专业的媒体,他更应该注重的是什么,进行专业的研究,这个问题更关键,所以我们对灾难的研究,是更多的是在社区怎么进行统一行动,怎么把教学、实践以及救护人员,特别是居民的自助、自救,把它提上日程,所以我们借鉴在台湾地区一个研究得非常彻底的一个研究报告。南方大冰冻,我们侧重点就是在后勤系统,比如电力系统方面,在物业管理当中,他们能够做到什么东西,做到什么形式。商业资产管理,也是我们2008年提出来的重要核心。提出的理由是什么呢?物业管理,他在《物业管理条例》里面所说的对资产经营的限制,大家注意看,实际上,他主要针对的是住宅类的物业,如果是对资产经营类的物业,物业管理公司义不容辞的可以开展,而且是他的责任,比如说我们租赁行为,它就是一种物业经营,这种经营在大业主许可的情况下,很可能是我们物业管理企业,一个真正的经济增加点,所以这个东西我们不要受限于住宅物业的类型。
  
  同时我们在今年的最新的11期里,面对民用改革,在北京就触发了一系列活动,包括我们提供给人大,要求对民间的学者、业主、物业管理企业的要求,提供很正式的一个讨论。这就是我们对2008年的专题回顾。
  
  由于我这一次的演讲时间,只有10分钟,所以我讲得就非常简略。对于一个媒体的行为来讲,他可能是综合性的,但他的对专业的研究,他实际上,对一个行业来讲,有自己不同的视野不同的角度,我希望我们今后对这部分专题跟踪和研究的时候,能够得到我们后勤企业的更多的指导和帮助,因为我们收集案例非常不容易,我们在进入一个小区,或者进入一个机关或者进入一个后勤事业单位等等,在这些过程当中希望能够得到大家的帮助,给我们提供一些真实的、完整的一些资料。这是我对大家的一个请求,谢谢各位!(掌声)
  
  孙   可:谢谢宋社长!实际上宋社长已经讲了20分钟。我作为主持人,我把时间调整一下,因为有10分钟代表提问时间,我想中午宋社长会在旋转餐厅用餐,这段时间底下可以进行交流。
  
  本次会议,三个半天的研讨会的议程就结束了。先后有13位嘉宾发言,他们分别来自电力、电信、铁路、航空、矿业、化工以及司法部门的国有企业改制的物业企业,以及信息产业、民营企业,甚至还有来自香港的代表政府部门的官员来进行了发言。我想大家发言的,以及自己在会议上的收获我不做过多的评价,我想大家心里还是比较清楚的。我想表达的是,最终我要代表现代物业杂志社,以及这一次研讨会的会务组,还有与会的各位代表要特别感谢,这一次担任三个半天的阶段性的主持:袁玉鸣先生、宏曙培先生、以及杨慧裕先生,让我们以热烈的掌声向他们表示感谢,(掌声)今天上午的会议就到此休会。下午的话呢就是14:00有一个参观考察的活动,下午两点钟的时候在门口乘车前往电信大楼。上午的会议到此结束。
(责任编辑:现代物业)
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