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高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议提要
会议主题：高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会
会议时间：2009年11月16号 上午8：30——12：00
会议地点：北京•清华科技园•紫光国际交流中心
会议提要：
“高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会”在京举行
2009年11月16-17日，由《现代物业》杂志社举办的“高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会”如期在北京紫光国际交流中心举行。来自国内外的150多位物业管理精英济济一堂，参加了本次研讨会。会议邀请世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理云惟鸿，北京安信行物业管理公司副总经理邵学杰，加拿大华人物业管理协会创会会长、共管大厦经理协会会员、XTERA物业管理公司总裁余月瑛，三位主讲人分享各自领域的先进物管潮流和理念，为与会者奉上了丰盛的学术盛宴。
三大主题切合行业关注
台北101展开高层写字楼招商策略
16日上午时段，云惟鸿先生的演讲将台北101大厦拉近到与会者面前，“世界第一高楼”的平面化印象被彻底展开，真正让与会者深度领悟的是，如何运用先进的内部运作设备、全球型的招商战略、高端的服务品质成就高出租率、高租金水准才是顶级商业大厦的最终内涵。
云惟鸿先生作为国际顶级物业品牌世邦魏理仕的区域管理者，不仅因为他在不动产和建筑专业市场15年的耕耘，对行业市场有着极高的敏锐度和深厚的个人修为，更由于他曾带领台湾团队成功运作了世界最高楼——台北101大厦，在市场研究、产品定位、招租策略及执行计划、打造大楼形象、提高大楼价值，藉由全方位营销策略，透过跨国招商，进而提高进驻率及租金，并达成在一年内出租率从27%增加为60%的目标的整体运作中，创造了很多经典案例。因此，云惟鸿先生本次以“台北市顶级商业大厦办公楼之招商策略与经验分享”为题的演讲，在商业大厦的物业管理上为会议带来了高层次的理论构想。
在会议筹备期，云惟鸿先生与《现代物业》宋有兴社长就台北101的主题进行过磋商，并最终决定将“管理”的概念拓展为“营运”，因此云惟鸿先生带给大家的演讲是一个包含写字楼管理、营运及策略的多元化案例解析。首先，云惟鸿先生讲解了台北101大厦的基本情况，从楼体结构、建筑设计、文化诠释、楼层规划，以及垂直运输、保全、访客管理、消防、电力、空调等大楼运行系统方面，给与会者呈现了一个台北101大厦的立体化印象。云惟鸿先生安排了约60分钟来介绍此部分内容，他对所经营的项目特色有着如此高度的把握和细腻理解，显示出他所代表的团队所具有的科学管理思维和专业水准。
接下来的演讲云惟鸿先生详细讲解了世邦魏理仕进驻台北101大厦后，如何面临911事件等不利因素的影响定位全球性的招商策略，通过两年时间成功将台北101大厦打造成高出租率、持续高租金水准的超级商业大厦。云惟鸿先生还真诚的与代表们分享了台北101大厦开展的市场行销策略、现时租赁策略等具体内容，并给大家提供了打造另一个台北101大厦的三点启示：通过考量员工办公空间舒适度吸引知名租户和优秀人才；通过将管理和控制需求纳入设计实现优质的物业服务和显著降低营运成本；通过塑造全球最高绿建筑达到节省能源及衍生费用、建立国际间环保形象符合跨国企业的期待等目标。17日上午，云惟鸿先生应代表之邀又作了15分钟补讲，就开发大型写字楼商厦应改变先建造后租售的做法，而对周边业态诸如交通、消费者、宏观产业、潜在市场分析、内部设施使用端和后期物业管理等因素进行分析是前期规划流程的关键部分。
联想全球总部诠释IT物管创新
安信行公司在对联想总部等IT项目的物业管理实践中，如何适时进行服务流程、组织架构、绩效制度和培训系统方面的全面创新，是现场IT物业服务商的焦点话题。
16日下午时段，由北京安信行物业管理有限公司邵学杰副总经理进行了精彩演讲。安信行公司定位于中国北方地区最大的IT及通讯产业物业服务提供商，将进驻联想、华为、联通、移动、亚信、金山软件等知名IT和通讯行业的物业管理，作为细分市场定位差异化的经营战略，在智能化大厦管理中积累了丰富的经验。邵学杰先生此次的“高新技术产业园区管理服务创新——联想全球总部与李宁营运中心的管理实践”主题演讲，展现了他在物业管理QAAE模式上的首创型理念，以及物业管理人才培训上丰富的经验。
邵学杰先生的演讲提炼了安信行在联想总部和李宁营运中心的物业管理实践中，如何针对园区式物业特色、IT产业特点和客户需求建立创新型的服务策略：园区式物业由于项目较为分散，管理必须实现快速反应、快速的交通组织和高效率的通信手段，因此物业管理必须在此作第一个服务流程创新；同时须针对IT产业特色进行企业组织创新，形成以客服中心为主导的流程体系，以职能和流程创新替代部门划分，以呼叫中心传达的形式替代部门协调；以BSC薪酬绩效考核制、员工案例培训系统，以及包含三级普查和宾客评议的质量体系构成新型的管理机制。
加拿大共管公寓带来海外新思路
物管公司通过合约服务商外包项目打破中国惯性思维，良好的物业服务秩序源于环环相扣的合约规条，17日上午由加拿大XTERA物业管理公司余月瑛总裁推介加拿大共管公寓物管公司与合约服务商，引发国际探索新思路。
余月瑛女士在加拿大房地产和物业管理行业有十五年的从业经验，她同时也是加拿大注册物业经理，加拿大华人物业管理协会创会会长及永久名誉会长；安大略省共管大厦经理协会投票权会员， 加拿大共管大厦经理协会会员，并被安大略省政府委任为约克区警政委员会委员，对加拿大公共事务整体态势有很准确的把握。
对于中国多数物管企业面临的物业管理多元创收的困惑，余月瑛女士题为“加拿大物业管理公司与合约服务商”的演讲恰好给与会者提供了启示。在加拿大共管公寓的物业管理活动中，物管公司除了固定的合约聘用金外任何利润创收都是非法的，那么物管公司如何赚钱？通过选择合约服务商是关键。物管公司通过外包项目的形式选择合约服务商提供更专业的服务，凭借精简的组织机构从事纯粹的监督管理工作，并得以从单个项目中脱离出来实现跨地区发展，同时在与各合约服务商签订单项服务项目合同时，精细到每一道工序的规定（如铲雪）保证了各个环节的顺利实施。余月瑛女士的这些精彩阐述带给了与会者全新的感悟，为目前国内物业管理中很多无法解决的死结提供了的参照。
热烈互动 百家荟萃
演讲结束后是三位主讲人与场下与会者的互动交流环节，其意义不仅在问题的现场解答，更在于行业声音得以快速交汇和高度凝聚，在会议现场记录下所有声音就是行业实录。
我们离101有多远？这恐怕是现场每一个人急于想弄清楚的问题，因此在云惟鸿先生邀请世邦魏理仕北京分公司同仁进入互动后，与会者反应热烈，纷纷就如何实现节能环保理念、进行综合体大厦设计如何考虑后期管理、如何进行新接项目的品牌提升、LEED认证的作用、商业项目的以售代租、如何平衡写字楼业主个性化需求和群体化需求等问题与云惟鸿先生及其北京同事展开了讨论。
物业管理在今日仍难摆脱低技术含量、劳动密集型的阴影，如何快速跟上客户需求日新月异的步伐组织创新型的公司机制，已不仅仅是安信行等IT物业服务商在探索的问题，因此集中给邵学杰先生及其同事的都是一些创新实务方面的问题，如企业如何看待服务级别评定、服务如何符合IT行业信息安全和员工满意度的双重指标、事业部制如何实现成本控制、如何为写字楼内企业高管层提供个性化服务、如何有效地实现服务创新、呼叫中心组织架构如何实现等等。
余月瑛女士与中国社科院城市发展与环境研究中心研究员、社会学博士李国庆先生（曾在多伦多大学社会学系从事加拿大业主董事会实证研究，熟知加拿大物业管理活动的历史沿革、组织方式及相关法规框架）一起，向与会者介绍了业主董事会的性质和选取程序、业主董事会委托物管公司费用如何定价、合约外的个性化服务如何提供、物管从业人员待遇、物业项目评估师隶属单位、物管公司选择合约服务商的权限、前期物业管理如何顺利过渡、加拿大物业储备基金和中国专项维修金的区别……与会者的这些积极提问，无不反映了国内目前物管工作中的困惑，他们在转换思维向国外的先进制度借助外脑时，本次会议无疑为他们提供了机会。
清华科技园考察
11月17日下午14时，按照既定程序，会议组织了代表们对清华科技园进行了实地调研。北京华清物业管理有限责任公司市场策划部副经理苏塔娜女士向考察人员介绍了清华科技园概况，随后华清物业创新大厦管理处工程部经理孟光明先生引领考察团，对园区内“创新大厦”设施设备管理进行了考察。孟光明先生对各种设施的运转及管理情况进行了详细的讲解。例如地下车库的防鼠设施如何安放、如何定期检查，消防应急喷淋设备的运转情况等。在实地参观中，考察团代表对清华科技园的设备管理表现出浓厚的兴趣。考察结束后，研讨会正式落幕。
作为“现代物业发展论坛”系列，经过三年的探索和发展，本次研讨会无论是从前期筹备、主题选择、会议运作、资源整合、对外交流上都显出成熟和愈加深远的影响力。《现代物业》在积极举办此类活动推动物业管理讨论时，每次都能获得对整个物业行业全新的认识和感觉！
(责任编辑：现代物业) |
