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2009年10月16日，位于昆明市五成路的戈登大厦第二部电梯最终停运，大厦128户居民的生活顿时陷入了月余的混乱：89岁的老太太在家“宅”起度日如年；送水工见层起价，一桶8元的矿泉水涨到22元……在国庆节前，大厦两部电梯先后出现钢丝绳断股的安全隐患被迫封停，但由于多数业主拒交每户200元的维护费，所以，电梯维修一事长期悬而未决。
戈登大厦是昆明市五华区武成街道办事处于1999年建成的自建项目，共22层，投入使用后五华区政府统一购买了7至22层作为福利分房分配给了区政府工作人员，由于当时正是全国范围内房改逐渐展开时期，福利分房采取了成本价出售的方式（780元/㎡）,并于2000年前后给住户发放了私有产权证。由于自有资金不足，武成街道办将大厦6层以下统一卖给了荣成地产公司，整个六层则作为街道办办公区，大厦6层以上的物业管理则由武成街道办代管。2003年由于区划调整，武成街道办并入五华区华山街道办事处，而物业管理也转由华山街道办代管至今。
华山街道办公室普家应主任介绍，由于戈登大厦目前没有建立专项维修资金，所以电梯维修费只能临时收取，按照“谁受益，谁维护”的原则，应由全体业主分摊。办事处经过核算并向全体住户张贴了告示，希望每户出资200元，但多数住户拒绝支付，所以电梯至今仍无法维修。普主任对此也表示无奈，每户200元的方案是经街道办选择的住户负担最小的方案，街道办业已做好维修前的准备，并承诺只要超过70%的住户交费，街道办将垫付资金进行维修，但一个月以来交费的业主仍不足一半。
而业主虽对电梯停运叫苦不迭，但对街道办让业主承担费用的做法则另有看法，一位不愿透露姓名的老住户称，当时街道办向每户一次性收取了15,000元，承诺作为50年的物管费，此次又另行收费，他们对此很不理解。普家应主任证实了此项收费，并称由于当时还没有物管费的说法，就将此项收费定为“管理费”，除了作为日常安保、环卫的开支外，还用于地下管道、化粪池等共有设施的维修事项，并且将电梯维护列入其中，保障电梯在10年的使用年限内的正常运行。对于本次电梯维修需由业主分摊费用的做法，普主任解释说，如今电梯处于超过使用年限的更换期，更换所产生的费用应由实际使用者承担。目前，全国性以及各地的法规并未对电梯的强制报废年限进行规定，而据富士达电梯云南服务热线的工作人员介绍，电梯的使用年限一般在10~15年。
那么物业管理费是否包含电梯维修费？五华区房管局物管科张鑫科长解释，电梯费用主要包括电梯检验、维修费和电梯运行费两部分，根据当时沿用的建设部、财政部1999年1月1日颁布实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，电梯维修费应包含在维修资金中。
但从整个昆明的现状来看，维修资金的交存情况并不乐观，据统计全市只有30%-40%的小区建立了维修资金，特别是老旧小区几乎都未建立维修资金，日常维修事项都是采取临时收取的办法。张鑫科长介绍，由于五华区专项维修资金交存管理工作自2006年起才全面启动，而目前所遵循的相关法规又并未对维修资金的追缴和续存办法进行明确，因此对于2006年以前建成的物业项目，行政部门基本处于监管缺失的状况，主要是靠业主与物管方自行协商，目前有部分老旧小区采取适当增加物管费的形式提取维修资金。
然而戈登大厦的状况远比一般的老旧物业复杂，由于大厦第6层仍为华山街道办的办公区，属于原单位的公房，大厦产权混杂导致共有部分权责不清，很难实现公平分摊，这也成为住户拒交维修费的一个原因。按照建设部、财政部1998年颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，售后公房维修资金有两个来源：一是售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；二是业主按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。而据普主任介绍，实际上1999年售房之初就建立了维修基金，采取了由购房者按购房款的2%方式总共缴交了约20万，并交由昆明市房改办管理，但此笔款项早在大厦使用初期作为完善电梯过道应急措施、住宅楼层和商用楼层隔离门等公共设施上花完，而原武成街道办并未依照规定提取售房款的30%构成维修基金的主要部分。既是戈登大厦的原单位，又是实际上的“住户”，原武成街道办即使从售房款中提取30%作为维修基金也未见能实现公平。11月20日，华山街道办组织业主代表召开后期物业管理工作讨论会，会上讨论成立了业委会，普主任表示是否补存维修资金还得看业主的决定。恐怕真正的障碍不在业主方面，而在于同样具有双重身份的华山街道办能否承担应有的责任。
11月21日，《现代物业》从戈登大厦物管工作人员处了解到，由于已有72户业主交纳了电梯维修费共14,400元，其中一部电梯已维修完毕，电梯将在11月23日正式运行。但戈登大厦电梯维修并未脱出困境，由于街道办垫付了剩余的35,300元，电梯将采取刷卡使用的形式，电梯卡费用为120元/年，而且只有交清200元的住户才能买卡。街道办虽表示办卡所筹集的款项将作为另一部电梯的维修费，但仍引发了新的麻烦，业主对电梯刷卡使用反应激烈，“刷卡只能到自己所住的那一层，如果去上面的楼层还得爬楼梯。”“平时送米送水的，还有外客来访怎么办？那还得下去接。”
实际上戈登大厦深层次的困境绝不在此，普主任表示，今年办理电梯卡的收入仍不足以弥补两部电梯的维修费，预计要通过3-5年的时间才能填补街道办所垫付的资金。街道办的态度已异常明确，戈登大厦要建立公平、合理的维修资金恐怕是前路漫漫！
原载于《现代物业》2009年第12期/总136期
(责任编辑：现代物业) |
