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“丽娜模式”是如何计算物业费的

时间:2015-11-21 11:33来源:现代物业 作者:记者/益清 点击:
 天津上谷商业街业委会主任崔丽娜,长期致力于业主维权,在实践中创立了“丽娜模式”,以其“区分穷尽、物权自主、量化公开”的独特物业管理模式引起了业内人士的关注。
  天津上谷商业街业委会主任崔丽娜,长期致力于业主维权,在实践中创立了“丽娜模式”,以其“区分穷尽、物权自主、量化公开”的独特物业管理模式引起了业内人士的关注。经过一段时间的积累,“丽娜模式”在实践中不断完善,从上谷商业街的业主自主管理开始,逐步向其他小区拓展,并引入了职业经理人制度。2015年9月,《现代物业》就“丽娜模式”实践中遇到的具体问题,以及新建立的职业经理人制度如何发挥作用,再次专访崔丽娜及其职业经理人团队。
  
  “区分穷尽,量化公开,物权自主”是“丽娜模式”的基本内容,是指在住宅小区内根据物的客观性和使用特点,将物的管理责任在全体业主、业主个人层面作出区分,采用“使用者付费”原则实现的“物权自主”的管理机制(详见于《现代物业》2011年第11期)。就语义而言,“区分穷尽”,就是明确小区内物权,将能够划分为某一部分业主共有的部分一层一层划分出去(例如某一单元的门禁和电梯的管理权只划分给这一单元的所有业主,而不涉及同一栋楼其他单元或同一小区其他楼栋的业主),区分到不能再区分,直到一物无法按照面积数分摊、达到使之用在任意地方都无法分摊、足够公平的地步为止。
  
  《现代物业》:在实践的过程当中是不是区分得越细或越小就越好?细分之后,涉及到物权纠纷时,怎样通知分散的业主,比如在国外的业主?
  
  崔丽娜:区分不但要细,而且要分到点、分到线。主要有这几个方面:一个是专有和共有区分;一个是共有和共有区分。共有和共有的区分中,又有两个层面:一是要区分出“小共有”和“大共有”之间的边界,例如小区楼栋单元门的对讲门铃,可以按照单元门区分使用者,属于小共有,而保安、保洁、绿化,对小区公共区域进行维护,属于大共有;二是小共有和小共有之间的区分。如果不分,边界不清责任就不清,义务也不清,权利也不清。
  
  区分完以后就要“物权自主”——谁的物谁做主,有权利同时也要承担义务。享受权利同时也要承担义务。比如楼上漏水到楼下的问题,首先要区分好法律关系,明确是哪些主体的责任,有可能涉及楼上住户、开发商、物业公司,还有可能涉及建设小区时的建材供货商和施工方。厘清责任主体之后再找出法律主体是谁,否则漏水给楼下造成损失的问题就永远解决不了,按照传统的思想业主们会以此为由不交物业费。在问题中区分是被“逼出来的”,如果不进行细分,具体的问题就永远在互相推诿、互相扯皮的状态下。这种区分实际上是被动的,有了问题、纠纷,职业经理人再根据具体情况来细分、来厘清。
  
  业主在不在国外关系不大,区分之后,如果是其要承担的责任他也必须承担,因为权利和义务是对等的。关键在于确定责任的法律主体:如果业主的房子已经租出去,由租户首先来承担;如果没有租出去,属于空房,由其他户来承担。比如公共管道漏水,涉及“小共有”的问题,如果六户里有一户业主在国外,就由其他五户给他分担。考虑问题的出发点是“止损是第一位的”,先由其他几户分担,等这户回国以后要求其把该承担的费用交上,再把钱给其他几户退回去,止损的问题就解决了。原则是一切围绕损失而定,分清问题当中的主次矛盾,先后解决。
  
  《现代物业》:职业经理人这一概念的具体含义是什么,引入职业经理人是出于什么考虑?目前鼎德物业公司大概有多少职业经理人?
  
  崔丽娜:职业经理人的主要职责是对物业服务进行监理。实际上职业经理人也是一个服务供应商,只不过提供的是监理服务,帮助业主来监督这些外包供应商能够履行合同,按照合同提供的标准履行服务。根据小区建筑物的不同,每个小区共同管理的内容是不一样的,有的小区比较大,专业供应商就比较多。