|
天津上谷商业街业委会主任崔丽娜，长期致力于业主维权，在实践中创立了“丽娜模式”，以其“区分穷尽、物权自主、量化公开”的独特物业管理模式引起了业内人士的关注。经过一段时间的积累，“丽娜模式”在实践中不断完善，从上谷商业街的业主自主管理开始，逐步向其他小区拓展，并引入了职业经理人制度。2015年9月，《现代物业》就“丽娜模式”实践中遇到的具体问题，以及新建立的职业经理人制度如何发挥作用，再次专访崔丽娜及其职业经理人团队。
“区分穷尽，量化公开，物权自主”是“丽娜模式”的基本内容，是指在住宅小区内根据物的客观性和使用特点，将物的管理责任在全体业主、业主个人层面作出区分，采用“使用者付费”原则实现的“物权自主”的管理机制（详见于《现代物业》2011年第11期）。就语义而言，“区分穷尽”，就是明确小区内物权，将能够划分为某一部分业主共有的部分一层一层划分出去（例如某一单元的门禁和电梯的管理权只划分给这一单元的所有业主，而不涉及同一栋楼其他单元或同一小区其他楼栋的业主），区分到不能再区分，直到一物无法按照面积数分摊、达到使之用在任意地方都无法分摊、足够公平的地步为止。
《现代物业》：在实践的过程当中是不是区分得越细或越小就越好？细分之后，涉及到物权纠纷时，怎样通知分散的业主，比如在国外的业主？
崔丽娜：区分不但要细，而且要分到点、分到线。主要有这几个方面：一个是专有和共有区分；一个是共有和共有区分。共有和共有的区分中，又有两个层面：一是要区分出“小共有”和“大共有”之间的边界，例如小区楼栋单元门的对讲门铃，可以按照单元门区分使用者，属于小共有，而保安、保洁、绿化，对小区公共区域进行维护，属于大共有；二是小共有和小共有之间的区分。如果不分，边界不清责任就不清，义务也不清，权利也不清。
区分完以后就要“物权自主”——谁的物谁做主，有权利同时也要承担义务。享受权利同时也要承担义务。比如楼上漏水到楼下的问题，首先要区分好法律关系，明确是哪些主体的责任，有可能涉及楼上住户、开发商、物业公司，还有可能涉及建设小区时的建材供货商和施工方。厘清责任主体之后再找出法律主体是谁，否则漏水给楼下造成损失的问题就永远解决不了，按照传统的思想业主们会以此为由不交物业费。在问题中区分是被“逼出来的”，如果不进行细分，具体的问题就永远在互相推诿、互相扯皮的状态下。这种区分实际上是被动的，有了问题、纠纷，职业经理人再根据具体情况来细分、来厘清。
业主在不在国外关系不大，区分之后，如果是其要承担的责任他也必须承担，因为权利和义务是对等的。关键在于确定责任的法律主体：如果业主的房子已经租出去，由租户首先来承担；如果没有租出去，属于空房，由其他户来承担。比如公共管道漏水，涉及“小共有”的问题，如果六户里有一户业主在国外，就由其他五户给他分担。考虑问题的出发点是“止损是第一位的”，先由其他几户分担，等这户回国以后要求其把该承担的费用交上，再把钱给其他几户退回去，止损的问题就解决了。原则是一切围绕损失而定，分清问题当中的主次矛盾，先后解决。
《现代物业》：职业经理人这一概念的具体含义是什么，引入职业经理人是出于什么考虑？目前鼎德物业公司大概有多少职业经理人？
崔丽娜：职业经理人的主要职责是对物业服务进行监理。实际上职业经理人也是一个服务供应商，只不过提供的是监理服务，帮助业主来监督这些外包供应商能够履行合同，按照合同提供的标准履行服务。根据小区建筑物的不同，每个小区共同管理的内容是不一样的，有的小区比较大，专业供应商就比较多。
《现代物业》：职业经理人是如何来管理小区？是一位职业经理人负责某个或几个项目，还是负责几栋楼？
崔丽娜：所有职业经理人统称为管理团队，目前其团队当中共有职业经理60余人。每个小区的职业经理人规模，由最初进入小区时，和业委会/管委会、开发商通过对价过程确定，根据小区建筑物的规模大小、难易程度设计管理团队的人数，1,000平方米以下的小区一般是配备3个人，1,000平方米以上的约4~5个人，最多5个人。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2015年第10期/总第339期 |
