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开发商自己成立物业管理公司为其开发的楼盘进行前期物业管理，物管公司为开发商树立良好的售后服务口碑的同时，却成为开发商补贴物管开支的沉重负担。开发企业与物管年年讨价还价：“今年补不补？补多少合适？怎么测算？何时物管自负盈亏？”这样的博弈也往往导致前期物业服务有补贴时品质上去了，但成本也加大了，开发商受不了；补贴一取消，财务指标实在难看，员工大量流失，物业服务品质下降。
物管企业如何能够逐渐从对开发商的补贴依赖中走向独立、良性的发展？本文结合重庆龙湖集团物管和地产之间的关系加以研究。龙湖物管曾经一度亏损，为了维持服务品质，龙湖地产公司每年要补贴数百万元。为实现龙湖品牌的持续发展和物管的尽快盈利，龙湖做了以下几件事。
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龙湖系列策略所体现的规律
第一个规律，就是物管企业经营管理层次规律。
国内企业在管理经营上可分为四个层次，不同的层次代表企业管理服务水平的高低，也反映了企业竞争力、持续发展水平的高低。层次越高，竞争力与盈利能力越强。
第一层次：事务层次。物管公司忙于“解决事务与问题”，公共水管漏了，忙于抢修；清洁不好被投诉，赶紧安排人员突击打扫“卫生死角”……
第二层次：管理层次。企业运作比较平顺均衡，波澜不惊。制度、流程、标准相对健全，员工基本能够胜任相关岗位工作，客户对物业服务工作谈不上什么特别的好感，也没有什么特别不满意。处在这个层面的物管企业所占比例最高，也有盈利但并不稳定和持久。因为没有自己管理和服务特色，企业只能陷入价格竞争的“红海”中，利润越来越薄是必然趋势。
第三层次：品牌层次。物管能够从房地产开发的全程介入，主动为业主、地产公司创造更大的价值，为地产的品牌建设“加分”，并在其中体现出物管的专业高度和自身价值，提升了物管的话语权，其物管费标准也几乎是所在区域的最高水平。
第四层次：经营层次。特点是物管公司有良好的品牌号召力，有忠诚的客户群基础，同时有广阔的市场空间可以拓展；有良好的商业利益模式，可以不靠开发商的补贴而持续和提升盈利；有科学的管理模式，可以在扩张、复制中保持管理服务的高水准；有良好的干部员工梯队，人力资源可以支持企业持续的拓展扩张。
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（全文阅读请见《现代物业》2010年2-3期）
(责任编辑：现代物业) |
