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随着住房制度改革的深入推进，房改售房基本结束，原公有住房小区，包括早先建设的商品住宅小区，共用部位共用设施设备纷纷进入维修改造阶段。一些年代较早的售后公房小区以及商品住宅小区，已经动用了首次归集的住宅专项维修资金，甚至已经不敷使用，迫切需要解决续筹问题。
《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令[2007]165号）第十七条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。”然而，不少地方主管部门对住宅专项维修资金续筹问题往往语焉不详，或出台的政策缺乏可操作性；加之我国业主往往拥有较强的福利意识或“搭便车”意识，缺乏足够的责任意识，导致资金续筹成为全国性的难题。结合部分地方的政策及相关经验，笔者对住宅专项维修资金续筹问题进行了系统思考，以期有助于破解这一难题。
在此，需要说明的是，住宅专项维修资金续筹的含义，有广狭之分。狭义的续筹，一般理解为业主直接续交；广义的续筹，则不限于业主直接续交，而包括补充住宅专项维修资金的各种方式方法。根据语境的不同，对本文“续筹”概念应做不同的理解。
明确续筹的缴交主体
关于缴交主体，有的地方（如安徽省、重庆市渝北区、攀枝花市、嘉兴市）仅规定是“整幢建筑物的业主”，而有的地方（如芜湖市、乌鲁木齐市）则规定是“整幢建筑物的业主”或“一户业主”。
笔者认为，当前商品住宅小区专项维修资金的缴交标准一般是统一的，加上实践中我国对共用部位共用设施设备的产权没有明晰“大公”和“小公”的区别，使用专项维修资金在业主之间基本按建筑面积进行分摊，从而发生“整幢建筑物的业主”分户账内的专项维修资金同时不敷使用或低于首次缴存额30%的情况，这时续交主体为“整幢建筑物的业主”是没有问题的。但在售后公房小区，由于售房时考虑到购房人的工龄等政策优惠，导致不同业主每建筑平方米购房款以及单位资助的专项维修资金数额产生很大差异，在动用专项维修资金后，就很可能发生部分业主分户账内的余额已不敷使用或低于首次缴存额30%、需要续筹，而部分业主分户账内的余额仍足使用或不低于首次缴存额30%、无需续筹的情况。此外，从长远来看，随着实践中对共用部位共用设施设备产权的进一步明晰，以及维修资金管理方式的改进，“大公”和“小公”的区分会通过“相关业主”的概念充分体现出来，这样，部分业主可能多用专项维修资金、部分业主少用的情况就会发生，续筹情况也相应变得更复杂。有鉴于此，建议当前把住宅专项维修资金的续交主体，继续区分为“整幢建筑物的业主”或“一户业主”两个层次。此外，还可借鉴合肥市的规定，对尚未售出的物业,由开发建设单位以基准房价为基数按规定比例续交。
严格续筹的启动条件
目前，有的地方（如安徽省、芜湖市、佳木斯市）采用了单一的比例标准，仅以住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金30%为续筹的条件；而有的地方（如重庆市渝北区、惠州市、国务院机关事务管理局）则采用了并列标准，以住宅专项维修资金余额不敷使用，或者低于首期应缴存额30%为条件。考虑到住宅专项维修资金续筹往往需要一个较长的过程，而项目维修需求较为紧急，应当坚持并列标准的做法：一方面设定一个固定比例的底线，让本地所有住宅一律遵循；另一方面设定一个住宅专项维修资金余额不敷使用的弹性条件，可让不同住宅小区业主结合本小区的实际情况和紧迫程度及时决定如何续筹专项维修资金。此外，可借鉴嘉兴市的做法，设定使用专项维修资金本金的条件，即动用专项维修资金本金应向物业所在地维修资金管理机构提交经该小区业主大会通过的续筹方案，为将来的续筹工作奠定良好的基础。
强化续筹的额度限制
目前，有的地方不对住宅小区是否成立业主自治机构进行区分，一律要求住宅专项维修资金续交到法定最低限（如攀枝花市规定续筹额应不低于首次筹集额的70%；东莞市规定应当续交至首期标准；芜湖市规定续筹金额一般按照不低于首次交存额确定；嘉兴市规定按当年政府公布的缴存标准续筹专项维修资金）。另一些地方则对业主组织情况予以区分，成立业主大会的，可在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，必须续交到法定最低限（如不得低于首期交存的额度）。鉴于业主的责任意识不强、自治水平有待提高，当前可考虑统一规定续交的法定最低限，业主自治机构或相关业主不得违反；但对于成立业主自治机构的住宅小区，其业主可以通过管理规约或业主大会决议，在法定最低限之上另行规定较高的续筹最低限。
限定续筹的时限要求
严格而清晰的续筹时限，是推动住宅专项维修资金续筹工作的重要保证。续筹时限又可细分为业主的续交期限与代收单位的代交期限。就业主的续交期限来说，业主应当在接到专项维修资金代管单位续交通知之日起一定期限内予以续交；但对于成立业主自治机构的住宅小区，其业主可以通过管理规约或业主大会决议，在法定期限之内另行规定较短的续交期限。就代收单位的代交期限来说，可以参考深圳市对日常收取的专项维修资金的做法，由物业服务企业设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入该专户，有关管理机构可根据情况适当延长物业服务企业的交存期限，但最长期限不得超过三个月。
规范续筹的决策与实施
就决策而言，要根据《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的政策精神，坚持业主自治的主导原则，续筹专项维修资金时应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。同时也要考虑业主自治能力较为弱小、专项维修资金续筹较难的实际，通过行政干预予以适当矫正。即，可参考部分地方特殊情况下强制续筹的思路，经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，相关业主和业主委员会应当督促服务单位及时维修；逾期不维修的，可申请有关主管部门组织代为维修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支，需要续交的由房屋所有人承担。
就实施而言，由于当前我国业主对续筹工作积极性普遍不高，可借鉴合肥市的规定：成立业主自治机构的小区，由业主委员会或受托物业服务企业组织实施续筹工作；未成立业主自治机构的小区，由相关业主、街道办事处（乡镇人民政府、社区居委会）或受托的物业服务企业实施续筹工作。
丰富续筹的资金来源
对于续筹的资金来源，应坚持“广开门路、多多益善”的原则。一是考虑到目前小区资产经营尚不充分，应该继续坚持把业主直接续交作为续筹资金的主渠道。但对于直接续交有困难的业主，可根据《住房公积金条例》中“住房公积金可以用于购买、建造、翻修、大修自住用房”的政策精神，并参照安徽省、芜湖市、重庆市渝北区、上海市等地的规定，经所在单位或社区证明，允许其按规定提取本人及其配偶个人住房公积金账户内的存储余额补充个人应缴的专项维修资金。二是切实加强物业共用部位、共用设施设备经营收益以及报废后回收残值的管理，除业主大会另作决定外，经营收益应主要或全部用于补充专项维修资金。三是规定业主、业主委员会通过其他途径募捐的资金或返还的相关费用，可以适当转化为专项维修资金。
建立续筹的激励机制
住宅专项维修资金的续筹工作，对其涉及各方来说都是一项不可推卸的义务。然而，义务的行使需要政策的强制，需要意识的自觉，也需要机制的激励。有效激励各方完成相应的续筹义务，是各地应当持续关注的问题。
住宅专项维修资金的续筹方式可以实行一次归集和分散归集相结合，以加强对业主续筹的激励。即能够实现一次性续筹的，可以一次性筹集；难以实现一次性续筹的，可以考虑参考新加坡和深圳的做法，规定按月支付，随物业服务费一齐交纳专项维修资金，由物业服务企业存入专项维修资金账户，具体比例则由主管部门规定或业主大会自行决定。这种“零存整取”的方式更易为房改房职工所接受，可以缓解业主一次性续交专项维修资金的经济压力和抵触情绪，是对业主续交专项维修资金的变相激励。
另一方面是加强对代收代管单位的激励。例如，业主自治机构或相关主管部门可以代表业主与物业服务企业签定代收协议，同意代收单位通过小区内共用部位、共用设施设备经营收益或专项维修资金增值收益提取部分代收费用，甚至可按照代收专项维修资金总额提取一定比例的代收手续费，以推动专项维修资金的续筹工作。
完善续筹的保障措施
强有力的保障措施，是实现住宅专项维修资金续筹的根本保证。但是，保障措施必须在合理合法的限度内加以推行，切忌超越应有的权限，用公权侵犯私权，或混淆不同性质的法律关系。例如有人曾提出可以借助于企业的组织力量来归集或续筹专项维修资金，比如某市的企业“是以国有企业为主体，其中老住宅小区中的房改房比例又比较大，而且大多数企业效益还不错，完全有能力由单位进行组织、协调从职工每月的工资中代扣上缴到维修资金管理中心”。这种观点没有认识到工资权利与维修资金交存义务属于两种不同法律关系的内容，不宜用政策把二者强行挂钩，否则就侵犯了职工的私权。
结合住宅专项维修资金续筹的实际情况，笔者认为，可以综合运用民事、行政、司法多种方式加强续筹的保障：
（一）民事措施。指导业主在制定小区管理规约时，明确业主续筹专项维修资金的义务。业主未按管理规约规定或业主大会决议续筹专项维修资金的，业主大会可限制其行使区分所有事务的表决权，甚至限制其享有物业服务范围内所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。也可以借鉴深圳市的做法，明确规定业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。
（二）行政限制。一是可以借鉴沈阳市、佳木斯市等地交存或补交专项维修资金的做法，对于未按规定续交专项维修资金的住宅，产权管理部门在办理房屋所有权转移、变更登记或他项权利登记（甚至发生租赁行为）时，进行行政限制。二是要求房屋转让时专项维修资金必须达到一定数额，才可办理相关产权手续，从而相对容易地解决这部分住房的阶段性续筹问题。三是参照并修改物业管理示范小区评比标准中基础管理项相关规定，把专项维修资金的续筹情况作为一项评定指标，对未按规定续筹专项维修资金的小区，予以相应扣分。
（三）司法诉讼。司法诉讼是成本较为高昂的措施，但又是确保业主自治有序实施而不可或缺的最后救济手段。为此，也可借鉴北京市、攀枝花市、温州市、乌鲁木齐市的政策，业主拒不履行续筹义务的，业主委员会、相关业主或其他利益关系人可依法向人民法院提起诉讼。
最后应当指出的是，解决专项维修资金续筹问题，不仅需要完善的续筹制度，更需要成熟而自觉承担自身责任的业主，还应强化相关政策宣传，使仍抱有住房福利观念的业主逐步革除旧念，真正认识到住房的消费属性，认识到需要对住房后续的管理和维修持续投入资金。
原载于《现代物业·新业主》2010年11期/总168期
(责任编辑：现代物业) |
