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何谓“业主共有资金”
2011年7月19日，北京市住房和城乡建设委员会公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法（征求意见稿）》，开始向社会公开征求意见。“业主共有资金”作为一个专门的名词，开始见诸报端，京城各大媒体纷纷报道。其实，业主共有资金内容早已存在，根据《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》的规定，业主共有资金是物业管理区域内全体业主共有的资金，包括了物业服务资金（费）、专项维修资金、物业共用部分的经营收益和业主大会的其他合法收入。从其包含的内容可以看到，业主共有资金是业主的共同财产，是属于建筑区划内全体业主共有的流动资产的合集,主要来源于业主缴纳和建筑物共有部分经营所得。其用途主要包括两个方面，一是为了住宅共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理、更新、改造，维护环境和相关秩序，二是业主大会日常运作开支，包括业主大会、业主委员会的酬劳和补贴、专职和兼职人员的工资以及其他委托服务开支。因此可以说，业主共有资金不是凭空存在，它基于业主共有财产而产生，是落实《物权法》规定的业主对建筑物共有部分共有权的体现，是全体业主行使共同管理权利的经济保障，是健全业主大会民事主体地位的重要一环。
建立业主共有资金的价值
欲了解业主共有资金的价值，需要从物业服务合同谈起。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。但实际上，成立业主大会的小区，业主委员会与物业服务企业签订合同，但交费时变成了单个业主向物业服务企业缴费，主体发生了变化。在没有成立业主大会的小区，目前的物业服务合同签订的双方是物业服务公司和每一个个体的业主。于是乎，业主有定期向物业管理公司交纳物业服务费的义务，物业管理公司也开始“证据确凿”地向业主收取物业服务费。当业主对物业服务不满意，对开发遗留问题有意见，甚至邻里之间因为设施设备损坏、公共空间占用等发生矛盾时，都会拿物业服务费说事，如果物业管理公司不能出面解决，就拒交物业服务费。物业管理公司能忍则忍，忍无可忍时就向法院提起诉讼，法院系统面对海量的物业管理纠纷，难以全面立案解决，于是形成了物业服务收费问题解决中无路可走的困境。
（未完，全文请见当期杂志）
原载于《现代物业-新业主》2011年09期/总199期
(责任编辑：现代物业) |
