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随着常熟市经济的快速发展，人民群众生活水平的提高，私家车数量也在以每月3,000多辆的速度急剧增长，这给商品住宅小区车辆管理带来了不少问题，因停车引发的纠纷在小区中屡见不鲜。如我市明日星城等一些新建小区，一到夜晚，车满为患，由于停车问题引发的业主与物业服务企业、业主与业主之间的矛盾冲突时有发生。为此，笔者对常熟城区32个较大的新建住宅小区进行了停车位调研，发现32个住宅小区共有地下停车位20,819个，已出售车位8,575个、出租车位1,149个，出租、出售率仅为46.7%。调查显示新建小区的地下停车资源闲置现象比较突出，而地面出现大量无序停车，破坏绿化带，占据消防通道，甚至有不少小区由于停车位较少，直接将车辆停放在小区周围市政道路上。
地下停车资源闲置原因分析
地下车位的法律界定存在模糊认识，导致地下停车位交易冷淡
地下停车位存在两种法律地位的模糊认识，一是人防工程产权问题。根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，地下人防工程不论投资主体是谁，所有权一律归国家所有。住宅小区等民用建筑必须按总建筑面积一定比例配建地下人防工程，国家依法拥有人防工程所有权，但并不是当然拥有人防工程的使用权与收益权。按照江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法的规定，地下人防工程在平时由投资者开发利用，其收益归投资者所有。而人防工程的投资主体因人防工程建设成本是否纳入商品房价格构成而有所区别，若人防工程的建设成本纳入了商品房价格，则其投资主体应为住宅小区全体业主；若人防工程建设成本未纳入商品房价格，则其投资主体应为商品房开发商。在人防建设成本未纳入房价的情况下，因开发商是投资主体，在取得《人防工程平时使用证书》后，开发商可以向业主出售地下人防车位的使用权，且该出售收益归其所有。车位所有权和车位使用权、收益权主体的不一致，造成了后期营运维护的矛盾，模糊了车位权利的归属，影响了业主购买人防地下车位使用权的积极性。
二是非人防地下停车位的产权问题。按照《物权法》及相关法律法规，地下车库所有权的惟一合法凭证就是房屋权属证书。《物权法》明确规定不动产的权属取得只有到登记机关办理房产登记才发生法律效力，所有权才发生转移。目前各地地下车位的产权登记做法各异。有些地方根据各自颁布的地方性法规已经对地下车库包括地下车位进行了权属登记，如常州市、海口市、武汉市，但《苏州市城市房屋权属登记条例》规定，停车位不符合房屋基本特征，登记机构不予办理权属登记。即使对常熟市的车位进行权属登记，仍有土地登记部门对地下空间不予发证的法律难题。
正是由于法律体系的冲突与不完善，小区地下停车位没有成为独立的所有权客体，地下车位的购买者权益没有得到法律保护，客观上造成了地下车位交易冷淡。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期
(责任编辑：现代物业) |
