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物业小区“三驾马车”体制管用吗?

时间:2015-11-20 11:07来源:现代物业 作者:林国强 点击:
《浦东时报》2013年11月26日报道,今年上半年,上海市浦东新区浦兴街道证一小区物业管理公司差点被居民“炒了鱿鱼”。但后来,物业管理公司不但留下了,而且物业费涨价了,居民2/3以上表示自愿。这是为何?
  《浦东时报》2013年11月26日报道,今年上半年,上海市浦东新区浦兴街道证一小区物业管理公司差点被居民“炒了鱿鱼”。但后来,物业管理公司不但留下了,而且物业费涨价了,居民2/3以上表示自愿。这是为何?原来在证一小区党总支的统一协调下,小区进行了“三位一体”(或称“三驾马车”)的卓有成效的探索,居委会、业委会、物管在半年里协商讨论了30多次,终于在服务品质和管理成本之间找到了平衡点。
  
  证一小区一直是豪华型有品质的小区。2002年开盘后,它绿树成荫、芳草遍地,由退伍士兵担任保安员,还有夜间巡逻队,维修养护也符合要求。但数年之后,业主发现好端端的小区变样了,“一年新、两年旧、三年乱”了!原先地毯般的草坪变成了“瘌痢头”,住宅楼的外立面锈迹斑斑,甚至小区西大门前的地砖也凹凸不平。业主们觉得很糟心,心想明明自己出钱买服务,可物业服务质量却上不去,业主们的不满“与年俱增”。2013年年初,部分业主向有关部门多次反映,希望“炒掉”物管换“新人”。
  
  居委会和业委会对物管公司的服务质量也不满,但是换了“新人”就有效了吗?他们一起到周边小区去取经,还摸清了小区财务状况的底,如公益性收入、固定支出的情况等。三个多月的调查发觉,物管公司是轻易换不得的。为何?房地产是“不动”产,不动产的管理维护需要稳定性,新的物管对小区情况不了解,与业主的磨合期可能低于业主预期。业主有可能遇上“无赖”公司,服务明明不到位还会赖着不走,“炒鱿鱼”可没那么容易。小区现在的物管公司有资质,服务质量好歹还有底线。居委会和业委会决定先和物管沟通,弄清楚服务质量越来越不理想的根源!
  
  “我们已经亏本经营了好几年。”物管公司无奈表示,2002年公司入驻时物业费为0.8元/(月·㎡),当时开发商为了提高楼盘知名度,每年给予物管公司补贴近100万元。随着开发商补贴的终止,用人成本等刚性支出不断上涨,原先的物业费已经远远不能支撑公司正常的运营。自2006年开始,物管公司已经开始亏损,保洁和保安人员不断流失,根本招不到人。物业经理李卫军苦笑道:“有次,公司辞掉一个不负责任的保安员。熟料,没过多久,这人到小区岗亭嘲笑留下的人。原来他找到了一个既轻松、工资又高的保安工作。”
  
  居委会、业委会反复考虑后决定再给物管公司一次机会。他们组织召开了业主代表会议,两次在网上和青年业主座谈,让业主了解物业管理并非是简单的扫扫地、看看门、修修补补,而是专业性很强的综合管理服务新行当。他们收集汇总了业主的意见,与物管公司达成一定共识,如加强考核、奖惩机制等。有言道“只要功夫深,铁杆磨成针”,在做了大量工作后,今年9月12日,证一小区投票表决通过物业管理费调整标准与方案:1,653户业主,1,197户同意,350户反对。最终“涨价”方案通过:证一小区物业费上调0.4元/(月·㎡),其中由业主承担一半,另一半从公共收益中支出。
  
  物管公司终于有了“奔头”。在此前抗台风时,物管公司主动疏通了小区的下水管道,减缓了小区道路的积水问题。居委会、业委会和物管“三驾马车”上了“快车道”,在证一小区党总支的协调下,三个“赶车人”还酝酿了数个实事项目,如建造集中垃圾箱房、覆盖全小区的监控摄像头、内墙粉刷工程、西大门周边道路整修等,并经业主大会表决通过,同意率达90%以上。现正在组织实施之中。
  
  物业管理公司的“一体化物业管理”在“三位一体”体制的保证下,终于正常运转起来,成为精神文明建设的有力支柱。他们发动业主一起开展环境卫生整治活动,举办消防演练、楼道逃生演习,与城管联手整治违章搭建,言明如不被制止居委会将承担主要责任。为弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德,党总支、居委会、业委会、物管和老年协会在重阳节前夕联合举办了“人间百善孝为先,九九重阳享健康”系列活动,登门拜访了小区85岁以上的老人,送上了香甜可口的重阳糕。在“三驾马车”的共同努力下,他们得到了不少单位和个人的友情赞助,收到了良好的“一体化物业管理”效果。
  
  证一居民区党总支书记熊仕文说:“现在,物管公司队伍稳定了,员工积极性也提高了,小区物业服务水平有所提高。希望在大家的共同努力和相互理解下,小区更宜居。”
  
  (未完)
 
原载于《现代物业·新业主》2013年第12期/总第278期
(责任编辑:现代物业)
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