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物业管理社会组织的价值和作用

时间:2015-11-20 15:34来源:现代物业 作者:曾滔 点击:
二十年时间里,物业管理行业组织在我国经历了从无到有、不断发展壮大的过程,特别是 2003 年《物业管理条例》颁布实施后,随着物业管理与房地产开发分业经营步伐的加快,全国各地迅速催生了大量的物业管理行业组织,奠定了物业管理行业自律管理的组织基础。
 我国物业管理行业社会组织特点和职能
  
  二十年时间里,物业管理行业组织(协会和学会)在我国经历了从无到有、不断发展壮大的过程,特别是 2003 年《物业管理条例》颁布实施后,随着物业管理与房地产开发分业经营步伐的加快,全国各地迅速催生了大量的物业管理行业组织,奠定了物业管理行业自律管理的组织基础。各地物业管理行业组织在政府主管部门的领导和支持下,认真履行“提供服务、反映诉求、规范行为”的职责,开展了卓有成效的工作,可以概括为以下几个方面:
  
  1、参与制订政策与法规工作。物业管理行业组织积极参与地方条例和配套文件的论证、讨论和修改工作,主动反映行业的心声和诉求,努力为行业发展创造宽松的法制环境。
  
  2、加强行业自律,建设企业诚信系统。各地物业管理行业组织把行业自律工作作为团体工作的重点,先后制发了行业自律公约,为规范物业管理行业行为,增强企业诚信守法、公平竞争的意识,做出了积极努力和探索。
  
  3、强化维权,服务行业会员。针对困扰大多数企业多年的物业管理区域内水电费代收代缴问题,近些年来各地物业协会紧紧依靠政府有关主管部门,联合会员单位为此做了大量工作。
  
  4、针对行业热点、难点问题开展调研,提出对策,如物业管理费标准、安全护卫、停车场管理、劳动用工等方面。
  
  5、积极引导社会舆论,开展正面宣传。近年各地物业协会针对一些媒体对物业管理纠纷“妖魔化”,使行业处于比较被动局面的状况,加强了舆论宣传引导工作。
  
  物业管理行业组织现阶段存在的问题
  
  现阶段我国物业管理行业组织工作还存在以下问题:
  
  1、组织发展不均衡。相对全国数百个地级市而言,行业组织的覆盖率依然偏低,还有一些地方的物业管理行业组织是以专业委员会的形式依附于当地的房地产业协会。已经成立的地方行业组织,大多力量较为薄弱,不同程度存在着人员素质不高、机构不健全、经费短缺,办公条件简陋等现实问题。
  
  2、行业公信力不强。物业管理行业组织作为物业服务企业和从业者之家,理应带有鲜明的行业色彩,代表全体会员的共同利益。然而现阶段部分行业组织行政依附性过强,很多时候站在政府的角度考虑和处理问题,难以获得物业服务企业和从业者足够的信赖和支持。一些地方的物业管理行业组织对物业服务企业的威信更多地建立在政府行政职能上,基于行业代表性而产生的影响力和公信力大打折扣。
  
  3、组织工作能力不足。 部分物业协会没有抓住行业组织主要职能开展工作,满足于项目评优,热衷于办班创收,维权和自律的工作十分薄弱,在内部机构的设置、自律规则的完备、诚信档案的建立、同业纠纷的调处、违规行为的惩处等诸多环节上存在着欠缺,使原本缺乏传统文化根基的自律管理更是流于形式,行业自律更多地体现为一种口号和宣言。
  
  以上问题的原因主要可以归纳为以下五个方面:
  
  1、缺乏对行业组织作用的正确认识。随着社会主义市场经济体制的逐步完善,政府多次强调发挥行业组织在市场经济体系中的作用,但由于观念偏差和思维惯性,社会各方对行业组织在行业自律管理中的作用依然认识不足,部分地方政府和相关主管部门依然对行业组织工作重视不够,有的甚至对发挥行业组织作用可能导致行政权力的削弱存在顾虑。
  
  2、缺乏行业组织性质的准确定位。由于历史的原因,多数物业协会是作为行政主管部门的派生而依附于相关行政部门,这就使得许多行业组织的政府色彩浓厚,缺乏自身应有的独立地位,在行政监督管理和行业自律管理混同的情况下,物业管理行业组织的性质是模糊不清的。
  
  3、缺乏行业自律管理的必要手段。物业管理行业要实行自律管理,除了必须具备自律规则以外,还必须有能力对违反规则的行为实施处理。现阶段,物业管理行规尚未建立,即使有的地方行业组织制订了一些规则,但其权威性还不能体现,使行业组织对违规失信的物业服务企业缺乏必要的惩治手段,无法采取强制性的措施禁止市场准入和责令市场清出。这也是物业管理行业组织在行业管理中无法完全发挥应有作用的根本原因之一。
  
  4、缺乏行业组织运作的专业人才。物业管理行业组织的运作,既有别于行政管理部门,也不同于物业服务企业,具有自身的特殊规律,这就要求行业组织工作者既熟悉行业政策法律,同时了解企业和从业者的实际需求,还要有强烈的事业心和工作责任感。但是目前由于受体制、观念、待遇等因素的制约,大多数行业组织的从业人员专业素质仍有待提高。
  
  5、对《物权法》中的“其他管理人”缺少响应,也缺少对“注册物业管理师事务所”这一新型的物业管理机构的研究和支持。这就导致物业管理行业的“创新”囿于自身的局限,而缺乏开放的心态和格局。此外,目前行业组织更忽略对业主群体的正面响应和主动对话,这种主观服务意识的缺失对推动企业和业主相互信任极为不利。
  
  2012年7月,广东省出台《关于进一步培育发展和规范管理社会组织的方案》,提出创新社会组织管理体制机制的一系列重大改革措施。其中受社会广泛欢迎的是:1、放宽准入门槛,打破行业垄断,允许行业组织“一业多会”;2、制定政府职能转移和购买服务“三个目录”,分别由相关部门编制政府向社会组织转移职能目录、政府向社会组织购买服务目录、具备承接政府转移职能和购买服务资质的社会组织目录,明确转移职能和购买服务的部门、职能、项目、基本原则、实施范围和主体、承接对象和条件、购买形式、操作流程、支付方式和职责分工等;3、建立新型管理模式。提出登记与管理分离,民政部门负责准入登记,政府相关职能部门负责业务指导和行业管理,引导同类型、同性质、同行业、同领域的社会组织建立枢纽(联合)型社会组织,实现“以会带会、以会促会、以会服务会”。这一系列举措,直接推动了目前旧有行业组织管理模式的迅速升级转型,大大有利于民生问题的解决和政府职能的根本转变。
  
  社会组织的管理中,引入行业组织竞争机制,允许按国民经济行业分类的小类标准设立行业协会,允许按产业链各个环节、经营方式和服务类型设立行业协会,允许跨地域组建等,打破了现有各行业组织的垄断地位,彻底改变没有竞争压力,没有第二个类似行业组织与之竞争的不良格局。此次广东省改革借鉴部分发达国家和地区的先进经验,推行“一业多会”,引入竞争机制。现有行业组织管理不规范、公信力不高、发挥作用较差的,应该再设立新的行业组织,激发行业组织通过提升服务水平和服务质量吸引会员,承接政府转移的职能。学会组织实际上就是这一政策的必然产物。
  
  物业管理行业组织应负的社会责任
  
  改革和发展行业组织,就要理顺政府行政监督管理与物业管理行业组织自律管理之间的关系。政府监管主要是为了保障公共利益,平衡公共利益和物业管理行业利益之间的矛盾,行业组织的管理主要是维护行业的整体利益。从近期来看,政府监督管理和行业组织自律管理应相互结合、缺一不可。
  
  调查基础数据,研究物业管理行业学术理论
  
  行业的实践离不开科学理论的指导。我国物业管理行业正处在矛盾与问题的多发期,有些问题的出现与物业管理自身运作的不规范以及社会上对物业管理的偏见和认识误区有直接的关系。
  
  我国物业管理技术的发展在一定程度上超前于城市化、工业化进程以及整个国家民主与法制建设的进程,而物业管理基础理论研究远远滞后于物业管理实践的发展,使得社会各界对物业管理的发展环境、发展阶段、制约因素等还缺乏十分清晰的认识,面对整个社会经济的变革发展,行业准备不充分,应对能力较弱,这是需要行业学会组织积极介入的主要原因。
  
  建立自律机制,规范企业和从业者经营行为
  
  1、抓紧行规建设,借鉴国外的先进经验,结合我国实际情况,探索适合的行业自律机制,包括行业准入、诚信监管、违规惩戒。2、强化行业诚信建设工作,逐步形成上下连通的行业信用档案信息系统。3、行业组织应当在推动公平竞争、协调业内利益冲突上发挥作用,禁止违规失信企业参与竞争,维护公平的市场秩序。规范企业经营行为。
  
  反映行业诉求,维护企业和业主双方的合法权益
  
  1、行业组织应发挥专业优势,反映行业企业、从业者和业主的合理诉求,正面促进相关政策法规的制订和修改,防患于未然,对行业合理合法维权就能起到事半功倍的作用。
  
  2、物业管理行业组织的维权工作,应发挥资源优势,联合各方力量采取各种手段维权,从以下几方面开展工作:(1)行业组织应该站在公正的立场上依法认真分析事件责任,确属责任,督促其赔偿和纠正或者积极组织力量与有关方面深入沟通,据理力争,为问题的妥善解决寻求和提供帮助;(2)维权行动应加强与专业法律服务机构合作,发动骨干企业的力量,形成合力以努力提高维权工作的水平和效率,要逐步摸索行业维权范围和维权程序;(3)在维权行动中要采取多种形式展开宣传攻势,引起社会关注,产生行业影响。对于一些会员企业或从业者合法权益受到重大侵害以及对行业发展有重大影响的事件,行业组织应积极介入,以适当的形式组织剖析和评议,与行业自律进行结合,主张行业组织客观公正的立场,表达行业组织先进科学的观点,维护行业的整体利益。
  
  原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期
(责任编辑:现代物业)
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