|
扬州市自今年3月23日保集半岛火灾事故经新闻媒体曝光后，消防部门、社区居委会、物业管理企业等相关单位已充分认识到消防通道畅通的重要性，社区居委会、物业管理企业、业主委员会都希望通过减少和改造绿化增加车位，解决消防通道不畅的难题。但在实施过程中，由于没有结合小区实际情况，没有做好业主意见征询、方案论证与公示等方面的工作，业主与物业管理企业之间矛盾纠纷不断，像笔者居住的小区，物业管理企业擅自铲除绿化改建停车位，被媒体曝光、业主强行制止施工，就是最典型的例子。下面笔者就结合案例，谈谈物业服务企业怎样做好绿化改车位，解决消防通道堵塞的难题。
案例：
翠岗小区是扬州市政府早期规划的安居房小区，建筑面积30万平方米，业主32,815户，共有红梅苑、白兰苑、翠竹苑、金菊苑、紫薇苑五个组团，东西向的翠岗路将小区分为南北二区，其中北区只有紫薇苑一个组团。由于小区没有规划设计固定的停车场和地下停车库，随着近几年业主生活水平的提高，私家车辆数量猛增，小区内能停放机动车的主、支干道的两边，物业管理公司均已划设车位，但仍然远远不能满足小区现有车辆的停放。长期以来，小区内车辆随意停放，消防通道严重堵塞，去年9月份，紫薇苑12幢506室发生火灾，正是由于消防通道被业主车辆堵塞，延误了火灾的施救，造成了严重的财产损失，使物管成了业主起诉索赔的对象，为此，今年年初，翠岗社区居委会、物业管理公司、业主委员会联合行动，在征得辖区消防部门支持、紫薇苑业主同意的前提下，对紫薇苑成功地实施了增加停车位、拓宽消防通道的改造工程，彻底根除了消防安全隐患。有了紫薇苑的成功经验，加上今年3月23日保集半岛火灾事故的警示，翠岗社区居委会、物业管理公司、业主委员会下决心要彻底解决翠岗小区车辆停放与消防通道堵塞的问题。
5月13日，翠岗社区居委会、物业管理公司、业主委员会联合张贴了一份关于绿化改车位的公示海报。在公示中明确规定，如果十天内反对车位改造的业主未达到半数，绿化改车位改造将先从金菊苑开始，并公布了金菊苑改造平面图。截止5月23日只有7户业主到物业管理中心登记反对，根据公示规定未超过半数，于是物业管理公司安排施工人员首先在金菊苑17#、18#两幢楼之间铲除绿化实施改造，但施工当天就与两幢业主发生严重冲突，在新闻媒体介入、事情曝光后，社区居委会、物业管理公司、业主委员会主动与业主们沟通并公开道歉，最终以物业管理公司恢复绿化，停止施工告终。
值得深思的问题：
一、社区居委会、物业管理公司、业主委员会在联合张贴的公示中强调，公示在公布后十天内没有超过半数的业主到物业管理公司登记反对，公示的改造方案就视为正式通过。我们都知道，根据《物权法》规定，类似绿化改建停车位这样的配套设施改造，必须征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。显然这一方案是采用书面征求意见的形式，那么就可以是业主委员会，或物业管理公司在业委会授权下上门逐一征求业主意见，而不是有不同意见的业主到物业管理公司登记（除非本小区《业主大会议事规则》中有明确规定）。如果公示规定凡同意改造方案的业主都到物业管理公司登记，那我们可以肯定就是十年的时间，也不会有超过三分之二的业主到物业管理公司登记表示同意。因此规定十天之内，没有超过半数的业主签字表示不同意就视为改造方案通过，同意实施改造，是不符合《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法规政策的。
二、小区内绝大多数业主都不清楚规范车辆管理与确保消防通道畅通的关系，更不知道车辆乱停乱放导致消防通道堵塞，一旦发生火灾其后果的严重性。部分没有停车位却天天随意停放的机动车主坦然地告诉笔者，在他们所住的苑区这么多年都没有发生火灾，所谓的消防通道也只是摆设而已，像保集半岛的火灾发生概率是很低很低的。
三、去年9月份，紫薇苑12幢506室发生火灾，正是由于消防通道被业主车辆堵塞，延误了火灾的施救，造成了严重的财产损失，使物业管理公司成了业主起诉索赔的对象，但作为同一物业管理公司管理的只有一路（市区交通主干道）之隔的其他四个苑区，问及此事时绝大多数业主都不知道这个火灾事故的原由。
事后笔者分别到社区居委会、物业管理公司、业主委员会和参与此次制止绿化改车位的17#、18#两幢楼部分业主以及其他楼幢业主家中了解对此事的看法、建议。目前像翠岗小区这样因小区没有建设配套的固定停车位、地下停车库，车辆随意停放导致消防通道堵塞、存在严重消防安全隐患的老小区，在扬州超过半数。通过改造绿化增加停车位，解决消防通道堵塞的问题，是一条值得推广的好途径，但如何让业主积极配合绿化改车位工作，解决消防通道堵塞的难题，笔者认为可以从以下四方面着手：
一、可以把近几年本市发生的因消防通道堵塞，导致火灾施救不及时而造成的人员伤亡与财产损失的典型火灾事故案例，制作成文字、图片宣传资料，张贴公示在小区主要出入口、宣传窗，通过宣传让业主充分认识到规范车辆管理，确保消防通道畅通的重要性，从而积极配合和支持物业管理公司绿化改建车位工作。
二、把《物权法》、《物业管理条例》、《消防法》等与物业管理企业和业主自身息息相关的法律、法规、条例等制作成小册子，发到每户业主家中，让每个业主明白自己应该承担的义务、责任和可以行使、享受的权利。
三、把小区现有车辆、车位、存在的消防案例隐患等情况以及近几年可增加的车辆数量、总体改造方案、小区绿化现状、改建车位后的绿化面积变化等集中制作成大的公示牌，在小区主要出入口、中心公园等醒目位置公示，征询业主意见。改造方案要多多征询业主的意见，在确保消防通道畅通、满足现有车辆停放需要的前提下，必须为以后私家车辆增加，留有足够多的停车位，以确保方案的合理与可持续性。
四、制作专门的业主意见征询表格，分别由业委会人员逐家逐户上门征询、签填意见，在征得双三分之二以上业主签字认可后，委托物业管理公司实施。
总之，对于没有配套建设固定、地下停车位的老旧小区来讲，要彻底解决车辆管理混乱的局面，确保消防通道的畅通，必须充分发挥社区居委会、业主委员会在日常物业管理、服务中的作用，物业管理公司联合社区居委会、业主委员会组成“三位一体”服务协调机制，通过三方的共同努力，达到规范车辆管理，确保消防通道畅通的目的。
原载于《现代物业·新业主》2011年第8期
(责任编辑：现代物业) |
