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改革开放30多年，物业服务已走进千家万户。物业服务在我国城市化进程中扮演着极其重要的角色，具有极其重要的地位和作用。人们生活质量的好坏，安全系数的高低与物业服务密切相关。没有高质量的物业服务，居家安全、环境卫生就无法保证，甚至乘坐电梯都无法安心。当今世界物业服务无处不在，人们一天都离不开物业服务！
可见，物业服务关系到千家万户的生活和工作质量，牵一发而动全身。2014年12月17日，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》，放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格，完全由市场来调节。就目前的物业服务行业现状，放开物业服务收费和小区停车收费具备市场机制吗？物业服务企业和小区业主准备好了吗？能迎接市场机制的挑战吗？
市场机制的表现形式
市场机制是市场运行的实现机制。是通过市场价格的波动、市场主体对利益的追求、市场供求的变化，调节经济运行的机制，是市场经济机体内的供求、竞争、价格等要素之间的有机联系及其功能。
市场机制有一般和特殊之分。一般市场机制是指在任何市场都存在并发生作用的市场机制，主要包括供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制。
物业服务的价格机制
市场运行机制中的核心是价格机制，它是市场机制中的基本机制。价格机制在物业服务中起主导作用了吗？
物业服务价格的形成
价格机制包括：价格形成机制和价格调节机制。价格机制是在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用。价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。商品价格的变动，会引起商品供求关系变化；而供求关系的变化，又反过来引起价格的变动。
物业服务的价格基本上是开发商销售时，参考周边小区的物业服务费的收费价格单独一方制订的。有的开发商出于吸引消费者的目的，故意把物业服务费订得比周边小区的物业服务费收费标准低；有的开发商为了证明自己开发的产品比周边的档次高，故意将物业服务费订得比周边的高。总之，不管出于什么目的，物业服务费的价格制订都不是市场行为。虽然消费者可以不买开发商的账，但消费者在没有消费物业服务时，对物业服务费的价格不敏感，也无法作出正确的判断。更何况物业服务费的价格与买房的价格相差上万倍，消费者更加关注的是房子的价格。所以，严格的说物业服务的价格，不是市场机制形成的。
物业服务价格的变动
可是物业服务价格一旦形成就很难改变。作为提供物业服务的一方希望物业服务费的价格越高越好。作为享受物业服务的一方希望物业服务费越低越好。一旦物业服务企业提出上调物业服务收费标准，平时看来并不关心小区物业服务、散沙一片的业主就会空前团结。如果物业服务企业继续坚持涨价，其结果是80％的企业会被炒鱿鱼。
所以，开发商制订的物业服务费价格一旦被业主接受，基本上就是一成不变。目前我们国家80％以上的小区物业服务价格都有10～20年以上的历史。
可10年间物业服务的三大成本：人工成本、材料成本、能源成本和外包服务成本都有大幅度的提高。（1）人工成本。10年间人工成本上涨了4倍，保安员工资由10年前的800元左右，上涨到现在的3,500元左右。（2）材料成本。10年前一只白炽灯泡只要1元钱左右，现在用10元还不一定能买到。（3）能源成本。10年前一吨水多少钱？现在涨了也有近10倍吧？（4）外包服务成本。由于人工成本的上涨，10年间电梯维保、消防、清洁、绿化服务收费标准都有大幅度提升，间接地增加了物业服务的成本支出。以上我们不难看出物业服务目前并没有形成价格调节机制，是一个有价无市的市场。
这里笔者有一个不解之谜：10年间物业服务成本上涨几倍，物业服务费一分没涨，物业服务企业却能活下来，没见倒闭的或主动退出的，这简直是一个奇迹。
物业服务的供求机制
供求机制是指商品的供求关系与价格、竞争等因素之间相互制约和联系而发挥作用的机制。供求运动是市场内部矛盾运动的核心，其他要素如价格、竞争、货币流通等的变化都是围绕供求运动而展开的。
供求机制是市场机制的主体。供求关系的是否存在，关系到市场机制的存在与否。服务者和消费者的是否存在，关系到价格机制和竞争机制的是否存在。光有服务者主体，没有消费者主体；光有消费者主体没有服务者主体，都不可能有真正的行业市场经济。
深圳是我国物业服务的发源地，中国的第一家物业服务企业和物业服务小区就是在深圳诞生的。深圳的物业服务的发达程度可以说是首屈一指。深圳的市场主体——服务主体与消费主体指标是绝对具有代表性的。以深圳为例，从1982年在深圳成立中国第一家物业服务企业至今，30多年来深圳共有物业服务企业1,200多家。从1991年在深圳成立小区业主委员会至今，目前深圳共有小区4,200多个，成立业主委员会的小区只有1,450个，只有三成左右。这其中不作为或“伪”业主委员会占到70%左右，有些人在业主委员会任职完全是为了获得一些蝇头小利，如全年的免费停车或免物业服务费。真正发挥业主委员会作用的还不到15%左右。
4,200比1,450；1,450比210（15%）；210比1,200。可见物业消费市场，消费者主体是缺失的。一个没有消费者主体的市场不能称其为市场，一个缺失消费者主体的市场是不存在市场运行机制的。
市场机制形成有三个前提条件：（1）社会上必须存在众多的经济上独立的直接依赖于市场的商品生产经营者。（2）社会上必须有众多有支付能力和能自由购买的需求者。（3）较为完善的市场体系。只有在这三者作用下，形成供求机制、价格机制、激励机制、竞争机制、风险机制，组成统一的市场机制。具体言之，市场机制的形成：生产经营者和消费需求者为了实现各自的目的，即生产经营者为了实现利润最大化，消费需求者为了实现效用最大化，必须在各种市场上（包括商品市场、劳务市场、资本市场、技术市场、信息市场、房地产市场等）进行交换，以满足各自的需要。这样，供求双方在市场上就形成了供求机制。各种交易价格在市场上形成后，就会发出供求变动的信号，价格上涨说明供不应求，价格下跌说明供过于求，这就给供求双方形成激励机制。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2015年第4期/总第321期
(责任编辑：现代物业) |
