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老旧小区地下车库期待真正发挥价值

时间:2015-11-21 11:13来源:现代物业 作者:石祺 点击:
2015年5月8日,江苏南京《现代快报》报道了“南京老小区纷纷‘开挖’停车场”的新闻,南京为了解决老旧小区停车难的问题,在老旧小区新建地下停车库,这引起了社会广泛的关注。
  2015年5月8日,江苏南京《现代快报》报道了“南京老小区纷纷‘开挖’停车场”的新闻,南京为了解决老旧小区停车难的问题,在老旧小区新建地下停车库,这引起了社会广泛的关注。老旧小区停车难的问题,很大程度上制约着城市的发展。南京也不是开建老旧小区地下停车场的特例,为缓解停车难的问题,打造现代化都市,全国越来越多的老旧小区也都建设了地下停车库,停车管理也随之被提到重要日程。
  
  成都同德社区地下停车场收费方式存疑
  
  成都首个为缓解老旧小区停车难而修建的地下停车场——同德社区地下停车场,位于青羊区同德社区广场,占地面积5,600平方米,建筑面积11,000平方米,停车泊位499个,现已基本完工。
  
  据成都青羊区同德社区居委会主任洪建民向《现代物业》介绍,随着生活水平的提高,成都越来越多的小区居民都购买了私家车,老旧小区难免出现停车难的问题,政府为了解决这个难题,就规划建设老旧小区地下停车场。
  
  选择青羊区同德社区开建地下停车场,主要因为这里具有充分良好的硬件设施及该区域居民停车需求相对集中。首先,在硬件设施上,同德社区有一个几十亩的大广场,目前是成都市面积最大的社区文化活动场所。这样的条件是其他地方无法比拟的,也是开建地下停车场最重要的条件。其次,同德社区地下停车场的开建征求了广大居民群众的意见。成都青羊区同德社区的一些老旧小区及周边的中高档小区已经普遍存在停车难的问题,多个大型楼盘车位难求,停车需要“见缝插针”。小区居民也都支持这样的做法。同德社区建设地下停车场作为成都市探索缓解停车难的新举措,提供一个新的样本,作为成都老旧小区停车场的一个试点,将有效缓解同德社区及周边老旧院落小区居民停车难问题。
  
  在了解到同德社区地下停车场开建居民的反应时,洪建民说,对广场进行施工,要将很多原有的树木进行迁移,市民活动场所也要受到一定的影响,居民还是会有顾虑。但考虑到开建老旧小区地下停车场是能够解决居民难题的大事情,各位居民也都表示理解。同时,政府也出台了一些相应的鼓励政策和补贴,最后开建地下停车场征得了所有业主的同意。在建设过程中,尽量不影响居民的正常生活,一出现噪音污染,会及时地处理;居民反映的情况会有效地进行沟通,也都能得到解决。
  
  原预计于2015年6月建成并对外开放,截至2015年7月上旬,该项目已基本完成地下公共停车场和地面绿化恢复工作,还并未正式开放使用。洪建民介绍到,根据规划,同德社区的停车场建成之后,将提供499个泊车位,车位只租不售,居民可一次性签10年租约,一定程度上对车位进行捆绑,这时候很多居民就不愿意不参与了。要求一次性付清10年租金,有的居民不能接受,希望能够月付。当然,开发商也会考虑到建设成本巨大的压力,而整体的价格是由物价部门来协调的。他也相信地下停车场很快就会开放,这毕竟是广大居民群众受益的好事情。
  
  老旧小区建设地下车库的关键因素
  
  客观条件
  
  杭州市地下工程设计研究院高级工程师盛林峰说,老旧小区地下停车场选址,一般要在老小区的街道或者周边一公里左右,选择宽敞的地方,比如公共绿化带的地下,进行公共停车场的施工建设。地下停车场的建设现在有两种模式:一是政府资金来建设,二是社会资金建设。
  
  考虑到安全性,盛林峰认为老旧小区不宜太大动工。老旧小区一般是上世纪80、90年代建设的,建筑物已经达到一定的年限,要是这些老旧小区开建地下空间(一般是在地下20米左右的地方动工),如果稍微有一点点疏漏,可能会出现楼层塌陷、地面塌陷等问题,所以不建议在老旧小区地下开建停车库。但是如果要建设的话,除了要具备的良好的硬件条件外,还要考虑解决社会问题,满足居民的需求;也要解决安全问题,对房屋安全性进行检测,满足了所有的条件才能进行规划建设。
  
  产权、投资与使用权益的明确
  
  在南京新鸿运物业管理股份有限公司管理项目中,已建成并投入使用的老旧小区地下停车场有月光广场和瑞金花园等项目。该公司董事长王中宁介绍,老旧小区建设地下停车场首先要解决谁出资的问题,这时业主就需要按照合理的流程来行使出资表决权,按照法律法规要有50%以上通过率。
  
  2012年,王中宁全程参与了《江苏省物业管理条例<修订草案>》立法听证工作,并代表物业管理行业表明了观点和看法。当时,争议最多的就是小区停车难的问题,王中宁认为,目前针对地下停车建设出资,如果光靠政府投入资金也是杯水车薪,所以政府要多出台政策,鼓励大量的社会资金投入人防地下停车场建设,等停车场建成后给投资方一定的收益权,比如给投资方10年或20年的收费权,让它自己进行管理。出台这样的政策来实现政府、社会、居民共同参与,形成大家共同努力,共同出资的局面。同时车位的建设、管理、投资等方面的问题,要按照《物权法》和新修订的《物业管理条例》中国家现有的法律来界定。首先,规定停车场的权属和建设资金要明确,产权是产权人一方的,但是产权人吸引了社会资金来修建停车场,就需要给投资方一定的经营管理权,以使其收回投资资金和成本,只有这样才会有更多的社会资金愿意投入建设。其次,政府人防部门对于人防工程的建设使用,坚持“平战结合,开发利用”的方式,平时由承租方使用管理,收益归承租方所有,战时根据防空需要统一安排管理,这样才能有利于收益和管理。
  
  对老旧小区地下停车场的建设,王中宁表示:第一,在小区车位的规划设置上,以后的新建小区要提高车位配比,现在的比例不到1:1,有的甚至只是10:8、10:6、10:5,配比严重不足。第二,政府要出台相应的政策。首先是吸引社会资金的政策,鼓励投资,让投资方积极参与立体车库和地下停车场的开发建设上来,加大投资建设的力度;其次,政府要规划利用好土地,重视城市规划和老旧小区停车场的建设,关注民生建设;再次,要正确引导资金,老旧小区需要社会、政府、个人的共同参与,共同出资。第三,希望能在相关文化、政策的引导下,提高人民素质,加强社会文明建设。
  
  (未完)

原载于《现代物业·新业主》2015年第8期/总第333期
(责任编辑:现代物业)
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