综理台湾2013年物业管理新闻，很意外“小区与公寓大厦的生活纠纷”居然评选为十大新闻之首，这意涵在台湾城镇高层高密集合居住过程中，居民面临秩序居住伦理的新课题。吃饭，好像不学也会，但我不相信，且怀疑地自问：您会吃饭吗?您真的会好好吃一顿饭?依此推理：您会住房吗?您真的会好好住一栋楼房?如此近乎白痴且单纯的问题：集合居住伦理与物管规约，就是本文内容重点。

　　台湾2013年物业管理十大新闻

　　各国各地、各行各业每年举办的十大新闻评选，显现非常多元化、多样化的结果。譬如，企业公司别、国家城镇别等等，立场不同就评选出相异的年度十大新闻。检视2013年台湾《联合报》全民观点所票选的十大新闻内容，再比对《联合报》教育、房地产等各行业别评选出来的年度十大新闻，更明确显现出相异的2013年十大新闻。

　　台湾2013年物业管理十大新闻，新闻来源以台湾物业管理学会网站、台湾建筑医院网站所登录的新闻为主，收录全年每月约20-30则重要新闻，剖析新闻内容，挑选出代表性关键词，依据关键词汇整全年同类属性的新闻，再邀约台湾物业管理学会主要干部，进行问卷调查与统计的评选方式，汇整2013年物业管理十大新闻，如下所示主要标题：

　　十、黄色小鸭、文创产业【2013/11/11】高雄黄色小鸭 创10亿商机

　　九、高龄社会、以房养老【2013/11/5】以房养老无人申请 卫生部门考虑放宽条件

　　八、住宅政策、房屋供给量【2013/10/31】供过于求 全台空屋逾86万户

　　七、地上权开发模式【2013/12/30】地上权可出售抵押 三大好处

　　六、防灾型都更【2013/10/29】李鸿源：解编公设 推防灾型都更

　　五、公设用地解编【2013/3/21】李鸿源：四年内完成公设保留地解编

　　四、磁砖剥落、砸人伤亡【2013/11/12】大楼磁砖砸伤人 郝龙斌：通案检讨

　　三、老屋健检、老屋拉皮【2013/11/29】北市老屋健检受欢迎今年额满明年续办

　　二、购屋纠纷、凶宅、惜命条款【2013/10/26】消保官：隐瞒凶宅 恐吃上诈欺官司

　　一、小区与公寓大厦的生活纠纷

　　本文仅选择最特殊且复杂的第一顺位年度新闻——小区与公寓大厦的生活纠纷，论述台湾当前高层高密集合居住伦理与物管规约之课题。

　　小区与公寓大厦生活纠纷与物业管理之关系

　　我有时候颇自豪台湾当前的生活文明，但当我回顾与论述2013年发生的小区公寓大厦中各式各样的生活纠纷，内心却非常汗颜，怎么会发生如此不文明的新闻事件?以下就让我原汁原味呈现新闻标题如下所示：

　　【2013/1/21新竹】邻居为狗事互摃 对簿公堂

　　【2013/1/23基隆】修水管纠纷 狠刺邻子4刀

　　【2013/1/30高雄】不满楼上噪音 画骷髅头挨告恐吓不起诉

　　【2013/2/21 板桥】楼上漏水渗他家 雇人堵管淹回去

　　【2013/4/7 高雄】反对大楼设教会 住户搞破坏

　　【2013/4/12 宜兰】屋内养鸽脏又吵 三星厝边不安宁

　　【2013/5/2 台北】更动管线致阻塞 住户判赔

　　【2013/5/4 高雄】不满噪音 邻居打死吉他师傅遭诉

　　【2013/5/10吉安】土狗咬伤男童 饲主行踪成谜

　　【2013/5/12新北】邻居制造噪音 敲门掉漆判拘役

　　【2013/7/24吉安】疑邻居射电磁波 妇人火大泼水还泼粪

　　【2013/5/25高雄】补漏生怨 屋主刺死包商

　　【2013/7/25 台北】噪音新法 管制时段欢唱就罚

　　【2013/7/29吉安】买屋送基地台?居民反讽抗议

　　【2013/10/19台北】小区停车场噪音管委会判赔13万元

　　【2013/11/12屏东】邻居为狗闹翻 3年互告20多次

　　以上新闻报道，乃依据时间序列别，显示小区与公寓大厦各式各样的生活纠纷。我尝试以纠纷事件的关键因素进行分类，概略划分以下四类：

　　一、设备维修：修水管纠纷，楼上漏水渗他家，更动管线致阻塞，补漏生怨;

　　二、生活噪音：不满楼上噪音，邻居制造噪音，停车场噪音，管制时段欢唱就罚;

　　三、饲养宠物：狗事互摃，狗咬伤男童，邻居为狗闹翻，屋内养鸽脏又吵;

　　四、使用冲突：反对大楼设教会，买屋送基地台反讽抗议，疑邻居射电磁波。

　　若再检视上述纠纷关键因素所衍生新闻事件的实际结果，就是积怨杀人、法院诉讼、判赔罚款、泼水还泼粪，乃致破坏小区与公寓大厦全体住户的人际关系。尤其最后一项搞坏人际关系，这种集合居住环境，真是可悲!究竟这与物业管理服务业务有何关系呢?也请读者们参与评析说说。

　　高层高密楼宇集合居住之新伦理、新规约

　　何谓伦理?依据网络信息定义：伦理学是对人类道德生活进行系统思考和研究的学科。它试图从理论层面建构一种指导行为的法则体系，即“我们应该怎样处理此类处境”、“我们为什么又依据什么这样处理”，并且对其进行严格的评判。的确没错，我们应该怎样处理此类处境?我们为什么又依据什么这样处理?

　　根据新闻报道，国家城镇居住人口比例逐年提高(台湾地区目前总人口80%居住在都市计划地区)，中国大陆近年城镇人口快速增长，2010年到2030年间，将从6.3亿增加到9.9亿，占全球新增城镇人口的1/4;人口规模超过500万的城市从14个增加到32个，占全球500万人口以上城市的40%。城镇化楼宇朝高层集合，居住空间朝高密集居式样。

　　环顾世界人类集合居住式样，趋势朝向生活空间高层化、用途组合复合化、设备监控科技化、能源使用密集化，在这些条件下，我们应该面对何种居住的新秩序、新伦理、新规约呢?高层高密楼宇的集合居住新规约，如何衔接到物业管理专业服务的面向上?本文拟从台湾的案例，先针对小区公寓大厦的纠纷因素、新闻事件结果，进行下列的分析与论述：

　　设备维修

　　台湾物业管理(第一类)名称为“建物与环境的维护”，内涵包括楼宇建筑主体与设备之维护管理服务。根据建筑工程学的专业知识，高层钢骨或钢筋混凝土结构的建筑主体，耐用年限往往超越五六十年之久，但是楼宇的水电、空调、监控等设备材料的耐用年限，均局限在10年-25年的生命周期。譬如台湾的高层建筑升降机，一般耐用年限25年必须更新。很残酷的事实，在台湾的新旧楼宇建筑瑕疵纠纷中，漏水纠纷诉讼案件比例最高。不难想象楼上漏水渗透楼下他家的维修困扰，随意更动管线导致水管阻塞的互相抱怨，维修水管造成纠纷乃积怨造成人身意外等事件。我主张的新伦理与新规约之见解有二：

　　(一)楼宇建筑设计必须朝向每户住家给排水管的配置，若有漏水仅需在自宅(不需麻烦楼下住户)即可维修，事实上台湾地区、日本已经有许多如此新型的楼宇建筑设计方案。

　　(二)对于高层建筑的给排水管线、强弱供电线、防火排烟、空调机组、网络通讯、各种功能用途的监控设备等，物业管理服务标准作业流程，须研拟定期检测、保养维修与更新设备的机制。换言之，物业管理须落实楼宇建筑(中)长期维护管理计划。在台湾，这是一项物业管理新技术，也是一项有商机的崭新服务。

　　生活噪音

　　回顾台湾小区与公寓生活噪音纠纷事件，均仅属楼宇小环境中的邻居人为噪音，而非城镇大环境中的交通工厂的机械噪音。如何避免困扰的人为噪音呢?让我讲两则故事：

　　【故事一：钢琴杀人事件】日本东京都世田谷区是一处优雅的住宅区，1975年曾经发生过弹钢琴之音导致纠纷杀人的事件。仔细想想，琴声对某人是何等优美的天籁之音，对某人却反而是渗透心坎痛苦的魔咒之音，为何会有如此的纠葛呢?再仔细想想，集合居住的住户如何欣赏优美乐音?集居环境有哪些学习乐器的场所?奏乐者与赏乐者如何相互欣赏与容忍?台湾(中高水平、足够规模)的高层化楼宇建筑，经常在楼宇公共空间设计配置钢琴室、乐器室与设备，这意味着不动产开发业者认同学习乐器与练琴的特殊需求，考虑在大众共享的公共空间，必须提供适配与之相符的空间与设备。

　　【故事二：周日楼上的电钻声】我现在居住于台北有升降机七层楼宇的三楼，四楼居住着一位就职于计算机公司的硬件工程师。前一阵子经常日夜甚至周日以电钻作业开发产品，电钻作响声音简直是魔音，令我痛苦难忍。我只好上楼敲邻居门，说：拜托您，周日是大家休息日，还有平常日的入夜晚上，这种时段不宜长时间使用电钻在家开发产品。和气相告后，楼上邻居制造的噪音消失了，我深觉并体认城镇楼宇的集合居住，必须建立信息互通、学习集居的机制，甚至建立管制噪音规约、制订噪音罚款规定，落实到住户生活规约。

　　饲养宠物

　　集合居住生活纠纷中的狗事互摃、邻居为狗闹翻、狗咬伤男童、屋内养鸽脏又吵……就是当今集合居住经常发生的宠物事件。究竟对于公寓大厦住户订定“不准养宠物”的规约，没来开会、没签规约的住户，须遵守吗?请您说说高见。依台湾公寓大厦管理条例第三条第十二款规定，所称“规约”即“公寓大厦区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议之共同遵守事项”。简单的说，“规约”是住户对于大厦公共利益事项，共同开会所订定的约定。禁止饲养动物是否属于“公共利益事项”?在公寓大厦管理条例第二十三条第二项第三款明文：禁止住户饲养动物之特别约定，应载明于规约，否则没有效力。所以，若在规约载明，则有法律效力。

　　但问题来了，何时由何人制订住户规约?在台湾销售新屋阶段不动产开发商，有义务协助迁入住户召开首次公寓大厦区分所有权人大会，制订住户规约。不动产开发商于销售阶段基于能够快速销罄房产，对于住户规约条文内容均采愈模糊、不明确的处理对策。问题又来了，一位或几位有饲养宠物或爱宠物如命的迁入住户，当公寓大厦管理委员会订定住户“不准养宠物”规约，就开始吵了。即使知道开会时间也不参加开会，没有开会签规约的住户就不遵守，造成邻居互摃的恶劣局面。我主张必须依据新订规约落实执行，但反思台湾当前公寓饲养宠物问题，是由于近代社会、核心小家庭结构下，长期造成人际疏离后，宠物只是心灵慰藉表象之一，讲求民主自由的台湾社会，是否仍须执行多数决的生活准则?究竟如何规范“指导行为的法则体系”?仍待商榷。

　　使用冲突

　　回顾集合居住使用空间，造成冲突导源于文化认知的纠葛、居民不足的专业知识、个人与群众之间的扭曲利益。以下选择几个案例论述：

　　【反对大楼设教会】高雄市左营区蔡姓住户反对大楼筹组教会，涉嫌破坏教会所属生态池，还在教友聚会时焚烧金纸、骂教会非法等，高雄法官审理后依毁损他人物品罪和公然侮辱等罪判处拘役120天，可易科罚金。这确实导因道教与基督教相异宗教信仰的文化纠葛，宗教信仰文化因素的刻板性、排他性冲突，从古迄今各地皆存，在台湾我不认为这是问题，也不必将此个案的偶然，就视为社会全体的必然。

　　【买屋送基地台反讽抗议】蔡姓男子将自宅屋顶租给电信业者架基地台，引起附近上百位居民反弹。不愿与基地台为邻的住户们，在门口挂出售屋告示并标注“送基地台”，讽刺意味浓厚，抗议要屋主和电信业者尽速拆迁。居民发现基地台避雷针的接地线和隔壁加油站油库仅一墙之隔，担心发生重大意外，每天都生活在恐惧之下。而蔡姓男子个人因出租空间作为基地台而获益。

　　【疑邻居射电磁波】彭姓妇人5年来觉得隔壁邻居张先生家里在发射电磁波，导致她先生罹癌，自己也浑身病痛，被监视器拍下拿着水瓢爬过一楼屋顶，对着邻居张先生的卧室阳台泼洒液体。彭妇解释张先生家三楼佛堂墙壁夹层仅有10公分，里面有无线电波发射器，电磁波强到让她睡不好，且身体常会突然肿胀，先生也因此罹患骨髓瘤。

　　前述这两则新闻事件，纯属个人与群众之间的利益扭曲事件，确实普遍存在于台湾社会。台湾城镇地区的高层楼宇，室内或屋顶若拟设置(通讯)基地台，设置单位须举办公听会，提出专业的说明资料提请住户表决通过后，始得设置。

　　结语

　　本文论述台湾高层高密集合居住伦理与物管规约，起源于台湾2013年物业管理十大新闻，发现小区与公寓大厦的生活纠纷之严重性，剖析造成纠纷关键因素，包括设备维修、生活噪音、饲养宠物、使用冲突等四类型因素。

　　总体言之，集居生活伦理与物管规约之我见有三：一、主张依据公寓大厦管理条例制订住户生活规约，制订规约若归类为不动产开发商的服务事项，不如应该说是物业管理服务业的专责事项;二、台湾的物业管理服务业有机会落实楼宇居民“生活与商业的服务”，实际就隐藏有协助居民的良机，也是学习如何融洽集居的教育过程;三、集居建筑环境与设备(中)长期维护管理计划，是台湾当前物业管理公司认知必须提升的核心能力，盼未来能因环境的友善，创造祥和的安居社会。

　　原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期