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借鉴香港物业管理 深化企业资质改革

时间:2016-01-06 16:23来源:现代物业 作者:练钧华 点击:
内地第一家物业管理企业成立于1981年,是紧随着深圳第一家房地产开发商开发的“东湖丽苑”商品房而出现的。内地在很大程度上借鉴了香港房地产行业的做法,从设计到销售,再到物业管理。
 
  内地第一家物业管理企业成立于1981年,是紧随着深圳第一家房地产开发商开发的“东湖丽苑”商品房而出现的。内地在很大程度上借鉴了香港房地产行业的做法,从设计到销售,再到物业管理。
  
  内地物业管理经过30多年的发展,随着物业类型多元化、行业规模大幅扩张、物业本身技术含量的提高以及客户对物业管理的认识不断提高,物业管理的要求相应地发生了转变。所以,调整法规和制度,使用更科学和规范的管理方法已经势在必行。
  
  2015年5月,国务院印发《2015年推进简政放权放管结合转变政府职能工作方案》,其中对行政审批、执业资格、收费清理、监管方式创新等工作进行深化改革,标志着政府在减少对市场的干预,让市场回归市场。其中广东省走在改革的前沿,提出对物业管理影响较大的物业服务企业资质管理改革。对比之下,香港的物业管理发展日趋成熟和完善,早已形成一整套高效的管理体制和机制,在此提供香港的一些做法,以供借鉴。
  
  内地与香港物业管理比较
  
  物业管理公司准入制度
  
  在内地,物业管理公司的注册登记需依照《公司法》的规定登记成立公司,并需按照住建部颁布的《物业管理企业资质管理办法》的规定,获取相应的资质证书,才可以成为物业服务市场的合同参与者。政府负责了大部分的管理工作。
  
  在香港,现时未有专门法例规定物业管理企业的资格,但香港有相当齐全的法规,除了《公司法》、《建筑物管理条例》外,还有与物业管理相关的法例供物业管理公司依循,如:保安管理方面的监管有《保安及护卫服务条例》;物业维护保养的法规有《建筑物条例》、《电力条例》、《消防条例》、《电梯及自动扶梯(安全)条例》、《气体安全条例》、《水务设施条例》;以及由土力工程处编制的《斜坡岩土工程手册》等。以各种齐全的法例及指引作为物业管理公司提供服务的参考,对其服务内容作一定程度的监管。各项条例中提到的“认可人士”都必须取得相应的注册资格,才能从事该项职业。成立新的物业公司手续较简单,注册资本不需验资到位,只是向政府登记注册资本数额而已,最低1万元港币,只是代表股东的经济责任。政府对公司的管理宽松,但对各种专业法规都有完善的条例。
  
  行业管理部门及政府职能
  
  在内地,物业管理的政府行政主管部门除了住建部门,《物业管理条例》还规定了街道办事处以及其派出机构社区工作站为指导部门,进一步加强了政府管控力度。物业管理企业的资质审批、业主委员会的成立、专项维修资金的使用均需要通过主管部门审批。
  
  在香港,物业行业的管理部门为民政事务总署:“民政事务总署人员会向私人大厦业主提供意见,协助他们解决与大厦管理有关的问题,但不会代替业主履行管理大厦的责任。一般来说,民政事务总署人员会就成立法团的程序向业主提供意见。”在成立大厦(小区)业主委员会(立案法团)的程序上,香港与内地大致相仿。但香港的业主比内地多了两个选择:首先,政府介入“主导”并非香港成立管委会的“必选项”,业主是可以不必经过主管当局同意,自行选出自己的“管委会”的。如未能自行选出,才可考虑向主管当局提出“援助”需要。
  
  香港主管部门的做法,体现了一个政府的定位问题——政府本质上不过是个公共服务机构,而不是什么高高在上的衙门。这些规定显示了对建筑物主人的充分尊重,体现了公权力在介入私权领域时的慎重。政府尽可能给予业主最大的选择权,政府本身只是充当一个社会的守护者,提供必要的支持和援助。
  
  物业管理行业组织协会
  
  在内地,以物业管理企业为主体的物业管理行业协会是经过国家民政部批准后,通过法定手续完成注册和登记建立的,是有着国家一级社团法人资格的一种全国性的社会团体。此外,还确立了建设部作为这一协会直属的主管部门。内地所有物业企业均可申请成为协会会员。物业管理行业协会具有官方性质,其角色是作为政府与行业或者企业与企业之间的中介,协调解决政府与行业之间的关系。
  
  在香港,物业管理行业主要是自律管理的模式,政府一般不干预协会在市场经济中的微观经济活动。一般由协会组织对符合资格注册的会员进行监管,香港物业管理公司协会就担任这一角色。
  
  香港物业管理公司协会成立于1990年1月,由各大小物业管理公司自发组成。其宗旨和目标为:建立及改善物业及多层大厦管理之专业水平;向香港政府及有关团体组织提供物业管理方法之专业意见;制定及监管会员之专业守则以保障公众人士之权益;鼓励专业管理公司之间互相合作、提高及增进服务水平;向会员及有意从事物业管理之人士提供专业培训;及代表各会员参与政府及其他相关团体在物业管理方面之咨询、讨论及研究。为提高和确保物业管理行业的素质,协会对申请成为会员的公司有一定的要求,该公司负责人必须具有5年以上的物业管理经验,或公司已有2年以上实际管理楼宇之经验;该公司现时已有超过1,000个住户单位管理;或超过30,000平方米之工业单位管理项目;或超过10,000平方米之商业单位管理项目。若管理公司未能全部符合上述资格,只可申请成为附属会员。在香港,协会是行业自发组织,不带官方色彩。
  
  物业管理执业资格证制度
  
  在内地,实行物业管理从业人员资格制度。1996年建设部制定《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训证上岗制度通知》,开设对主要物业管理从业人员资格培训制度。建设部于2004年发出《物业服务企业资质管理办法》,列明各级资质所需要的专业资格人员数量;2005年建设部和人事部共同推出了一系列的具体细则,主要包括《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格试实施办法》以及《物业管理师资格认定考试办法》等;2007年国务院修订的《物业管理条例》中指出“从事物业管理的各类人员一定要根据国家提出的相关规定,获得相应的执业资格证书,”表示物业领域的从业人员获得了资格方面的行政许可。然而,在资格证书的实施过程中,专业资格的监管存在较大漏洞,以致出现“买证”、“挂靠”等现象,各类资格证书的含金量和专业人才的专业性无法保证。2015年,国务院在深化执业资格的改革中,暂停了物业管理师考试,并停止注册。在内地,往往注重公司注册,却疏忽了人才的培养及登记。
  
  在香港,针对物业管理人这一职业,制定了相应的专业资格认证和管理制度。一般业主或业主立案法团会聘请专业的房屋经理协助其管理物业,房屋经理主要是为业主和法团提供法律、物业管理等专业意见,同时是协调业主或法团与物业管理公司沟通的中介者。房屋经理在物业管理行业中的存在尤为重要,所以其专业知识、个人职业操守必须有严格的要求和受到监管。
  
  香港设房屋经理注册制度,根据《香港房屋经理学会条例》于2000年4月成立的房屋经理注册管理局是专门负责房屋经理注册及监管注册房屋经理的纪律的公营机构。其职责主要是监察房屋经理的专业水平;设置和保存房屋经理名册;符合资格及已注册的房屋经理均可成为会员列入名册,供业界查实;审核所有申请者注册成为注册专业房屋经理的资格;就注册事宜向政府及房屋经理学会提供意见;处理有关注册的房屋经理的投诉;定期公布有关注册专业房屋经理资格的标准和注册资料及根据《房屋经理注册条例》所规定的其他职责等。
  
  一般能成为资格会员的人士都是香港房屋经理学会的会员,或其他获香港房屋经理注册管理局接纳的学历、训练及经验房屋管理团体的成员,如:香港测量师学会、香港营造师学会、香港建筑师学会、香港会计师工会、香港工程师学会及英国特许房屋经理学会等。
  
  香港房屋经理学会主要是提高房屋管理的专业水平和对房屋经理进行监管。学会按照公司法例以有限公司形式于1988年注册成立,后按照香港房屋经理学会条例于1997年正式成立为一个注册法团。学会的成员都是负责策划和统筹各种房屋管理服务的专业人士,他们的工作包括房屋的设计、供应、改善、管理和行政事务等。学会设有9个会籍类别:资深会员、会员、实务会员、附属会员、联系会员、见习会员、注册学生会员、名誉资深会员及退休会员。各会员必须遵守学会的各项守则,如有违反学会章程的行为,学会的理事会可执行章程上罗列的命令,有权暂时或永久终止其注册。
  
  所以,可见香港对经理人的关注比对物业公司的关注多很多!
  
  取消物业企业资质管理,借鉴香港经验发展内地物业管理行业
  
  广东省住建厅2015年7月下发《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》,决定全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质(以下简称为二级以下)审批工作。
  
  在物业企业资质取消之后,内地物业管理行业该如何自律,如何发展?香港的物业管理源于英国,经过多年发展已经建立了一套与世界接轨的体制,内地的物业管理发展不妨从以下几个方面借鉴香港的制度:
  
  取消物业企业资质审批,放开行业准入制度
  
  (1)根据《物权法》的规定,业主作为房屋的所有权人,有权利自行选择物业管理企业,政府无权强行规定物业项目选用指定资质以上的物业企业。随着经济的发展和国民文化水平的提高,现时内地的业主对于物业管理已经有了较深的了解,完全具备理性判断和选用合适物业企业的条件。
  
  (2)现行的物业企业资质管理中按照公司的注册资金、公司规模、专业人员数量作为评级的标准,而公司规模的大小与公司的专业水平并不成正比,注册资金的多与少也不能代表公司的服务质量,以此为标准来进行资质评比对于业主选择物业企业并不具有太大的意义。
  
  (3)取消物业企业资质审批应尽快在全国范围实施,广东省率先放开行业准入制度,对其他省份的中小物业企业来说是一个机遇,而对本省的物业企业来说是一个大的挑战,尤其对想向其他省份发展的中小企业会有比较大的冲击。
  
  因此,物业企业资质审批在现阶段已不再适用,而物业企业资质的审批也不需要物业行业协会来承接或者是以其他名义对物业企业资质进行规定。全面取消物业企业资质审批,放开行业准入制度,有利于中小企业的发展,营造公平竞争的市场氛围,促进服务质量提高和行业专业发展。
  
  摒弃现有制度,引入世界标准,融入全球
  
  2015年7月,中国加入WTO的15年保护期结束,美国《华尔街日报》曾评论,中国入世进口的是“全球秩序”,中国融入全球是大势所趋,未来仍然如此。物业管理行业一方面将面临来自全球500强等国际专业公司的竞争,从另一方面来看则是行业引入世界标准,融入全球物业行业的良机。摒弃物业企业资质管理的“非市场”制度,是行业融入全球迈出的第一步。
  
  《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》CEPA联合工作小组举行的第三次会议,已经在房地产(物业管理)方面,就香港服务提供者如何利用CEPA的措施申请内地物业管理资质的原则问题达成一致意见。引入香港物业企业拓展内地市场亦是大势所趋,取消物业企业资质管理将加快港企加入内地物业行业市场竞争。
  
  因此,摒弃现有不完善的制度和标准,借鉴并制定与国际接轨的制度和标准,完善物业立法,提前做好与世界接轨的准备,才能融入全球的市场。
  
  引入专业人才登记制度,引导行业向专业化方向发展
  
  (1)社会对物业管理行业的认识偏差,造成多年来大学物业课程设立少,生源严重不足,行业专业人才短缺等现状。
  
  (2)香港的注册房屋经理制度已实行了多年,有一套完善的监督管理体系。其专业协会如英国特许房屋经理学会(CIH)、英国皇家测量师学会(RISC)、香港房屋经理学会(HKIH)等,在国际性物业企业中的应用较多,比如第一太平戴维斯、世邦魏理仕等“五大行”。政府可考虑将此类国际性的专业认证在内地推广,培养国际性人才,以应对行业未来的挑战。
  
  (3)政府应鼓励大学开设物业管理课程,设立学士学位。同时在现有25间开设物业管理专业课程的大学中,引入CIH、HKIH、RICS、HKIS等国际专业学会对大学课程进行认证,对通过认证课程的学生,引导其直接加入专业学会,在物业行业中进一步发展。
  
  物业行业协会调整职能,与政府机构脱钩
  
  在政府简政放权不断深化的过程中,脱钩改革让行业协会褪去“官色”,物业管理行业协会与政府机构脱钩势在必行。物业管理行业协会的功能是及时有效地与本行业企业进行沟通,全面了解企业发展的现状,掌握本行业的基本情况,及时发布市场预警信息,引导企业向着有利方向发展。而协会内的会员则是信息和技术资源的来源,会员的专业知识和实际的经验是提供高切合性、合理和科学性的信息来源,也是表现物业管理行业的专业性和公认性的依据。
  
  香港物业管理公司协会对物业管理企业监管制度与国际的要求接轨,协会会员资格在行业内外具有高度认受性。协会对会员资格要求相当严谨,会员除了需具备专业物业管理知识外,更需要有一定年数的实际操作经验,此外对会员企业内部取得专业资格证书人员数量也有一定要求。严格规范会员行为制度非常值得内地行业协会借鉴,这对提高物业管理企业服务素质和专业人员素质有着很大作用。物业管理行业协会的专业性、行业内认受性是协助政府宏观规划行业政策的桥梁。
  
  内地行业协会应调整协会职能,提高协会的准入门槛,对行业内专业人才进行规范和管理,更要注重行业内人才的培养,促进行业持续、健康发展。
  
  (作者系英国特许房屋经理学会亚太分会前主席兼中国南区代表。)

原载于《现代物业·新业主》2015年第9期/总第336期
(责任编辑:现代物业)
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