中国内地物业管理行业按理说也发展了将近三十个年头，从国家到地方政府派员出国考察，翻阅国外资料，制订相关政策，这些年下来，物业管理的事也应顺理成章了，但很遗憾，事情并不如意，许多的争论和纠纷与地方政府制订的各种条例存在缺陷不无关系。
小区的物业管理组织应该是个经营实体
在分析国内地方政府制订的物业管理条例之前，先说个美国的故事。
有一天，笔者与一位房产经纪人约好，下午3点到花园宾馆喝咖啡聊天。但她失约了，第二天打来电话说，昨天中午带领一位客户在曼哈顿租房，业主与房客谈好协议后，去物业管理公司登记，结果搞到晚上9点，审查手续还没办完，客户不能住进。
房产经纪人想在曼哈顿用一半天的功夫搞定一笔租赁生意，那太天真了！
这是因为曼哈顿大部分公寓业主委员会制定的公寓管理制度非常严格，目的是保证公寓业主的居住品质，不能让给公寓搞乱的人混进来。物业管理公司的职责是执行业主委员会的规则，对准房客的收入与品行进行调查，至少要准房客工作单位证明、收入证明、信誉分数，原房东对该房客的评估信等，还要收几百元的申请费，搬进搬出要交近千元搬家出入费。
这种制度要在中国执行，房东、房客、业主委员会、管理公司早就“火拼”起来了：物业管理公司有什么权利审查业主的准房客？我的房客给你们挑来挑去，客人跑了，损失谁来赔？业主委员会有什么权利制订这些繁琐规则？！搬个家，还要收“过门费”，太霸道了吧！
美国公寓之所以制订这些规则，而且传承已久，这是因为美国的公寓业主委员会是法人，业主委员会与普通的公司董事会一样，也叫董事会，它具有普通公司企业董事会相同的职责与权利。
中国现行《物业管理条例》主要突出的是业主大会，很多地方政府的有关条例的描述相同，《物业管理条例》规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这就好比一个县的决议要全县的人民来表决，而不是由县长、县常委或由县人民选出来的几十名人民代表会议决定。现有的业主委员会按人代会的模式来管理公寓小区是有困难的，民主有余，集中不够。而且，人代会不能直接来经营一个经济实体。小区是一个经营的经济实体，因为业主委员会与物业管理公司、业主三者之间的工作重点和矛盾焦点是“钱”，设法制衡相互之间的利益，使三者之间利益均得，这与人代会有本质的区别。小区像一个公司、一个工厂、一个商店一样，每个月有收入与支出，老板就是业主委员会，总经理是物业管理公司。它每年也应该向国家报税，与一般公司不同的是，它是一个非盈利实体，小区的余额不用上交税利。
最近《北京市物业管理办法（草案）》在市政府法制办网站上征求民意，草案规定具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。这是个好消息。
物业费支配制度缺陷让政府随便调整价格
近期实施的《石家庄市物业管理条例》中规定，连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。
这是一条百分之百、彻头彻尾的“劫贫济富”的政策，中国社会科学院在2009年12月7日出台的蓝皮书说，中国85%的家庭买不起房子。85% 的老百姓买不起房，15%买了自住房阶层不说，这些房产炒家、投机家、富豪买了房让它空置，这已经是十分不公平的了，难道还有给有能力空置物业的人倒塞好处？
物业费的定义是什么，美国称物业费为“common charge”，它的定义是：Each unit’s proportionate share of the common expenses assessed in accordance with the common interest of the unit.
意译为：每个单元按照该单元占有（物业公共产权）的份额而分摊到的公共开支的均分费用。
而国内对物业费的定义不怎么明确，在百度的搜索中，找不到政府对物业费下的定义，只有说明物业费是包括物业服务成本或者物业服务支出，一般构成为以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
对照以上的物业服务成本或者物业服务支出，空置房屋使哪一条物业服务成本或者物业服务支出降低了？
据报道，石家庄绝大多数的物业公司对这一规定都表示反对。物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，是公共产品，不是针对某一个业主提供的专门服务。物业公司进场接手管理物业，无论住宅区内的入住率是多少，物业企业都要提供服务。500户人家，空置房有120户，物业公司不会因散落在各栋楼的120户空置房减少保安，关闭路灯，灭死部分花木！
在空置房这一点上，美国的规定是，没有出售的单元的物业费由开发商支付，因为这些单元的产权还是他的，空关十年照付物业费十年，没有还价任何理由！更不用说业主空置房了。
国内的物业费中还包含了物业管理企业固定资产折旧、办公费用等，这些费用的计算如果没有明确的审计程序作保证，也很可能造成物业服务费成本的虚报，引起费用纠纷。
此外，北京通州区法院曾公告，为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，本小区其他业主当庭提出物业服务存在瑕疵，经法院确证属实，就可按同样标准减免，一般可酌减物业费的8%。
法院可能是没有业务了，这会让每一个业主跑来说一通物业服务的不足之处，酌减物业费。要知道，人无完人，物业管理服务不可能十全十美，大家都来告一状，减8%物业费，恶性循环，小区的品质会愈来愈差。
通州区法院的这个决定说明，通州法官对物业费的部分概念是定在服务质量之上，而美国100%定在公共费用摊派之上，物业管理公司服务不好，弃之更换。让小区众人共享的，共同承担的摊派费用是不能轻易减减加加的。
为什么石家庄、通州会出现减少物业费的条例？说到底，国内的政策是让物业管理公司把整个公寓小区所交的物业费通吃了，物业管理公司拿的多，支出少，服务不到位，业主怎么会没有意见呢!这种让管家把老板的钱全放入自己的腰包，再从自己腰包掏钱出来，买饭给老板吃，良心好的管家还会烧个三菜一汤，恶劣的管家做到不让主人饿死就可以了！所以，可以说，国内物业费的支配制度上存在严重缺陷！
物业公司不该管公务员的事
重庆的打黑在全国出了名，全国老百姓，延伸到海外侨胞都为之叫好，但2009年10月1日起实施的《重庆市物业管理条例》搞出一条“业主委员会在与业主大会选聘的物管公司签合同时，一定要约定物业服务区域内的安全措施。……对业主的安全能保护到什么程度等，都应写入合同。……未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任。”
重庆物业管理条例出现这条规定，是不符合客观规律，有潜伏危险的邪门政策。
保证车不撞人、狗不咬人、自杀跳楼者不压死人、压毁他家财物，保证无坏人进入小区，保证小区内无小偷，保证预报地震，保证不断电断水，保证无第三者混入打伤老太婆，保证考不取大学的高中生不失常砸碎邻居的玻璃，保证无业主窝藏犯人，保证无业主吸毒，无业主打麻将赌博，保证……谁能写出“对业主的安全能保护到什么程度”的词句？！
警察是用纳税人的钱养活的，我们一个区域的纳税人能否与当地派出所写个签约，要求警察对管辖区纳税人的安全能保护到什么程度写清楚，疏忽或未能履行责职，导致纳税人人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任？派出所所长会与该地区纳税人签这个条约吗？派出所所长都不敢签这个约，一个物业服务公司老总有这胆量对小区业主下海口？北京街头突然有暴徒发疯连砍十五人，如果此事发生在重庆与物业服务公司签过“对业主的安全能保护”条约的小区，物业服务公司将怎样赔偿与负责呢？
假如我是物业管理公司老总，当小区业主委员会提出这样的约定，我不会与这个小区签约去管理这个小区。如果我是一个小区的业主委员会主任，我也不会要求管理公司写上对业主的安全能保护到什么程度的许诺，不会写上导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任的条约。公民（业主）的安全是由国家机器与法律来保护的。如果我是个业主，我也不同意掐着物业服务公司脖子的做法，付一点点物业费，却要他们承担如此重大的责任是不公平的。无论是管理公司还是小区业委会在合同里写上这些字眼，都是不负责任。因为在今后的执行过程中这些是办不到的事，是要闹笑话、闹混乱、闹官司、闹不和谐的。
正派人言出必行，言出法随。骗子言行不一，言出行变。只有骗子物业公司才敢签如此条约。事实上条例办不到有二个主要原因：第一，现在缺乏训练、工资低微、被业主打不还手骂不还口毫无尊严的保安根本无法去执行对业主安全保护的条例。倒是这些保安经常被自以为有钱、蛮不讲理的业主辱骂殴打而应受到保护。第二，条例中“物业服务公司提供的安全防范措施也与其收费高低相关”，如果物业服务公司提出要增加设备、人力，雇用警察下班后来小区持枪巡逻，或出保护费雇佣黑大哥照顾一下，业主愿意增加物业费吗？现在全国75%的小区物业费收起来都有困难，还要业主加几百元保护费是不可能的事！
重庆市政府应当重新考虑如何用国家工具保护纳税人的人身财产安全，政府既然不会支付财政收入给物业公司，为什么还要求物业公司承担公务员的责任？世界人类基本生活的需求是一样的，一个地方的“土政策”订得太离奇，说明在该地区的存在问题，世人会另眼相看，笔者看到这条政策，就不敢去重庆了，更不要说去那里买屋住了！
原载于《现代物业》2010年2-3期
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