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记者们总是断章取义的解释
最近颁布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中“第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
从语文的角度看，这条规定应该包括有这样几层意思：
1、法律不规定是否允许“住改商”，这个权利归业主自己；
2、需要进行“住改商”的业主，需要征求“其他有利害关系的业主”的同意；如果没有征求，假如某个业主要制止的话，可能会获得法院支持；
3、需要制止“住改商”的业主，在制止进行“住改商”的业主活动时，需要提供证据证明自己因为别人的“住改商”事实而受到妨害，即证明自己是“有利害关系的业主”并受到事实上的妨害；
4、受到妨害的业主，无须证明自己在“有利害关系的业主”中占有多大的比例。换句话说：一栋高层住宅楼中住了100户，其中一层有一户业主“住改商”供应早餐因而得到了其他98户业主赞同，但是他的二层邻居用事实证明自己受到了干扰，就有权要求一层业主停止“住改商”并会得到法院支持；
5、受到妨害的业主，并非是只有要求停止“住改商”一种途径进行维权，他还可以要求消除妨害、补偿等其他形式。
从法律的角度看，我认为该法规最有价值的地方，是澄清了在公民权利当中长期存在的“少数服从多数”的误区。简单说：如果（尽管）为了多数人的利益需要（必须）伤害少数人的利益，那么受伤害的少数人不再是无条件的服从，法律要求那些受益人必须停止这样的伤害，并为受伤害人提供必要而且合理的补偿。
但是这个法规沿用了在《物权法》中就提出了的一个条件，那就是需要“住改商”的业主需要事先征求“有利害关系的业主”的意见，假如他们没有一个不同意，才能进行，否则他一旦开工，极有可能被起诉而被法律制止。这个条件其实基本上是无法实现的。因为这个需要“住改商”的业主，首先无法判断哪些业主是与他将要进行的“住改商”“有利害关系”；其次，就算他能够判断了（这在实际生活中肯定不能），他也无法向所有的“有利害关系的业主”每人都征求同意，即使他在所有的报纸电视和住宅楼地段都做了广告和公告，还是可能有业主没有看见，或者看见了懒得理睬他（有豆浆油条先吃了再说，什么时候对油烟味道不爽了再提出赔偿也不迟）；就算所有的人都同意了，事后还是可以以“当时未受伤害但是现在受了伤害”而提出制止“住改商”。
从这样三种情况分析（无法判别“有利害关系”；无法向所有“有利害关系的业主”征求同意；即使征求同意了别人以后还是可以提出制止），所谓“未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意”基本可以确定是废话。大概立法者是比较同情法官，奢望那位需要“住改商”的业主先把法官要做的事情做完（取证调查辩论等等）。要我说，不如把《物权法》和《解释》中的这句话整个删掉，直接说“业主将住宅改变为经营性用房，他人以受到妨害为由并能证明，而请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”或许更为符合现实些。至于哪些“他人”可以来起诉，会不会导致有人故意找茬刁难别人做生意，这就是法官的智慧了，再说做原告也是有很高的成本的，何况他还未必会胜诉。
这是一个有疑问的措辞呢？还是一个有争议的概念？
但是现在真正令我觉得不应该的，是记者们的解释。
现在网络和报刊上关于这个《解释》的报道文章，有很多类似这样的标题《9月1日起住宅全面禁商》、《“住改商”遭遇一票否决》、《法律对“住改商”说不！》等等。只考虑了哗众取宠的标题，却把法律的本意，从标题到内容完全歪曲了。
联想到《物业管理条例》颁布的时候，也是大量的记者去写《物业管理条例出台，鼓励业主炒物管》等等，还有最近开始讨论的是否在不动产交易中安排一个买卖合同签署后的消费者合法冷静期，也被记者写成了《房地产买卖，合同订了可以反悔》，不知道这样的标题，是反映媒体的无知，还是无德。
(责任编辑：现代物业)2009-6-12 |
