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国内物业管理人士与业主对业主委会的选举方式与权力范围一直争论不休。许多城市的物业管理条例里没有把业主委会的选举，权力与义务写的很清楚，条例不细。导致每个小区的业主，业委会，管理公司矛盾激烈。
最近，又读到上海《解放日报》2006年11月2日的一篇文章，业委会是否应该走职业化道路？文章中有人建议业主委会主任应该每个月拿5000到10000元工资，要职业化。。。。。。。上海人谈物业管理起步要比北京人晚，二年前，北京人就开始谈业主委会选举与权力等问题时，上海人很少出声，对物业管理并不像北京人这样热衷于探讨，如今一谈就是讲钱。
纽约的楼宇管理有百年历史，业主委员会会员与主任是不支薪的。纽约的每一个公寓的出售计划书里把该小区的业主管理委员会选举方式，权力与义务，对业主委员会的人数与分工等细节都描述的很具体，很清楚。业主购买该公寓时，他就明白自己居住在这个公寓里的选举权与被选举权及选举过程。
公寓业主管理委员会代表该公寓或小区的业主利益，权利很大，一般来讲，建商很想控制业主委员会，为此纽约大部份公寓出售计划书中，对卖买双方的利益给予很多制约。公寓出售计划书中的前言中就写清楚建商的对业主管理委员会控制权利的规定。
新公寓开盘后，建商有二年担任业主管理委员会主席及其他职务的权力，或指定他的代理人担任。换句话说，建商有二年时间来掌控整个公寓的运作。但是，一年以后，有51%的单元出售后(确切地是51% COMMON INTEREST出售)，业主有权自行选举业主管理委员会。
就是说，房子卖得好，建商就失去对业主管理委员会的控制权。我对此开玩笑的介释是，有权没钱，有钱赚就没有权，政府还挺照顾建商的。但是，只要建商还有1%的单元在出售(这里特别要说明1%的单元不是留下来为自己用),建商或他的代表可以在业主管理委员会占有一席。
公寓业主管理委员会通常一年选举一次。
以五人组成的业主管理委员会来说，职务分配如下: 主席,付主席,财务,秘书及会员一人。
纽约的公寓业主管理委员会选举大部份是放在公寓全体业主年会时举行，业主年会是业主对公寓(小区) 业主管理委员会的工作评估，对公寓的管理的评估，对公寓年度财务报告的评议。
如果业主不能亲自来参加年会与投票,可以事先写好委托书,经过公证.你的亲朋好友就可以代表你参加年会与选举。
在正常情况下，年会的第二个议程就是选举，候选人有五至十分钟的自我介绍，由业主记名投票产生，得票最高的五人当选。当然这些候选人必须是业主，在年会前一个月他要把自己的简历交给年会筹备小组，由筹备小组印发(寄)给公寓每个业主。面把自己的姓名，单元号、电话、职业与经验、理念、承诺印发给大家，获得大家了解与支持。
这样的书面材料发给业主，让屋主也有一个记录，在改选时核实一下，这位先生或太太当了一年[官]是否言行一致，我们请他下台还是继续选他。
我所呼吁管辖下的公寓业主，选举业主管理委员会成员有六个注意事项：1）要五胡四海，不搞小团体主义。如一个公寓住了70%华人，选举时要考虑30%其他国籍种族的住户，要有各族裔人共同参与管理。2）由于委员都是兼职，无酬劳的志愿者，提出要求拿酬劳回报的人不能选。3）怕晚上与周末有屋主敲他门，求助解决邻居冲突，紧急事故的人，怕打扰他生活的人不能选。4）上届主席若在任期内没有表现不能选。如半年之内没有召开委员会会议，一年之内没有召开全体住户会议，大楼运行情况没有得到改善。5）上届委员，利用职权，经常请大楼清洁工，修理工为他的个人单元服务，占大家便宜的人不能选。6）有些人在多处有公寓，若他在其他公寓拖欠管理费，违法乱纪，名声恶劣的人不能选。
纽约选举业主管理委员会是记名投票。
为什么要记名投票呢？美国公寓政策规定，你的单元大，交的物业管理费多，你的权就大。
也就是得票的百分比不是一个单元一票，而是根据你的单元占整个公寓的多少COMMON INTEREST而定, 有三百平方米的单元的比一百平方米的单元多三倍COMMON INTEREST, 三百平方米的业主投的一票等于三个一百平方米业主投的票。如果出席年会人数(COMMON INTEREST)不超过百分之五十,选 举议程就不能进行.
此外，我经常提醒业主，影响公寓品质的第一大因素是居往人的人品与修养，第二大因素是业主管理委员会会员的素质与水准。我们选的业主管理委员的候选人不管来自什么国家，他基本上要符合三个条件，第一，热爱公益活动，大公无私。第二，有能力并善於与人沟通。第三，有财务，地产，法律，水电等专业知识。这样的人选上了,公寓的品质就有保证了，公寓的价值就会上升了。
此外有些大楼含有商业楼面，一般要求商业楼面独立水电、煤与管理等费用，因为商业楼面与住宅有利益冲突，例如商业楼面希望人多、兴旺，住宅居民希望人少、安宁；商业以盈利为目的，住宅区以安居为要求。所以商业楼面的管理费与住宅不同，管理不能混合一起。
商业楼面与住宅不能截然分开的公寓，众多的居民一般不选商家为管理委员会成员是不对的，五人委员中可给一席之地。
公寓的业主管理委员会成立后，它具有审议、准核、决策的大权，大楼的运行与品质的好坏就掌握在这几个人的手中。
委员会有权雇用管理公司或管理人员，而管理公司或管理人员只有汇报、提议与执行的职责，管理公司管理的不好，不符合管理委员会的要求，管理委员可随时决议解雇他们。
附记：
上文介绍了纽约公寓业主委员会的选举。
业主委员会成员有公寓的生死权，争夺席位的争吵，冲突必然在纽约的公寓业主年会上会发生了。建商，业主，管理公司，业主管理委员会员，各为各利益，各说各话，有时大家不欢而散，一个选举会开了一次又一次。
我参加过几次业主委会成员选举，建商与业主双方都花钱请律师，公证人出席全体业主大会，拉票辩论，场面火爆。当然，像国内由管理公司加入，大打出手是没有的。
至于业主委员会成员有权，但还挣一份工资，而且是高薪，在美国是没有听说过，但有些公寓会给于无薪的业委会成员一些小福利，例如免去一个月的物业费，免费提供一个车位等，这些福利只在您任职期内享用。一般提供这些福利的公寓也不多见。
上海人提出要给业委会成员发工资， 实际上是加重每一个业主的负担，而且会导致更多的‘钱’矛盾。虽然美国是资本主义社会，处处讲钱，人人讲钱，但不计报酬，努力为社会，为社区服务的志愿工一大批，这些人大部分不是有钱人，他们的指导思想是在工余时间为大家做些事是快乐的。
再说美国的业主管理委员把他所要履行的职责委托给他们所雇用的物业管理公司。一个公寓选定了管理公司，业主管理委员要与管理公司签一个合同，这个合同除了期约和公寓每个月支付管理公司多少费用外，主要是写上管理公司对公寓屐行的职责。
例如纽约的每一个公寓出售计划书中都有该公寓对管理公司基本的职责说明。这些职责主要五项是:
1. 为公寓开一个银行帐户，银行帐户上的钱由二个人签署支票才动用，做好收入与支出的记录。每个月底向每一位业主寄发下月的物业管理费帐单，每月初十天收存。迟交者将有几十元罚款。(罚数由业主管理委员会定)。公寓的银行帐户，一般由管理公司径理与业主管理委员会财务员共同负责，每张支票(每笔开支)必须有二人署名才有效。这些记录必须保存七年。
2. 公寓的员工雇用与培训.考勤,发薪。员工是属于公寓的支薪的职工，不属管理公司职工。员工培训是最重要的工作.例如:外客来访来,门卫要用内部电话通报业主,主人不在客人不得入内,防火训练,紧急事件处理等。
3. 设备的定期捡查与维护，几乎每一样设备都要合格使用证,电梯,锅炉,空调等每年由市楼宇局派人来查一次,消防系统由市消防局人员来查,不同设备,不同期限,来得非常频繁。如果有违反政府部门规定的事件发生，管理公司要向业主委员会汇报，请律师出面与政府有关部门打交道。
4. 管理公司还要负责公寓清洁用品,照明灯器,公共设备的采购。日常消耗品的价格,使用情况要作记录,每月要向业主汇报,超过一万元(每个公寓自定)的设备更换,添置必须由50%以上的业主同意。
5. 任何单元的买卖,出租的手续办理也有管理公司负责。美国的房地产交易,买卖双方一般都聘请律师帮肋过户,双方律师都要管理公司提供公寓财务状况,业主付交管理费情况,公寓保险证明等,管理严格的公寓,对每一位买主,或承租者都要进行资格审核并收取审核费.业主搬出, 新人搬入都要事先登记,交纳搬家出入费。
这里要提醒一句,这些事情是管理司工作人员在做,但所有的收入都存入该公寓的帐户,不是管理公司老板的口袋。
从以上的条例可以看出，公寓的具体事情都是请管理公司去执行 。再通俗一点讲，公寓的管理，业主委员会是动口，管理公司是动手。权在业主委员会手中，管理公司只不过是仆人。国内的职工在50-60岁就退休了，动口的管理人才有的是，有志愿义务者也一大把，自己的公寓自己管，不要给一些要权要钱的小人搞混了头，导致物业费越来越高 。
(责任编辑：现代物业) |
