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房客违法，房东要负责，这样的说法是把问题简单化了。
分析美国的公寓，住宅的租赁制度，公寓的房客违法或出了事故，物业管理公司将承担较大的责任，独立的私宅出租，房客出了事故或从事违法犯罪活动，房东要承担责任。
租赁房的管理属性要清楚
翻开一家美国专业物业管理公司的手册，可以看到物业管理大致分三类：CONDOMINIUM MANAGEMENT；RESIDENTIAL MANAGEMENT和COMMERCIAL MANAGEMENT 。
美国是私有制国家，约70% 是独立住宅，按国内的叫法是别墅，联体别墅（HUOSE，TOWNHUOSE）等，它的房东不用付物业费，自己照管自己的住宅；只有30% 是共有公寓，合作公寓，而且大部分是在城市里，公寓单元的业主要交物业费，单元外的事，请人打理。管理公寓叫CONDOMINIUM MANAGEMENT，其他私有住宅管理叫RESIDENTIAL MANAGEMENT。办公大楼，超市，商场等物业的管理叫COMMERCIAL MANAGEMENT。
现在国内在制定的某市房屋租赁管理条例，不知道是针对哪一种类行的物业，笼统的自定一套房屋租赁管理方法，惩罚制度，会与现有的治安，建筑，物权等各类规章法律矛盾，冲突。
例如福建提出房客搞直销，传销，房东要罚5万，房客租的是商业楼是否要罚房东？租的是公寓单元，管理公司没有责任？深圳的女房客在高级小区租了单元，卖淫接客，难到只罚房东？不去声讨物业管理公司？
管理公寓，管理公司责任大
举几个例子，看纽约的公寓单元租赁管理办法与责任。
1997 年，笔者经历过一件事。G公寓的1B单元房东尤先生将1B租给一对来自台湾的留学生，按照规矩，尤先生与这对年轻人签好租约后，到我们管理公司备案，填写 房客情况表，公司审核同意后，这对年轻人搬入1B一室一厅。入住约一星期，1A的单身房客，一位韩国女人，来管理公司投诉， ;1B的青年人做爱的声音太响，不仅是晚上吵，下午也叫。第二个星期，韩国女人来投诉了二次。实际上，韩国女人第一次来投诉，管理公司工作人员已经向这对 年轻人重申公寓守则，有关音响等嘈声条例，同时把此情况报告房东。房东同样也告诫房客，要遵守公寓规则。但1B的房客毫 ;无要遵守公寓规则之意，尤其是女性房客，男友不在家时，她还带来其他男人，又叫又喊……… 男友走了，再换一个。管理公司掌握此情况后，立即通知房东尤先生，要求房东终止与房客的租赁合约！虽然尤先生与房客的合约是一年，实际房客只住了二个月， 但尤先生必须服从物业管理公司与业主委员会的决定。
2003年，曼哈顿的一公寓女房客在寓所里被人强暴，女房客上法庭把房东与物业管理公司告了，在法庭上，物业管理公司出示了二封由物业管理公司律师写给信房东，并附送房客的信，信中要求房东关注房客的违法治安条例的行为，终止与房客的租约。但房东一直置之不理。房客在 法庭上说，单元的门锁不好，要求房东更换，但房东也没有回音，导致陌生人闯入被强暴。房东说，他住的很远，没有时间来照管房客的事，他交了物业费，一切应有物业管理公司照管，房客被强暴，他没有责任。
法庭综合各个诉求后，房东被罚了款，并赔了房客一点钱。
这二个案例至少反映了纽约公寓租赁管理三点信息：
1． 房东虽然拥公寓的某一部分，他有权出租他的单元，但物业管理公司和业委会为了整个公寓的利益，有责任与权利了解房客的基本情况。（有些高级的公寓对申请人 要收取$50-$150元的信誉调查费,管理公司对于申请人的收入,有无欠款记录等进行调查,符合该公寓的要求方可批准。）
2．公寓小区的业主是交付物业费的，物业中包含请物业管理公司的费，警卫费等，管理公司有责任对公寓小区的治安负责。房客在居住点有犯法乱纪行为，管理公司与业主委员应及时进行制止，并要求房东终止与房客合约。
3．公寓的业主不能以为交了一点物业费，房客的犯法乱纪行为，导致事故的发生的责任推给物业管理公司承担。管理公司只负责公寓公共区域正常运行及涉及公寓正常运行的事务。每一单元里的设备损坏造成的事故，均有房东负责。房东同时要配合物业管理公司关注房客行为，如果房客严重违反公寓条例，劝其无效，业主委员会与管理公司认为该房客不合适在该公寓居住，要求房东中止租约时，业主必须配合。
11月10日，纽约警察局在唐人街昭伦公所的一栋楼宇里发现出售LV，TIFFANY， ROLAX等仿照假冒名牌商品的居点，事情闹的很大，纽约的主要媒体都发了消息。该楼的房东一星期内受到二封名牌公司律师的来信，要求立即停止与出售假冒名牌的房客租房合约。根据纽约不动产法231条（NEW YORK REAL PROPERTY 231）业主允许租客作违法贸易，制造，等商业行为，业主将承担法律责任。制售假冒货者最高罚款25万美元，入狱5年。业主不驱逐不法者，业主的物业将被拍卖。该楼的业主这几天忙着向媒体澄清，自己是不知情的，以免遭到法律起诉，楼寓被拍卖。同时终止了与房客的合约。
有位住布鲁克林的王姓人士，他把一个小型的商场租赁下来，经过一翻装修，把一个个铺面出租他人，其中有一个房客在商场经营DVD 光盘，王姓二房东在与房客签订租赁合约时写明不得非法从商，但有几做光碟小生意的不卖盗版？这位卖DVD 商家业主开张几个月，就被美国“U2家庭娱乐公司”冒上，当业主收到“U2家庭娱乐公司”律师信函后，一声不啃，移货关门，逃之夭夭。一个月后，二房东收到“U2家庭娱乐公司”的律师信，将王姓二房东与其公司告上法庭。
经王姓二房东律师与“U2家庭娱乐公司”几番交涉，“U2家庭娱乐公司”要王姓二房东支付$10000元达成庭外和解。如果王姓二房东不同意，他的公司银行账号将冻结，十年内不可在其名下有财产。
这二个案例说明，房东自己管理的楼寓，将承担房客违法犯罪应有责任，无法逃避。美国无数的独立房屋，房东除了十分小心地遵守各种法规外，最重要的是购买意外责任保险，一旦房客或他人受到伤害，例如，路人在你门前因冰雪水迹瓜皮滑倒跌伤而诉赔，这费用由保险公司负责赔偿。
房东房客的权利与义务
纽约司法部长ELIOT SPITAER（现选为纽约州长）办公室公布的房客权利指南，（TENANT’S RIGHTS GUIDE）是根据纽约不动产法（REAL PROPERTY LAW），不动产行动程序法（ERAL PROPERTY ACTIONS PROCEEDINGS LAW）， 一般义务法（GENERAL OBLIGATIONS LAW），刑罚法（PENAL LAW）等各种地方与联邦法律来综合阐述房东与房客的关系，租赁手续，租金与驱逐房客原则等。
有几条规定值得一提：
1． 租约中若有由房东的疏忽导致房客伤害，财产损失，房客不能告房东的条例是无效的。
2． 房客要付给房东租房保证金，通常是一个月的租金。房东把保证金存在银行了，利息的1% 归房东作为手续费，其余要归房客。
3． 租金按月计收。租金调整，终止租约，必须30天前通知房客。（国内的一些租赁规定租金要按月收是对的，有利于房东对房客的情况关注，了解）
4． 房客有权利分租或转让他已租借的房屋，但必须得到房东同意。房东收到房客书面报告后，要在十天之内答复房客，不能随意拒绝。房东可以要求房客补充分租人或转让人的资料。如分租与转让的人与事不符合法律规定，房东有权驱逐所有承租人。
5． 房客要对分租与转让方承担房屋维护保养的责任，并不能私自与分租与转让者签署超过原租约期限的承租协议书。
6． 房东因房客交不出房租费或终止合约后仍然不搬出，房东不能私自用强暴手段驱逐房客，房东必须在法庭上胜诉后，由法庭派执行警察去驱逐。
美国的密苏里州司法部长JAY NIXON在1979年颁布的LANDLORD-TENANTS LAW 房东房客法中，房东在五种情况下，有权驱逐房客，1。不交，欠拖房租 2。租约到期 3。损毁房东财产4．违反租约规定 5。参与犯罪活动 。
如果房客对房东提出合理的设备修理，在14天内没有得到房东答复，房客可以扣除半个月租金，但房客必须在该住处住了6个月，不欠租金，没有违背过租约条例。另有四条法律也很值得注意：1。授权于县级法院，任何房客参与毒品犯罪与暴力行为，立即可将房客驱逐 2。房东切断水煤电暖的供应是犯罪，除非出于安全或健康原因 3。一房限住二人，除非在租约期所生的孩子 4。终止租约须提前60天告诉对方。
美国的各州有自己的地方法，而且会有很的差异。纽约没有房屋租赁法，但紧邻纽约州的新泽西州就有LANDLORD-TENANTS-RENT LAW，可以说是租赁法。房屋租赁的实质是房东与房客的契约，美国的大型文具商店都有购买现成的各类契约书，一式三份。租金租期，权利义务等一大堆，房东与房客只要把共同赞成的条例圈出来，并有律师见证即可。
房东房客犯法乱纪的行为都不会逃脱国家现有的各类法律的惩罚。政府也不担心无房屋租赁法会导致房屋租赁市场的犯法行为产生或增多。
2006-11-27于纽约
(责任编辑：现代物业) |
