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加拿大的每个共管物业，无论是一栋有500个单位的大厦还是只有5个独立的排屋群，均是一个具有独立法人资格的自治体。由于所在国的政治体制的影响，安大略省的每个共管物业（大厦）的管理很像一座微型城市。业主董事会犹如经选举产生的市政参议会，审定年度预算，决定临时紧急维修开销并对物业的各项管理作出决策。正如由市民选举产生的市政参议会需聘用市政公务员负责日常的市政服务管理，同样，由业主选举产生的业主董事会也需聘用物业经理负责大厦的日常管理。正如市政参议员要求市政府的公务员保存有关记录，依据审定的定额费用对公共设施进行维修和保养，为各项大型市政工程进行招、投标的准备工作，同样，大厦的董事会也要求物业经理完成上述的任务。正如市政府的公务员要负责监督和管理为市政府工作的人员和服务商，同样，物业经理也要监督和管理大厦的雇员和服务商。
业主的民主选举权是共管物业概念的核心。因此共管物业的组织形式也映射一个典型的民主政府的组织形式。大厦的业主们（合乎条件的选民）选举的董事会（市政参议会）对其物业和财产进行管理。除非被选举的董事会成员具有较强的各个方面的专业知识，否则董事会成员很难履行大厦的各项职责，比如，如何应付楼顶漏水， 如何处理财务及法律方面的事宜，如何清洁楼内走廊和楼外的人行道，因此，董事会便需要雇用各类服务人员，专业服务商和律师以保证大厦的共有物业得到及时维修，机器设备运转正常和董事会的各项决策符合相关的法律。除非共管物业的单元数很少，而且董事会成员有足够的时间和精力，否则不能对所有雇用人员进行监督并保证各项事宜得以顺利进行，所以董事会便聘请物业经理进行日常的管理，以保证其物业得到及时的维修和有效的管理。
从上述的运营管理和组织形式可以看出，大厦的董事会成员很像市政府的参议员。实质上，无论是大厦的董事成员还是市政府的参议员，他们的职责都涉及对某一个社区的治理。他们的职责均要求对本社区的重要事宜作出决定，包括其维护社区的预算，各项有利社区的行为细则。大厦的物业费类似于市政府所征收的税款，均是法定的，未按时缴纳要受罚款惩处。他们的任期均有一定的年限 （通常为三年），他们是否会被选举均由具有本身利益的社区成员的投票数决定。
尽管有很多相似之处，大厦的董事会成员和市政府的参议员之间仍有一些较大的差异。一般来讲大厦董事会管理较小的社区，很多事项由董事会做出决定，无需业主们的讨论和参与。因此，一个或两个董事会成员因为其个人的喜爱和利益所做出的决定会对他们的社区产生较大（或负面）的影响，而市政府的各项事宜要经代表不同社区的参议员们的讨论和表决做出决定，有时参议员还需要在本社区召集会议，听取社区居民的意见。还有另一个较大的差异表现为，参选或欲连任的大厦董事会的业主不仅可以挨门挨户地游说具有选举权的业主，而且还可以向具有选举权的业主收集有利于本人的委托选票；同样，参选或欲连任的市政参议员也可以挨门挨户地向本社区的选民宣传参政理念，但是却不可以向选民收集选票。
共管物业和市政府一样，均要依照上级的法律和法规运行。 在加拿大，共管物业和市政府均是依省级的法律而建立和存在，同时还要遵照省和联邦的相关法律。在安大略省，共管物业管理中所依据的主要法律依次为—《人权法》，《共管物业管理法》，该共管物业的《章程》、《条例》和《细则》， 这个顺序是“等级制”的，如果发生冲突，解释权由上而下。管理中还涉及其他的相关法律，这里只列出主要部分：仲裁法，盲人权利法，锅炉和压力容器法，建筑标准法，工程扣押权法，升降装置法，雇主卫生保健税法，劳工保险法，劳工法，环境保护法，消防法，健康保护法，所得税法，保险法，劳资关系法，物权法，抵押贷款法，市政法，职业健康及安全法，业主责任法，安省新屋保单法，规划法，私人侦探及保安人员法，租客保护法，非法侵入私人领地法，信托法，工作场合安全及保险法， 等等。
2010-11-6
(责任编辑：现代物业) |
