原告:玛吉特·安妮特·菲利普斯(自辩)
被告:普兰共管公寓法人第9512639号,证人、陈述人:丹尼·柏萨卡
审理法官:B.K. 奥费拉尔(本文第一人称者)
诉讼原因:
原告为共管公寓中一居住单元业主,因其单元屋顶发生严重的漏水现象,起诉被告共管公寓法人。原告声称,共管公寓法人并未依法切实有效地履行其对所辖物业资产进行合理维护的职责。
本案中存在的主要争议为:共管公寓法人是否真的在对共管公寓物业和公共资产的维护工作上存在渎职行为,并且,这是否最终导致了“限制共有人或单元业主向共管公寓法人索要相关损失赔偿”的强制性协议的签署。
亚伯达省的 《共管物业法2000》(Condominium Property Act, R.S.A. 2000 c)中第22项强制规定:“任何形式的共管公寓法人都有义务及责任对辖内的不动产及个人资产和公共资产进行有效维护,并确保其处于良好的状态”。在本案中,共管公寓的管理条例(bylaws)中也存在着类似的条款及规定。本案问题在于:是否可以通过协议解除共管公寓法人的该项责任,并进而解除共管公寓法人在物业发生意外状况时应负的主要责任。本案中的当事双方又是怎样做的?
案件背景:
本案中的共管公寓位于卡尔加里市西南方的塞达巴里区,公寓包含24个复式单元和20个联体别墅型单元。原告即为其中一单元业主。共管公寓建于1996年至1998年间,由于建造过程粗糙而匆忙,该公寓自建成起就存在着大量的结构缺陷,诸如屋顶漏水和地下室渗漏这类问题从未间断过。基于这样的状况,共管公寓法人在2001年曾起诉公寓的开发商、承建商和屋顶维护承包商,并通过法庭裁决获得了一笔数额不小的赔偿金。但是面对各种各样的公寓结构缺陷,赔偿金仍旧“杯水车薪”。不得已,共管公寓于2005年7月制订了一份涵义模糊的协议:业主需自行解决部分由于公寓结构性缺陷带来的房屋问题并承担相应费用。
容忍协议:
这份“容忍性”协议的确立基于以下现实状况:该公寓中的大部分业主家庭收入较低,难以承担额外的特殊维修费用,亦无法接受提高每年的物业管理费用,所以共管公寓无力对公寓屋顶和其他结构中既有和潜在的缺陷进行整体维修。该协议即要求遭遇建筑质量问题的业主自行解决本单元内部的维修和养护问题,并承担相关费用。屋顶整体的修复问题则由于资金短缺被暂时搁置。
上述协议经由2005年7月的一次共管公寓董事会会议起草为解决方案并最终正式生效。但是该方案没有任何形式的副本,且并未通过拟订相应的修正案而纳入共管公寓条例中——至少在原告蒙受损失之前,不存在该方面的明文规定。
(未完)
原载于《现代物业·新业主》2013年06期/总第260期
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