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2009年6期：建外SOHO的一岗两哨——建外SOHO物业交接纠纷专题
京城备受关注的“建外SOHO东区”物业管理纠纷旷日未决，赛特物业依然坚守着阵地，“美国最大”的宾至物业却始终处于失语状态，业委会不见踪影，小区帐目审计尚未有任何定论。SOHO业主们终于按捺不住，决定将小区的命运重新掌握在自己手中。
建外SOHO物业纠纷之谜
光环
《时代》杂志上曾这样评价：“SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代”。
潘石屹用SOHO为中国“新的时代”打开了橱窗，建外SOHO可谓是这些橱窗中最明亮的那一扇。
被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”的建外SOHO位于北京最大商圈CBD，总建筑面积约70万平方米，由北京红石建外房地产开发有限公司开发建成，是潘石屹的得意之作。建外SOHO由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成。没有围墙，是一组通体透明的建筑群，风格简洁明朗，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。
建外SOHO商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店等众多极具风格的时尚店铺，建外SOHO已成长为繁华热闹的都市生活中心。
2008年底，这个明星一般耀眼的社区又引起了社会各界的广泛关注，不过这一次，吸引众人关注的却是小区不断升级的物业纠纷。
玄机
从2008年年底开始，建外SOHO物业纠纷升级的字眼就不断见诸报端，据各大媒体报道，建外SOHO社区因解聘原物业管理公司——赛特国际物业管理有限公司北京建外分公司，聘请宾至国际物业管理（北京）有限公司进驻社区，引发了建外SOHO的新老物业之争，小区同时有两队保安在位，经常陷入彼此间的打架争吵，物业管理陷入混乱，商家纷纷退租。红石公司董事长潘石屹也在业主的要求之下站出来调停，在其博客公开发表了写给建外SOHO全体业主的信，希望政府出面协调。
事情看起来简单明了，新旧物业的纠纷也不是什么新鲜事，似乎只是这个明星社区已有的光环将它推到了风口浪尖。然而，最近有业主爆料，进驻建外SOHO的新物业公司——所谓的美国宾至物业是一个只有三级资质的小企业，并不具备管理32万平方米的建外SOHO的资格。那么，建外SOHO业委会为什么要解聘赛特物业，而另外聘请一个只有三级资质的物业公司呢？2008年年底业委会宣布解聘赛特物业时，两者的合同不到半年即将到期，是什么让业委会做出了这样一个匪夷所思的决定呢？
记者查明证实，如业主所说，在工商部门注册的宾至物业公司的确只具有三级资质。并非如其自称的“资产超过 120 亿美元，是美国最大的物业管理公司”。
带着疑问，记者于2009年4月再次走访了建外SOHO小区。此时小区已恢复正常的秩序，没有混乱不堪的迹象。但奇怪的是，每一处保安皆设两岗，两个不同制服的保安于同一地点站岗的现象随处可见。记者看到穿军大衣的保安戴着赛特物业的标志，而白色制服的保安似乎属于宾至物业公司。几经询问，记者找到了小区地下车库中的宾至物业公司物业服务中心，但该公司员工告诉记者经理在总公司开会，暂时不能接受采访，有进一步的消息另行通知。但直至截稿，记者也没有得到宾至的任何答复。
由于建外SOHO新一届的业委会还未成立，而原业委会任期已满，业委会实际处于缺位状态。记者一直联系不上原业委会主任韩兵，其他业委会成员都以主任韩兵为挡箭牌，婉拒了采访。记者随后联系了建外SOHO原物业管理公司赛特物业，总经理刘吉接受了记者的采访。
文件
赛特国际物业管理有限公司于1996年成立，是赛特集团公司下属的全资子公司，是经建设部批准的一级资质的物业管理企业。赛特物业管理的SOHO 现代城项目于2002 年在建设部、首规委、北京市委评审中荣获“金牌物业小区”称号。赛特国际物业管理有限公司依据与建外SOHO业主委员会签订的《建外SOHO物业管理委托合同》，履行物业管理职责，合同有效期自2006年2月24日至2009年2月23日止。为什么一家一级资质的“金牌物业”却被建外SOHO解聘了呢？
赛特物业总经理刘吉表示：建外SOHO物业纠纷完全是赛特建外项目负责人和业主委员会个别人的非法行为。
刘吉向记者列出了一叠厚厚的文件，是自2008年10月起，赛特物业与建外SOHO业委会的函件往来，其中可以详细地解析建外SOHO物业纠纷的经过：
第一份是2008年10月9日，赛特物业发给建外SOHO业委会的函，称因公司更换法定代表人，公司董事会研究决定于2008年10月10日至17日对公司董事长、总经理及各项目负责人开展内部审计工作。建外SOHO作为赛特管理项目之一，其负责人应暂时离职，返回赛特集团集中，项目日常管理工作公司另派人负责。
第二份仍是2008年10月9日，建外SOHO小区业委会发给赛特物业《关于拿回建外SOHO东区业主帐目的函》，业委会称赛特物业在未经业委会同意的情况下擅自拿走业主的帐目，当日必须归还。
第三份是2008年10月10日，业委会发给赛特物业《关于提前对赛特物业建外分公司进行审计工作的函》，决定即日起提前对赛特建外分公司进行审计，并要求停止对赛特建外分公司总经理肖福生等人的调动、任免和派驻。
第四份是2008年10月13日，赛特物业函告业委会，坚持肖福生返回集团接受离职审计，并由赛特物业派驻审计人员对建外分公司帐目进行审计。
第五份是2008年10月13日，《关于<建外SOHO物业管理委托合同>之解除通知书》。业委会函告赛特物业，称因赛特物业擅自违反双方合同的相关义务规定，决定解除物业合同，自此函签发三日起生效。
第六份是2008年10月14日，《关于赛特国际物业管理有限公司及北京建外分公司交接工作的函》，业委会函告赛特物业，业委会已与宾至国际物业管理（北京）有限公司签订《建外SOHO东区物业管理临时托管协议》，要求赛特物业与宾至物业尽快进行全部工作的交接并将帐面资金转入托管公司帐户。
赛特物业对于建外SOHO业委会单方面解聘表示不满，认为解聘没有经过业主大会的表决，甚至只有业委会三名成员在场，就下了解聘书，程序不合法。因此，于10月16日仍派出相关部门的管理人员到项目处理建外SOHO应急状态下的日常工作，遭到近50名来历不明人员的阻挡，发生纠纷。10月27日冲突再次升级，100多名不明身份人员，进入物业管理地下办公区，与赛特员工发生互举灭火器相砸的暴力冲突事件，引发了当时备受关注的“SOHO事件”。而据刘吉总经理透露，这些“不明身份”的人员当中很多就是原先赛特物业建外分公司聘请的保安公司的员工。“自家人打自家人”，刘吉谈到此事时满脸无可奈何。
更意外的是，2008年10月20日，赛特物业建外分公司向业主发出《关于收款变更的声明》，表示从即日起不再接受业主缴纳的物业费用，请业主向宾至物业交缴相应物业费用。
此举引起了赛特物业总公司的强烈不满，而此时，赛特建外分公司总经理肖福生竟然消失了！随之不见的还有建外项目帐册以及帐上现金。赛特物业公司随即报了警，但肖福生始终没有回赛特集团接受审计，没有回公司报到，也未对公司有任何交待。项目帐册和现金现在到了哪里也成了谜。此案件目前仍在调查当中。
审计
然而另一方面，业委会委托“北京中瑞诚联合会计师事务所”对赛特物业2003年11月至2008年9月的经营进行审计，声称在赛特物业管理小区期间，5年中累计挪走小区1.743万余元物业费，此项费用不知去向。业委会已正式就此情况向朝阳法院起诉，将追究其返还、赔偿责任。朝阳法院于2009年1月12日开庭，目前仍在审理之中。
业委会称，其中最大的问题是，赛特物业除未经业委会同意及合同没有任何约定的情况下，从物业费中每月转走16万-50万余元不等，且不出具任何票据。
似乎双方都成了受害者。
对于业委会要求赛特物业返还的1,743万余元物业费，赛特物业有自己的解释。由于各分公司不是独立法人，总公司从分支机构进行物业费用转帐是正常的，用于支付物业人员开支等。
对于审计结果，赛特总经理刘吉表示，赛特物业未经正常程序向业委会交付帐目，业委会通过非正常方式取得帐目，再委托审计公司审计，不符合法定程序。目前该帐目保存在北京市公安局经侦部门，将由公安部门重新审计。
据了解，赛特物业总公司建外分公司每年向建外SOHO东区1,000多位业主收取物业管理费近5,000万元，其中办公区和商业区每平方米每月收取物业费22元，住宅区每平方米每月收取5元。对于业主来说，最关心的是每年交的物业管理费到底去哪儿了？
而根据赛特建外分公司的费用支出情况，赛特物业怀疑建外项目总经理肖福生勾结业委会成员擅自挪用物业管理费。赛特物业表示有几点可疑之处。
其一，赛特物业的审计是因为董事层的调动，是按照国家法律规定的合法内部审计，同意业委会拿回帐目只是出于对业委会的尊重，且帐目是被返还给赛特建外分公司，并非业委会。而为什么一天之后，业委会就要求提前对赛特物业进行审计，并迅速作出对赛特物业公司解聘的决定？赛特物业与建外SOHO的合同2009年2月就将到期，业委会并不需要大动干戈，只要不续约，就可以另聘物业公司进驻小区。“它要保的是什么？其实就是那些帐目。”刘吉说。
记者在赛特物业出示的建外分公司费用统计表中看到，包括交际费、办公费、租摆费等项目的费用支出金额巨大。一项近20万元的企业培训费用于建外分公司和业委会成员共6人去新西兰参加“国际安全社区会议”，而事实上，赛特物业并未有任何人出席过该会议；每月的交际费有4万到5万元不等，2007年一年的交际费竟有37万；每月的办公费达到100万到200万，其中每月对业委会的办公费用支付均达到3万到4万，远远高于合同规定的每月1万元。赛特物业称，建外分公司2008年1月至9月的总项目开支近994万元，是其他分公司的二到三倍。
其二，在业委会发的《关于<建外SOHO物业管理委托合同>之解除通知书》中，业委会声称因赛特公司违反合同规定，所以决定解除合同。其所指的就是在《建外SOHO物业管理委托合同》第六章“乙方（受托方：赛特国际物业管理有限公司）的权利和义务”第五十八款所规定的“自本合同生效之日起，建外SOHO物业管理分公司总经理肖福生，如因工作需要调动岗位时，乙方应与甲方事先协商，得到甲方同意后方可调动。乙方对派驻建外SOHO物业管理分公司的高级管理人员如因工作需要进行调整时，应提前通知甲方”，当时在业委会个别人的强烈要求下，赛特物业同意了此条款。由此略能管窥肖福生与建外SOHO业委会之间的渊源。
其三，因为业委会拿回建外SOHO东区业主帐目要求，赛特物业将帐目返还给了赛特建外分公司。肖福生消失后，公安部门介入时，帐目居然出现在业委会的库房里。业委会至今也无法解释帐目的来历。
另外，代替赛特物业的宾至物业公司事实上只有三级资质，根本没有能力对建外SOHO这么大规模的社区进行管理，为什么业委会要聘请一个这样的公司？事后建外SOHO的业主曾向北京市建委提出过申诉，建委物业处表示，当时已经数次明确地将宾至物业的资质告知业委会，但业委会坚持要求宾至物业对小区进行托管。
众人的觉醒
2008年10月24日政府相关部门在建外街道会议室召开了协调会，认定赛特国际物业管理有限公司《建外SOHO物业管理委托合同》是有效的。赛特物业于10月30日向建外SOHO小区业主和用户发出了公开信《真相声明》，说明小区发生的物业纠纷的情况。在这种情况下，业委会在11月召开业主大会对更换物业公司进行投票表决。
业主大会通过了更换物业公司的决定。据业委会主任韩兵称，共有700名业主书面投票表示同意撤换物业公司，唱票现场也有多位业主到场。但事后赛特物业走访业主，发现被走访者中只有5%参与了此次投票。部分业主表示当时投票很大程度上基于对业委会的信任，觉得业委会肯定是代表业主利益的，对于宾至物业的资质问题也没有过了解。赛特物业对选票结果的真实性表示怀疑。
2008年11月5日，业委会发出《致家人业主的第二封公开信》，对赛特物业向业主发出的《真相声明》以及做法表示强烈不满，同时呼吁业主向宾至物业公司缴纳物业费用。但此时业主们对业委会产生了怀疑，并认为宾至物业的服务并不合格，收取物业管理费也并不合理，开始以拒交物业费的形式进行抗议。
2009年1月22日，红石建外公司向全体东区业主发函，阐明小区物业管理的混乱已造成租户的大量流失和逃离，社区安全受到极大影响。
建外SOHO东区至此全面陷入“新老物业并存，业委会无法换届”的泥沼。撇开各种利益的纠纷不说，事到如今，如何使建外SOHO小区恢复秩序，使业主的利益损失最小化才是关键。2009年1月底建外SOHO业委会换届选举开始，红石公司董事长潘石屹也发表公开信，鼓励业主积极报名自荐，参加新一届业委会选举，“选出一届真正为业主服务的新业委会，并在新业委会主持下，选聘出真正能够为广大业主服务，管理好建外SOHO的新的物业公司，让建外SOHO重新焕发生机。”
业主们开始意识到掌握社区管理权的重要性，积极参与业委会选举，并组建建外业主紧急维权小组，并于2009年2月8日，发出《关于回应建外SOHO业委会筹备换届选举及红石公司致业主函的倡议书》，希望原业委会、街道办事处、红石公司、全体业主共同努力重塑家园，恢复小区秩序，推进业委会换界选举并招聘新物业公司。
2009年2月9日，潘石屹致函全体业主，看到紧急维权小组的倡议书后，希望由物业管理缺位而引发的混乱局面能尽快结束，呼吁业主们积极参与业主大会共同维护建外SOHO。再次希望政府面对混乱局面能起到主导作用，引导各方在法律框架内平息纠纷。
而业内人士则认为，物业管理活动，是业主们自己的事情，他们自己有决定的权利。建外SOHO问题的解决最终必须依靠广大业主的积极参与。外人，都是看客。决定共同事务，需要业主集体的智慧、能力。没有业主的积极参与，建外SOHO的迷局很难解开。
并未完结
建外SOHO的物业纠纷并未完全解决，不符合物业管理资质规定的宾至物业公司仍继续对建外SOHO进行物业管理，赛特物业公司建外分公司的帐目至今不能查明，建外分公司总经理肖福生不见其踪，建外SOHO业委会的换届选举还在进行中。今后如何实现对业委会权利的监督？建外SOHO社区的物业管理何去何从？这一切都还是未知数。
但我们至少看到了业主意识的觉醒，原先对社区管理漠不关心，只关注自己利益的业主们开始联合起来争取自己的权利，参与社区的建设和管理。
也许正像老潘说的“只有我们每个人都通过负责任、透明和公开的方式处理问题，问题才能得以解决，我们的家园才能拥有美好的前景。我们要相信正义力量、相信政府，相信每个人心中都有阳光、善良和向上的力量，包括那些正在用腐败的手段进行黑箱操作的人，他们的心中也蕴藏着正面的力量。相信只有我们大家用积极和正面的力量才能真正解决我们家园管理存在的腐败和不公。”
（北京特约报道）
原载于《现代物业•新业主》2009年第6期总118期 (责任编辑：现代物业) |
