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业主欠交物业费的制约不足 文/戈琳
原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期 物业服务是一种公共物品，全体业主对物业共有部分享有共有和共同管理的权利，在享受这种权利的同时也需每一个业主承担相应的义务。按时交纳物业服务费用是业主应尽的最重要义务，但业主履责意识尚未建立，加之物业服务企业追讨手段缺乏，现阶段业主欠费情况很普通，甚至有些企业放弃追讨服务费而以降低服务品质达到收支平衡，结果是企业无法健康发展，全体业主利益也随之受损。 由历史原因造成的业主有偿消费意识淡薄、由开发企业遗留质量问题而造成的业主以欠物业费“维权”，以及物业服务企业确实存在服务瑕疵而让业主有了欠费口实的情况十分普遍，本文不再赘述。 政策层面为何不能有效治理欠费 《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。由于对不按时交纳物业服务费无罚则，不能有效遏制业主欠交物业服务费的情形。惟一对欠费业主作出限制性条款的是《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)，第三十一条规定业主委员会符合遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。但由于业主对模范履行业主义务存在异议，不认可欠费业主不能入选业主委员会，在实践中，北京地区的政府指导筹备组在业主委员会选举办法、业主大会议事规则中明确业委会入选条件，在未明确欠费业主不能入选业主委员会的情况下，不能排除欠费业主。 北京市2010年制定本市的《业主大会和业主委员会指导规则》、《管理规约(示范文本)》、《业主大会议事规则(示范文本)》时，初稿明确业主委员会应按时交纳物业服务费，在征求意见时，此条款受到质疑，最后《指导规则》删除相关条款，弱化到写入《业主大会议事规则(示范文本)》供业主参考。不过想想成立业主大会的数量，再想想又会有多少欠费业主愿意为了入选业主委员会而交费，政策层面能提供的支持确实有限。 业委会为何无所作为 物业服务费用是基于物业服务合同约定产生，当个别业主不按时交纳费用时，不仅侵害物业服务企业的合法利益，由于物业服务不能将欠费业主排除在外，欠费业主自然与交费业主捆绑在一起，借助他人免费享受物业服务，这样的行为严重侵害全体业主的合法权益。《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。《条例》将业主欠费侵害行为的督促纠正义务赋予业主委员会，但由于得不到司法权的保障，不能产生任何实质上的强制力，在实践中出现侵权行为时，业主委员会起到的作用微乎其微。 首要原因是业主大会成立比例低，北京一共成立约900家，不足总数的20%。业主委员会也有不少陷入瘫痪或半瘫痪的状态，物业服务企业无法广泛依靠业主委员会催交费用。当然也有例外，北京朝阳区某小区业主委员会主任懂政策，主动做欠费业主的工作，起诉长期欠费的业主，并向法院提出必须全额交纳物业服务费和滞纳金，法院予以支持，小区物业费当年收取率均能达到98%以上，通过催交能达到100%。 其次业主委员会缺乏运行资金，更缺乏健全的运行制度，以至于难以有效组织各项工作。在美国，业主向业主协会交纳业主共有资金，共有资金包括物业服务费、律师顾问费、评估费等，出现业主欠费，董事会可以动用共有资金聘请律师，发函催交，催交无效可以通过司法途径解决。在国内，也有项目尝试建立业主共有资金，但由于业主委员会运行不规范，资金使用低效甚至影响物业服务的正常运转。北京东城区某项目负责人反映业主委员会对物业服务企业每项支出均要审核，而且审批未定时限经常影响正常物业管理工作，尤其对每月物业管理人员工资的延误，降低了员工的工作积极性。
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