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物业管理区域，是指相对独立的、由业主自行管理或者委托物业服务企业、其他管理人实施统一管理的区域。划定物业管理区域是业主大会成立的前提，也是搞好小区物业管理的前提。《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”鉴于我国不同地区物业管理发展水平差异性很大，《物业管理条例》未对物业管理区域的划分作出统一的规定，而是授权各省、自治区、直辖市制定具体办法。笔者查阅了相关省市的规定，发现各省市在这问题上的规定存在不少差异。《广东省物业管理条例》修订过程中，这一问题也引起了热烈的讨论。以下，笔者就结合《广东省物业管理条例》的修订对这个问题谈点个人意见。不对之处，敬请批评指正。
物业管理区域划分的主体是谁？《广东省物业管理条例（修订草案）》曾规定，物业管理区域由建设单位划定。对此，一些法律界人士提出，物业管理区域的划定，形式上为物业管理，其实质却涉及业主共有财产的范围的确权，关系到业主共同财产利益及共同民事责任的大事，不应由建设单位划定，而应由房地产行政主管部门会同其他相关部门划定。笔者赞同这一观点，物业管理区域的划定涉及物业管理区域物业共有部位、公共场所、共用设施设备的权属问题，在目前小区权属关系十分复杂的情况下，如果规定由开发商划定物业管理区域，可能造成部分开发商侵犯小区业主的合法权益。由政府相关部门划定物业管理区域可以在很大程度上避免这种情况的出现，也符合《物权法》及《物业管理条例》规定的精神。当然，这并不是说建设单位在物业管理区域的划分中不应有所作为。相反，建设单位在物业管理区域划分中应履行协助义务。建设单位在申请办理商品房预售许可证或进行房地产初始登记的同时，应当向房地产管理部门申请核准划定，并提交相关的申请材料。对于老旧物业，则由业主委员会或物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门申请核准划定，或者由街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后会同房地产行政主管部门划定。房地产行政主管部门及其他部门划定物业管理区域侵害业主共同权利的，受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼，请求撤销或变更已划定的物业管理区域。
新建物业如何划分管理区域？《广东省物业管理条例》修订过程中，不少业主、实务部门的同志甚至专家都对一个物业管理区域只能成立一个业主委员会的规定提出疑义。笔者认为，矛盾的症结并非起因于一个物业管理区域是否只能成立一个业主大会，而在于如何科学合理地划定物业管理区域。由于在一个物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备和相关场地在构造和权利归属上的整体性，因此，《物业管理条例》规定一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。笔者认为，一个物业管理区域只能成立一个业主大会的做法应当坚持，但对于物业管理区域的划分则不能采取“一刀切”的办法，而应该考虑到各个小区的具体情况划定。如果各方面的条件具备，那么将一个大物业管理区域划分为数个小的物业管理区域，分别成立一个业主委员会也未尝不可。在划分物业管理区域时应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循以下原则：1、根据用地权属界限划定物业管理区域，同一土地使用权的物业宜划入一个物业管理区域。2、被道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，各自然小区之间配套设施设备管理责任明确，并达到一定规模的，可以划分为多个独立的物业管理区域。3、配套设施设备共用且不可分割的，应划入一个物业管理区域；配套设施设备能够分割，独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。4、相对完整的居住小区、独立组团可划定为一个物业管理区域。5、房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业可划入同一个物业管理区域。6、物业管理区域的划分与居民委员会的设立范围一致。
分期开发的物业如何划定管理区域？《广东省物业管理条例（修订草案）》曾规定，分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。这一规定，引起了大家的广泛讨论。“分期开发”的物业是房地产开发市场较普遍的现象，在广东省，“分期开发”物业所占的比例相当大。部分开发商以分期开发为借口，故意拖延成立业主大会及业主委员会，极大地损害了业主的合法权益。因此，部分人士提出无论配套设施共用与否都应允许将分期开发的物业按期数划分为不同的物业管理区域，或者在维持一个物业管理区域的基础上按期数成立业主大会，待物业全部开发完成后再合并为一个业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会是《物业管理条例》规定的一条红线，这条红线在《物业管理条例》作出修改之前是不能动的（而且笔者反对这种修改）。笔者认为，分期开发物业划定物业管理区域的原则与一般的新建物业并无实质上的区别。凡是对新建物业适用的划分标准对于分期开发物业同样也适用。开发商故意拖延成立业主大会及业主委员会的问题，实际上可以通过完善业主大会、业主委员会筹备及换届制度加以解决。例如，可以规定，分期开发的物业，在第一期物业的首套物业交付使用满两年或者已交付使用的建筑面积达到第一期物业建筑面积百分之五十以上的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，由街道办事处、乡镇人民政府指导、协助小区业主召开业主大会，选举产生业主委员会。此后，每当新一期物业销售后达到前述条件的，建设单位都应当告知业主委员会，由业主委员会组织召开业主大会，选举产生新一届的业主委员会。占当期业主人数20％以上的新一期业主可以提出换届选举的要求。
老旧物业如何划分管理区域？老旧物业分为两类，一类是已经实行物业管理的物业，另一类是尚未实行物业管理的物业。对于第一类物业，一般认为应尊重既有事实，按照现有物业管理范围划定。当然，如果业主对现有的物业管理区域划定有异议的，也可以向房地产行政主管部门提出申请，由房地产行政主管部门按照相对独立、方便生产生活、有利于发挥物业效用、便于管理等原则重新划定物业管理区域。对于第二类物业，主要存在两种情况：一种情况是在计划经济体制下建造的旧住宅，在房改售房后，其共用设施设备的产权不明晰，实施物业管理时，随之带来维修养护责任不明确；还有一种情况是过去零星插建的旧住宅或其他房屋建筑，其设施设备与紧邻的其他物业关联性很强，若单独实行物业管理，不是侵占相邻物业业主的利益，就是成本太高，浪费资源，难以运转。对于这两种物业，是否实施物业管理，应由业主决定，但政府出于城市管理、社区建设的需要，也可以主动推动。具体可由街道办事处、乡镇人民政府征求相关多数业主意见后会同房地产行政主管部门参照新建物业划分的办法划定。
物业管理区域划分后应如何公示？《广东省物业管理条例（修订草案）》规定，新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地房地产行政主管部门备案。由街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府应当告知物业所在地房地产行政主管部门。《广东省物业管理条例（修订草案）》对物业管理区域的公示采取备案和告知相结合的形式。对此，一些政协委员提出，采用这种形式对物业管理区域进行公示的力度不够，应采用登记的办法进行公示。笔者赞同这种观点。如前所述，物业管理区域的划定涉及业主共有财产的范围的确权，按照《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才能发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。因此，物业管理区域划定后要想产生《物权法》上的效果，就必须登记。具体操作上可以由房地产行政管理部门在地籍图和房地产登记簿上注记。建设单位在出售物业前，应将已划定的物业管理区域范围在商品房买卖合同附件中明示。对于已经实施物业管理的区域，则由业主委员会、物业服务企业或者其他管理人在物业管理区域内显著位置公示。县级以上房地产行政主管部门应当在其网站上公示已划定的物业管理区域范围，并允许公开查阅。
原载于《现代物业·新业主》杂志2008年11期总第99期
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