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小产权房现在被推到了风口浪尖，但它并不是新生事物，10余年前它就披着种种外衣零星散见于我国一些大城市的城乡结合地带。虽屈身于法律的夹缝中，但在一些相关利益主体的大力培育下，在高房价的催生下，经过10余年的发展，小产权房在我国许多城市外围已成燎原之势。毫无疑问，为数众多的小产权房已经完成交易，顺利实现了其“价值”，并被投入使用。随着物业管理行业在我国的蓬勃发展，这些投入使用的小产权房，绝大部分都不同形式、不同程度地引入了物业管理。由于小产权房在产权上的缺失及一些特有的因素，注定了其物业管理也将存在诸多问题。
物业服务水平普遍较低
小产权楼盘一般仅提供常规性的公共服务，如房屋设备设施修缮、车辆道路管理、安全保卫、清洁卫生、绿化等，而且服务水平普遍较低，究其原因，主要有以下几方面：
1、业主的消费能力有限
小产权房的购买者虽然也有一些高收入阶层，但一个不争的事实是，大部分的小产权房购买者的购房行为都是由于无法承受高房价而迫不得已的无奈之举，要不，谁愿意在私有财产神圣不可侵犯的今天，将可能是自己最大的一笔财产置于随时可能受到侵犯甚至剥夺的风险中。因此，城镇中低收入阶层成为小产权房的主力消费群。另外，小产权楼盘中还居住着一部分真正的主人，即当地的村民，一般都是集体经济组织占用村民的宅基地或承包地开发小产权楼盘后用房子进行安置补偿。这部分村民大都以务农和打工为生，收入水平较低，而且有的承包责任田已经被占或部分被占，收入更是没有保障。
物业服务消费者的收入水平和消费能力直接决定了物业服务的档次。小产权房业主收入水平偏低、消费能力有限，是小产权房物业服务内容单一、服务水平普遍较低的重要原因。
2、物业服务人员素质较低
从当前小产权房物业管理的现状来看，为小产权房提供物业服务的绝大部分是开发商或当地村委会等组建的物业服务机构或物业服务企业，有些甚至是临时拼凑的，所聘员工则大部分没有经过任何专业知识学习或培训就直接上岗。而且，为了解决当地农民的就业问题，在村委会等政府基层组织的安排下，很多村民还不知道物业管理为何物就仓促走上了物业服务工作岗位，有些小区这种情况非常突出，村里男劳力大都被聘为秩序维护员，女劳力则大都成为清洁工、绿化工等。这种清一色的“生手”拼凑的物业服务队伍，其服务水平可想而知。有些小区还发生过这样的事情，一些村民转变而来的物业服务员工，由于家就在自己管理的小区中，工作时间他们还常回家看看，做做家务，有时还让家庭成员来顶替自己上班，完全把物业服务工作当成了兼职。
3、缺乏有效监督
物业管理本质上是一种业主自治管理，业主大会和业主委员会则是实现业主自治管理的重要形式，业主可以通过它们来主张自己的合法权利，保护自己的合法权益。但是，现实中大部分小产权楼盘都没有成立业主大会和业主委员会，即使有些成立了，也往往流于形式。因为小产权房的购买者根本就不是法律意义上真正的业主，他们连参加业主大会的权利都没有，即使参加了，也必然是理不直、气不壮，在这种名不正、言不顺的尴尬处境下，这些业主怎能有效保护自己的权益、监督物业服务质量呢？更有甚者，一些小产权楼盘直接由村委会等政府基层组织行使业主大会和业主委员会的职能，前面已经提及，有些物业服务机构或企业是由这些基层政府组织直接组建的，在这种背景下，对物业服务企业的监督也就成了一句空话！
物业管理难度较大
小产权房物业服务内容虽然比较单一，服务水平也要求不高，但是由于一些客观及主观因素的影响，其管理难度却并不小，这也是许多物业服务企业不愿接管小产权房的重要原因。
1、业主构成复杂，难以达成共识
对于一个物业项目来说，如果业主的收入水平、成长背景、受教育程度差异不是太大，物业服务工作就比较容易开展。因为业主在服务内容、服务质量、服务价格、服务评价上容易形成共识，业主和物业服务方也容易沟通协商，达成一致意见。这对双方来说都是有利的。但是小产权房的业主构成却非常复杂，有高学历者，也有小学文化程度者；有城市里长大的，也有农村出来的，这就导致了小产权房业主们在消费能力、消费需求、消费观念、服务评价等方面差异非常大。如果说商品房项目的业主们“众口难调”，那么小产权房的业主们难调的程度应该数倍于此。在这种状况下，业主之间或业主与物业服务方想要达成一项共识是非常难的。这就导致了物业服务企业在开展工作时经常左右为难、无所适从、出力不讨好，提供的服务也常常得不到业主们的普遍认可。
2、配套设施不完善，造就物业硬伤
由于地处城乡结合地带甚至郊区农村，受区位因素限制，小产权楼盘的公共配套设施普遍缺乏，但对业主和物业服务企业来说，更严重的问题还不是这些。由于没有合法的规划及建设手续，很多小产权楼盘的基础设施无法完善，比如不能开通天然气、暖气等。另外，一些开发单位片面追求投资利润，尽量压缩配套设施项目，对一些规划的配套项目也常常拖延实施。这些物业本身的硬伤或缺陷在给业主带来诸多不便的同时，也给物业管理带来很多无法回避的矛盾和问题。在某小产权楼盘就发生过这样的例子，由于没有开通天然气和暖气，一些被安置在小区里的村民居然在崭新的楼房里用煤炭甚至木柴作为燃料做饭和取暖，使其他业主苦不堪言，给物业卫生保洁及环境管理也带来了很大压力。其实，客观来说，这些村民的做法也是可以理解的，因为他们虽然居住着漂亮光鲜的安置房，但是他们却无力支付这种居住成本，他们要考虑赡养老人、培养子女、吃药治病等实实在在的问题，不节约又能如何呢？这些问题，对于一个企业来说，显然是无能为力的。
3、部分业主思想观念难以转变，阻碍物业服务工作顺利开展
前面已经提及，小产权房业主的构成是非常复杂的，其素质也参差不齐，而物业管理在我国属于新兴行业，有些业主对物业管理还不太了解，在认识上还存在偏见和误区，因此对物业服务工作不支持不配合，甚至还产生了抵触情绪。这些人为因素妨碍了物业服务工作的顺利开展。另外，有些业主的生活方式、生活习惯还需要正确引导和培养，尤其是一些当地村民，长期以来分门别户地散居在平房里，养成了一些特有的生活方式和习惯，现在却要几十甚至数百户居住在一栋楼里，所以在短时间内不适应、不习惯，也没有一种共有和共同管理的意识。在小区公共道路上晒粮食作物、在公共通道上堆放农具、在草坪上开荒种菜等行为就是典型表现，而这些问题，在市区商品房小区是很难遇到的。
物业管理纠纷较多
由于物业管理的特殊性及相关法律法规的不完善，物业服务纠纷在现实中并不鲜见，但是在小产权楼盘项目，物业管理纠纷尤为突出。
1、物业服务收费纠纷
小产权楼盘的物业服务收费纠纷较为普遍，业主对物业收费标准不认可、对物业服务不满意以及物业服务企业财务不公开等是引发收费纠纷的主要原因。比如，由于业主大会和业主委员会未成立或被村委会等组织取代，物业服务价格往往不是业主和物业服务方协商的结果，有些业主认为物业服务收费不合理、质价不相符，因此拒缴或拖欠服务费，从而引发纠纷。另外，还有一种收费纠纷则是小产权楼盘特有的，那就是购买小产权房的业主欠费后，物业服务方却不能直接起诉这些业主，因为从法律的角度看，这些业主充其量只是农村住宅的租赁者而已，物业服务方只能向小产权房的真正所有者——集体经济组织或出售房屋的村民收取，再由这些小产权房的真正所有者向购买者（所谓的业主）追偿，这种复杂的关系，只能导致纠纷的进一步加剧。
2、物业服务质量纠纷
小产权房关于物业服务质量方面的纠纷也较为频繁，最突出的就是安全服务方面的纠纷。由于小产权房地处城乡结合地带，流动人口多，治安形势较为复杂，小区内盗窃、抢劫等刑事案件时有发生，通常情况下，业主会认为物业服务企业在安全服务工作上是有过错的，而物业服务企业又往往认为自己不存在管理上的缺陷和疏忽，双方意见相左，从而引发纠纷。另外，一些小产权楼盘的物业服务企业在管理上确实也存在着一些违规问题，比如有些物业服务企业单方面规定，小区内所有住户的装饰装修必须由该物业服务企业承包或由其指定企业承包，如果业主自行选择装修企业，那么就要收取高额的进场费，否则，不让这些装修企业进入小区。这种霸王条款显然侵犯了业主的权益，纠纷自然不可避免。
3、房屋保修及维修纠纷
小产权楼盘很多是由一些不正规的开发商和乡、村集体经济组织打着旧村改造、新农村建设等旗号联手开发或由乡、村集体经济组织自行开发的。从法律的角度来看，其属于不折不扣的农村住宅，而政府对农村住宅开发建设的监管还比较薄弱。这样，在强烈的逐利动机下，在没有监理单位介入和政府有效监管的情况下，偷工减料、以次充好、违规操作就成为建设单位惯用的伎俩。这就导致了一些小产权楼盘虽然外表光鲜，但内伤累累。业主入住后，这些质量隐患将逐渐暴露出来，业主自然要找建设单位履行保修责任，但这些建设单位要么在赚得盆满钵满后溜之大吉，要么推诿扯皮。在这种情况下，那些建设单位组建的物业服务企业自然摆脱不了干系，业主们通常将矛头指向他们，从而引发了关于房屋保修维修方面的种种纠纷。
值得注意的是，对于小产权房购买者来说，即使自己的权益受到侵犯，也往往是哑巴吃黄连。因为与建设单位签订的根本就不是合法的《商品房买卖合同》，自己根本就没有合法的产权，自己的权益也根本就得不到法律的保障，因此也只能忍气吞声。但我们应该清醒认识到，这种忍气吞声也许只是表面的妥协和让步，他们可能会通过抵触甚至阻挠物业服务方的工作来宣泄心中的怨气和不满，而这，必将导致双方关系的进一步恶化。
结束语
应该说，小产权房的很多物业管理问题是先天性的，单靠物业服务方和业主的主观努力是治标不治本的，关键还是要通过加快立法进程、完善相关法律法规来弥补其先天缺陷，只有其产权问题解决了，物业的规划、建设、使用、流转等走上法制轨道了，物业相关主体的责、权、利关系明晰了，这些物业管理问题才有望彻底解决。
（作者单位：成都理工大学信息管理学院）
原载于《现代物业·新业主》杂志2008年11期总第99期
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