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“物业管理”是什么性质的活动——致物管行业的话
性质的讨论不要跟着权威对着概念咬文嚼字
通常讨论“物业管理”的性质，大都是援引法规文件的相关定义，或者是引用词典，或是引用某某权威官员的讲话，这些辨析概念方式的讨论虽然很有必要，但是，在一个自己要讨论的范围里，定义本身就是用这个词的人（或者说研究者）自己界定的。例如，在一段计算程序中、一个推导过程中，或者一项法律、规范技术标准中，一个术语，就是在该范围的界定。
所以，对“物业管理”这个词，还是不要从已有的概念辨析出发，而是面对通常人们提及这个概念所指的事情，看看与此类似的和与此不同的事情，然后，就可以看出区别于已有事物的共性特征，陈述这些特征，就是大致的性质了。
“东西、事情、人”
自从城市诞生以来，自从有了机关企事业单位和居民区以来，日常要做的保洁、保安、维修和绿化这四类事情就一直存在着，不过，现在人们在提及这些单位和居民区的情况时，一般认为还是处于“没有物业管理”的状态。
其实“物业管理”的含义，我们往通俗的情理上想，无非就是“东西、事情和人”。
东西
所谓“东西”，就 “物业管理”而言，无非是各种建造好了投入使用的房产加设备，甚至是露天的建筑、构筑物装置及设备设施，例如，机场、露天运动场、雅典的露天剧场、灯塔、航标等等。
为表述清晰起见，不妨把各类工商企事业单位和居民区的建筑区范围（构筑物范围的场地、建筑物、设备设施等装置），简称为“房产”，这是客体物的静态描述——“东西”。针对这些“东西”，通常采用的描述方式也是材质规格面积等静态性能指标（一般是竣工验收交付时的检测指标）。
有了这个静态客体作为分析的起点，接着就可以考察客体的动态情况，例如这个房产能不能把积水排出去，能不能避雷击，能不能防锈蚀等等，总之就是能不能顺利地按照设计的使用功能运行。这就是“事情”。
事情
要维持正常运行，有必须要发生的“事情”，包括自然的和人工的；又有必须要避免发生的“事情”，也是自然的（如电路绝缘自然老化受潮短路等)和人工（如偷盗消防设备设施）的两类。如果不能正常运行，一般就是该发生的事情没发生，不该发生的事情发生了。
概括起来，从“东西”要能顺利地按照设计的使用功能运行要求去看，人工能做的一共有四种“事情”：
● 伺候这个我们称之为“东西”的“房产”按设计的使用功能运行，投入人力物力，调节设备装置设施等以保持当期可正常运行；
● 维修养护以及局部更新改造等以补偿资产的使用损耗和自然损耗，以保证跨期可持续正常运行；
● 制止、防范或追偿对“房产”使用功能的意外损害行为（例如自己的车受意外伤害，要去办保险）；
● 制止、防范“房产”对他人人身及财产造成意外损害。
由“物-房产”到使用的“事情”，就必然是“人”的受益受损的问题。由此进入“人”的讨论。
“人”：谁得好处谁受罪？谁该做主谁该出钱？
谁会得益谁会受罪，都离不开最初房产这个“东西”的主人——房东。如果以上四方面“事情”都做到位了，那么，房东稳稳当当地持续收益；如果这四方面“事情”有一些做不到位，那么就是房东要受罪。
这四方面事情要不要做、怎么做（亲力亲为还是委托他人）等等，只能由房东来做主，也只能由房东来出钱。而通常“保洁、保安、维修和绿化”等使用过程的维护工作，也就很容易理解是要维持正常运行所需的主体活动了。
当然，事情有了许多分工以后，情况多样了，但性质依然——房东是核心，事情不一样，得好处或者受罪还是他；该做主、该出钱的人还是他。
房东与做“事情”的人
二者之间有三种情况：
● 单一受益主体与服务主体合一；
● 单一受益主体与服务主体分离；
● 多受益主体的合成主体与服务主体形成交易合同。
这里，做“事情”的人就是服务主体（例如物业管理公司）；受益主体是房东。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2012年5期/总222期
(责任编辑：现代物业) |
