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香港物业管理考察及与深圳实际的对比

时间:2015-11-12 23:47来源:现代物业 作者:刘政 点击:
“十八大”提出,要在改善民生和创新管理中加强社会建设,加快形成科学有效的社会管理体制,健全基层公共服务和社会管理网络,建立确保社会既充满活力又和谐有序的体制机制。
 
  “十八大”提出,要在改善民生和创新管理中加强社会建设,加快形成科学有效的社会管理体制,健全基层公共服务和社会管理网络,建立确保社会既充满活力又和谐有序的体制机制。
  
  2013年7月28日至8月2日,笔者一行三十多人赴港进行了为期六天的学习和考察交流活动。在港期间先后听取了香港专家的五个专题讲座,并对香港房屋委员会属下公共屋邨管理处、民政事务署的物业管理咨询中心、市区重建局等几个部门进行了考察交流。大家普遍感到观念上受到了冲击,知识上得到了充实和更新。
  
  香港的房屋建筑物管理概况
  
  香港的房屋建筑物分为:私人楼宇(商品房)49%;公共屋邨(公租房)32%;居屋苑(保障房)17%;临时性/非住用房屋2%等,其中公屋、居屋占有很大的比例。事实上,香港的物业管理也是从公共房屋的管理开始的。
  
  在大规模建造公共房屋的同时,香港的房地产业也在不断发展。私人发展商或是建造私营屋邨,或是参与政府的发展计划建造居屋,或是开发商业用途的私人楼宇,包括写字楼、店铺、工业厂房及货仓等。在香港约50%以上的房产是私人物业,大部分是商业楼宇。
  
  随着大批公屋和居屋的建成及私人物业的快速发展,尤其是人口密度的增加、高层建筑和屋邨规模的扩大,以及人们对居住环境质量要求的日益提高,香港专业性房屋管理也逐步形成和完善,物业管理业也随之发展起来。
  
  香港政府对私人楼宇的物业管理以尊重业主所有权和“用者自负”,“大厦自治”为原则,强调管理和维修私人物业是业主应尽的责任,注意发挥业主和住户自我管理、民主管理的作用,务求业主和住户从本身利益出发主动管理自己居住的大厦,以保障业主、租户、发展商、管理公司的应有利益。政府则担当“推动者”的角色,通过制定法规、守则、指南并且保证其严格执行等施政行为,来鼓励和协助业主(住户)们成立业主大会、业主立案法团、楼宇互助委员会等自治组织,在民主、法制、专业的框架下,采取多种模式更为有效地管理大厦。
  
  1970年,香港立法局首次通过《多层大厦(业主法团)管理条例》,鼓励居民自行成立法定组织,负责管理自己的物业。确定业主可以“参与管理者”的身份,组织“业主立案法团”,主持或参与所住大厦的日常管理事务,可以向住户收取管理费、雇用员工,也可以委任专业管理公司,为大厦提供多方面服务,使楼宇和屋邨的管理更臻完善。
  
  1993年,香港政府针对《多层大厦(业主立案法团)管理条例》的缺点将该条例大加修订,改成为《建筑物管理条例(香港法例第344章)》,赋予多层大厦业主更大权力管理大厦,鼓励更多业主成立法团。此后为改善法团运作及加强大厦管理的有效性,该条例于1998年、2000年、2007年又被多次修订。
  
  根据香港专家介绍及相关网站的数据,目前,全港约一半人口(约450万人)居住在约4万栋私人楼宇中:其中,已成立业主立案法团的占45%;已有其他业主或居民组织或已聘请管理公司占40%;无任何业主或居民组织也未聘请管理公司占15%。4万栋私人楼宇中:有物管公司的24,000栋;法团或业主自管的9,000栋;其余7,000栋没管理,主要是旧楼(约1.3万栋楼龄超过30年)。另有200多万人居住在公共屋邨:全港现共160个公共屋邨,其中72万是租户,60%外判村(房署通过招标选聘服务企业)。全港现有物管公司800多家,其中下列1及2类仅占10%:1、发展商子公司;2、多元物管服务企业;3、小型物管服务公司;4、原房署员工自组公司。
  
  (未完)
  原载于《现代物业·新业主》2013年第12期/总第278期
  

(责任编辑:现代物业)
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