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《现代物业》微信公众平台上，最近半年读者最爱阅读和转发的文章依次是：
《物管费诉讼案的常见抗辩理由》
《小区停车权、停车权效力与停车权交易》
《物业管理与社区养老服务的结合》
《陈汉：精于本业 在商言商》
《物业公司早期介入的“拦路虎”是谁？》
《物业延伸服务是伪命题吗？》
《公共区域突发事件预案管理》
《谁在“赠送”物业管理》
《中国首批物业管理师今昔》
《中国物业管理存在的理由》
最直观来看，目前业界关心的话题覆盖面非常广泛，物业费法律诉讼、停车问题和物业服务参与社区养老则是最为关心的三个话题。
但实际上，统计数据显示，浏览量最高的文章并不一定是转发量最多的那一个，浏览最多的文章转发量还不到转发量最多文章的一半。如果说转发量才是表明一篇文章受欢迎程度的最有价值参考数据，那么可以说明大家在微信上看文章更是以标题为先，感兴趣的话题先点开再说。至于大家爱分享哪些内容，职业经理人的故事大受欢迎，行业内的困惑也是“四处奔走”，其实能够看出大家求认同的心理大于求争论的动机，这也正是微信“圈”区别于微博的最大特点，尽管它们都算作“社交平台”。（关于微博上的争议话题请参见本期“来自微博平台的报告”）。
“大家都是微信控”这个论调一点不假。数据显示，文章普遍阅读的最高峰会出现在刚刚发布的当日或第二天，随时刷随时看，微信不离手。只有《物业延伸服务是伪命题吗？》是个特例，在发布的第三天迅速下滑，却又在第五天强势反弹并至峰值。是哪位同仁特别喜欢这篇文章一天反复读若干次吗？一会儿我们会看到这篇文章到底写了哪些惊人之语。
“微信控”其实大都比较懒，基本属于喂食型，所以微信榜的热点文章也不要太当真，因为它的热度还有一部分得益于微信编辑的主动推送。好文章太多，每天的推送量却有限，难免有大量金子一直埋在沙里，没有被微信圈发掘。点击文章后只会在微信客户端页面看文章，很少再进入文章来源页面“再探究竟”。这也说明大家“读”微信就像是在看电视，给什么看什么，没有好看的立马转台。想要自己去找东西，还要依赖搜索引擎（见本期“来自现代物业网的报告”）。
那么，现在来看看这十篇微信热帖中是否有你需要的答案。
《物管费诉讼案的常见抗辩理由》
作者：程磊（资深律师），原载于《现代物业·新业主》2009年第6期
当物业服务公司起诉业主要求交纳物业管理费时，作为被告的业主，在接到人民法院的传票时一般都会根据自己的实际情况提出各种有针对性的抗辩理由，业主常见的抗辩理由有：
以物业服务质量不到位为抗辩理由
在物业服务企业起诉业主支付物业管理费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。根据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的举证规则，业主应就物业服务企业服务质量不到位的事实进行举证。法官在审理案件时一般会根据物业服务合同和行业标准进行考察。物业服务合同一般都对物业服务范围、服务标准、收费标准、收费方式及违约责任等作出详尽的规定。物业服务企业是否严格按照物业服务合同的约定保质保量地提供了物业管理服务将会直接影响到案件判决的结果。
以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由
对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定，应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。因此，业主以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩将得不到法院的支持。
以物业服务企业不具备物业管理资质为抗辩理由
物业服务企业在没有取得资质的情况下，其与业主委员会签订的物业管理合同应归于无效，双方的物业服务关系可以按照一般的民事纠纷处理。如果物业服务企业确实提供了物业管理服务，业主事实上接受了物业服务的，法院一般会按照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
以开发商房屋质量存在瑕疵为抗辩理由
从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴，开发商作为出卖人，应承担房屋的瑕疵担保责任。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而前期物业服务合同是物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系，根据合同的相对性原则，物业服务企业有权要求业主按照合同约定交纳物业服务费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人主体，两者都能够独立承担民事责任。物业服务企业并非房屋买卖合同的一方当事人，所以，业主如果以房屋质量瑕疵作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。
业主以其自行聘请保安、清洁公司为抗辩理由
物业管理服务具有公共服务的性质，这种服务是针对整个建筑区划内的全体业主提供的。而大业主自行聘请的保安员和清洁工是专为业主个人提供的私人服务，两者的服务内容并不相同。业主在享受其自行聘请的保安员和清洁工提供服务的同时，也享受了物业服务公司对建筑区划内物业的共有部分及公共事务提供的物业管理服务。因此，业主以其自行聘请保安员和清洁工为由拒绝向物业服务企业交纳物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。
以超过诉讼时效作为抗辩理由
司法实践中，物业服务企业大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费。如果物业服务企业提交EMS等特快专递邮件详情单或者邮件送达妥投条等催缴证明，表明其曾在诉讼时效期间向业主主张过权利，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。如果物业服务企业未能提供有效的诉讼时效中断的证据，则法院一般会支持从物业服务企业起诉之日起往前推算两年期间的物业服务费。
《小区停车权、停车权效力与停车权交易》
作者：陈剑军（社会学者），原载于《现代物业·新业主》2014年第5期
停车权是业主共同拥有的在小区里停放车辆的基本权利，它隶属于业主对小区物业区域的共有权带来的共同使用权，是业主在小区物业区域上搁置自有物品的权利的特殊形态。因此，停车权的行使，在没有事先约定或业主大会决议的情况下，并不必然遭受区域准入的限制，整个小区的物业区域都是大家可以共同行使停车权的。停车权并不排他，在事先没有约定或业主大会决议的情况下，任何一位业主的停车权，不会因为其他业主比他早入住而被剥夺。因此，停车权具有非排他与共同使用的属性，是准公共物品。
与停车权这个概念容易混淆的是“停车位权”。停车位权是指某一业主对某一车位的占有、使用或支配权。停车位权不是业主的基本权利，也不是业主的共有权利，而是在业主共有的物业区域使用权上，通过小区业主的共同约定，或其他部分业主停车权效力的让渡，划分出的“共有专用”权利。停车位权，是部分业主所有，可以排他独立使用，具有私人物品属性。
假设小区车位500个，业主1,000户。以车位数除以车辆数来反映停车权效力，在小区车辆数目少于500时，车位数/车辆数>1，每一辆车都可以有车位停放，每份停车权都可以得到保障，停车权效力就是100%。随着车辆的增加，当车辆数目超过500时，车位数/车辆数<1，停车权效力随着小区车辆数的增加逐渐降低，当小区车辆达到1,000辆时，停车权效力降低到50%。如果小区车辆再进一步增加，那么，停车权效力将进一步降低。
业主都希望提高停车权效力，这带来了改进停车权效力的需要。目前提高停车权效力有两种常见的方式，一是限制需求的转让停车权方式，二是增加停车位供给。
现实中，小区停车管理者常面对许多争议，其原因在于管理机制中存在错误安排，及由此带来的不公正。为了认清这些错误，我们要理解如下基本的停车权交易原则：
首先，停车权是每个业主具有的基本的、重要的权利，属于共有权利范畴，因此必须由具备小区共同管理权的主体来决策如何处置，这是主体适格原则；
其次，根据《物权法》，对于重要的业主权利，必须通过业主大会（或者业主大会委托的机构）经由业主一人一票、多数同意的程序来处置，这是程序合法原则；
最后，停车权交易是具有停车权的主体之间的公平交易。因此停车权的具体处置方案，一旦涉及限制或损失其他主体的停车权，或者涉及限制或损失业主的其他权利，则应将停车权交易费用于补偿受损的业主群体，这是交易费归属受损业主的原则。
当下经常看到的三类停车管理办法，依据如上原则分析可知，都是具有极大错误的：
1、重新给规划停车位或人防车库车位补办产权证；
2、许可开发商以长租方式高价销售停车位；
3、许可建设单位办理规划停车位的专有产权。
（未完）
原载于《现代物业•新业主》2014年第7期/总第295期
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