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物管公司能否限制业主商铺的经营范围

时间:2016-01-06 11:04来源:本站原创 作者:程磊 点击:
李新庆是广州市天河区容科花园233号16铺的业主。2012年4月1日,李新庆将该铺出租给广州穗海地产代理有限公司(以下简称穗海公司),用于开展房产中介代理业务,双方签订了商铺租赁合同并办妥了该铺的租赁登记手续,穗海公司取得了该铺的营业执照。
 
  [案例]
  
  李新庆是广州市天河区容科花园233号16铺的业主。2012年4月1日,李新庆将该铺出租给广州穗海地产代理有限公司(以下简称穗海公司),用于开展房产中介代理业务,双方签订了商铺租赁合同并办妥了该铺的租赁登记手续,穗海公司取得了该铺的营业执照。签订合同后,李新庆即协助穗海公司着手进行该铺的装修工作。但为容科花园提供物业服务的广州容科物业管理有限公司(以下简称容科物管)却禁止李新庆安排的穗海公司入场装修,且容科物管以房产中介服务业属于受其限制审批的经营范围为由,不允许李新庆出租给穗海公司作房产中介用途,导致李新庆及穗海公司一直不能使用该铺,经多次交涉无果。李新庆作为原告向法院提起诉讼,请求法院判令被告容科物管停止侵害,排除妨碍,立即配合原告及穗海公司进场装修。穗海公司作为第三人参加该案件的诉讼。
  
  被告容科物管辩称:被告不同意原告安排的穗海公司进场装修,是依照《容科花园商铺管理公约》,维护小区全体业主的合法权益,正当行使物业管理职权的行为,不构成对原告物权的侵犯。具体理由是:1、被告是容科花园开发商依法选聘的物业管理企业,有管理容科花园商业街的资格和权力。2、原告在其与开发商签署的房屋买卖合同《补充协议》第十九条中,已明确约定买受人应遵守“容科花园物业管理公司制订的各项管理规定、公约”。后又在容科花园233号16铺收楼时,亲笔签署了《容科花园商铺管理公约》,承诺遵守《容科花园商铺管理公约》的有关规定,接受被告的服务和管理。其中的第三十九条明确约定:业主须遵守容科物业管理公司其他制订之有关规定。3、容科物业公司根据容科花园商铺使用和管理的现状,经开发商授权和批准,在2011年底,重新修订了《容科花园商铺管理公约》公布施行。修订后的《容科花园商铺管理公约》听取广大业主的意见,针对商业街个别行业出现的无序竞争情况,在《容科花园商铺管理公约》第40、41项规定:容科物管有权对商铺产权人的转租及经营项目建立有效的审批、备案制度。另为了维护社区有序发展,避免出现恶性竞争,在商业范围内,不得出现多于三间从事相同或相似经营范围的商铺,且视社区需求而定,部分行业只能保留一间商铺。物管公司根据商业街现时招商经营项目情况,对下述项目后期进驻商业街经营时进行有效的已受审批限制,包括饮食类、美容美体/SPA类、房地产中介服务类、洗衣干洗类、美发养发类、沐足按摩类。4、考虑到公布的《容科花园商铺管理公约》内容较多,小区业主可能无暇仔细阅读的情况,2011年12月5日,物管公司特别以《容科花园商铺管理公约》补充规定的方式,专门张贴了《容科花园商铺管理公约》第40、41项的规定内容。2012年2月和3月,物管公司又以通告、公告的方式两次强调:商铺的出租、转让实行审批备案制度。原告与穗海公司不顾《容科花园商铺管理公约》的约定,在容科花园商业街已经有多家地产中介代理机构,明知自己的地产代理中介不会被批准的情况下,恶意签订《商铺租赁合同》,执意在商业街从事地产代理中介业务。被告阻止原告装修入场的行为,是依据《容科花园商铺管理公约》实施正当的管理行为,根本没有侵犯原告的财产权利,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
  
  (未完)

原载于《现代物业·新业主》2012年第11期/总第240期
  

(责任编辑:现代物业)
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